新主不认旧约，台商咋维权？

引言：现在台商林先生担心，厂房会在租约未到期前被收回，先前该县允诺拨给的土地也会成泡影。如此一来，他的LED灯具厂将不知该何去何从。

新主不认旧约，台商咋维权？
厦门商报记者 陈怀安

主题词：股权优先权 承租人优先购买权 买卖不破租赁 拍卖不破租赁 抵押与租赁关系 厦门律师 陈华河律师 公司律师 涉外律师

台商在福建投资租用厂房，与厂房业主公司有约定：承租期内业主欲将土地买卖时，台商在同等条件下有优先购买权。后来，厂房业主公司将整个公司股权转让出去，此时，台商可主张租赁合约上的“优先购买权”吗？近日，台商林先生与福建某县A公司的纠纷由此产生，他该如何维权？
看好海西经济区的商机，台商林先生２００９年到福建某县投资建设LED灯具厂，当时该县领导承诺给予城南坡100亩土地盖厂房，估计3年内能拨地建厂。但在土地尚未拨用前，该县介绍林先生先租用了A公司厂房3年，以尽快落地投资。
该厂房约占A公司厂房总面积1/7。双方租约中写明，租期内倘若Ａ公司欲出售厂房土地，林先生可在同等条件下优先承购。
从2010年1月起租，林先生依投资意向协议书的规定，资金到位而且投产。人算不如天算，该县领导却一直无法协调土地拨用，没多久就升官调任，续任的领导却罢手不理会此事，批地的事情就此悬而未决。
麻烦事还在后头。Ａ公司在2010年上旬，以股权转让的方式，将公司全盘转让给别人，由外资转为内资，原公司的名字未更改，仍称为“A公司”。接着，变更后的A公司又将所有土地抵押贷款，连同林先生租用的厂房在内。林先生知道这一消息后，决定提出告诉，要求“新A公司”依租赁合约履行其应享有优先购买权利。“新A公司”反而要求林先生签约，倘若抵押权生效时，林先生的旧租约无效。
林先生当然不肯盖章同意。“2010年我们公司落地租用厂房时，整修就花了100多万元人民币。”他表示，平白遭受这样的损失令人无法接受，且至今县政府答应给的100亩地建厂房、以及一些优惠措施都还没有实现，所以公司股东一致要依照租约优先买此厂房土地。
台商与“新A公司”的新领导阶层因此龃龉，双方难以沟通。直到3月21日，有人冒名自称该县“建设局”人员，强行进入林先生的公司内部拍照，并与该公司台干厂长发生冲突；5名不速之客非但拒绝出示证件，还抢走台干厂长手机，不让其拍照，一个多小时后，才主动将手机送回。
当地派出所受理报案后，方知5名男子其实是不动产评估公司，而是受“新A公司”之托前来拍照，要再度向银行办理贷款；这5名男子向警方宣称，他们一开始就有主动表明身份，是门卫没有尽到告知责任，才产生误会。
现在台商林先生担心，厂房会在租约未到期前被收回，先前该县允诺拨给的土地也会成泡影。如此一来，他的LED灯具厂将不知该何去何从。接连遭遇“新主不认旧约”，林先生表示自己的投资积极性大受打击，想请教法律专家该如何通过法律途径保障自己的合法权利？

【律师点评】
北京市东元律师事务所厦门分所 陈华河律师：
本案主要涉及股东的股权优先权与承租人的优先购买权的问题，这两个优先权分别涉及两个不同的法律关系，应当区别对待。
首先，所谓股东的股权优先权，是指有限责任公司的股权发生转让时，其他股东在同等条件下享有比非股东买受主体优先购买该部分股权的权利。根据《中华人民共和国公司法》第72条和第73条的规定，“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”，例如，某公司有3个股东甲、乙、丙，其中一个股东甲欲向非股东的第三人A转让股权时，公司的其他股东乙、丙在同等条件下有优先购买权，此时，除非乙和丙放弃优先权，否则，甲不得擅自将他的股权转让给A。在本案中，林先生不是A公司的股东，在A公司转让股权时，理所当然不享有股权优先权。 [page]
其次，所谓承租人的优先购买权，是指在租赁关系存续期间，出租人欲出卖作为租赁标的物的房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”，例如，如果A公司计划将出租给林先生的厂房转让给其他人，林先生有权在同等条件下优先购买该房产。但在本案中，A公司只是发生股权变更，并不是将出租的房产转让给他人的房屋买卖关系，因此，林先生不能主张承租人的优先购买权。
再次，虽然A公司尽管发生股权转让，也更换了股东，但根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司的股东、公司类型发生变化，公司作为一个独立的法人主体并不发生变化，即公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继，因此，A公司与林先生签订的房屋租赁合同继续有效，并应依约定继续履行至租赁期届满，否则，A公司应根据约定承担违约责任并赔偿由此造成林先生的经济损失（如装修损失、寻找新址损失、停业损失等）。此外，根据《中华人民共和国担保法》第48条的规定，“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”，一般可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权，即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即“拍卖不能击破租赁”。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第65条对此也明确规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，由此可见，林先生承租的厂房并不因设定抵押权而影响租赁合同效力，即使此后A公司出现无力偿还债务致使抵押的房屋被拍卖或变卖时，林先生也可以在租赁期内继续使用房屋，否则，有权向A公司、抵押权人或抵押物受让人主张违约责任和经济损失。
最后，在近期办理的多个外商投资法律纠纷案件中，发现许多港澳台和外国投资者在祖国大陆投资设厂时，仅凭其所在地区或国家的法律理解、处理投资过程中发生的法律事务，造成诸多合法权益无法得到法律保护的惨痛后果，为此，特别提醒投资者在涉外投资前，务必先咨询当地律师或聘请当地律师审查投资过程中的所有法律文书，以免造成不必要的损失。

陈华河律师，北京市东元律师事务所厦门分所执业律师、投资并购部副主任，擅长代理公司法律事务、合同与债权债务纠纷、婚姻继承与财产纠纷以及办理涉外投资并购、资产与股权重组等非诉讼法律事务。
陈华河律师曾赴芬兰凯门拉森工业大学留学深造，执业前，曾在芬兰、新加坡等数家跨国企业实习、工作，能运用英语处理日常法律事务。现为法国I.C.E.投资并购有限公司中国区首席代表，厦门商报、台商周刊、《尚品》杂志等媒体特约顾问律师、厦门市法律援助中心援助律师团律师。目前担任澳大利亚WJR Consulting公司、香港Sky Link投资管理集团公司、厦门台商会馆、厦门鸿泰鑫建筑公司、爱客服饰等多家中外企业的常年法律顾问。陈华河律师以扎实的法学功底和认真、务实的工作作风，使其代理的大部分诉讼、非诉业务均取得良好结果，赢得了当事人的普遍赞誉和信赖。