住宅的微环境配套设施

一、注意住宅配套设施

　　随着技术的进步和人们生活水平的提高，购房者对住宅配套设施的要求也更高了。

　　住宅配套包括市政基础配套（供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热、道路）、公路设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。

　　基础设计按规范要求：

　　每户用电负荷设计功率应在4千瓦以上；每户一表，水表应在20毫米以上；天然气不小于4立方米/每小时；电话线路、闭路电视到位。许多新建商品住宅还配有智能化住宅系统，通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些小区还配有净水设备，采用专用管理输送饮用水到每户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。

　　居住区功能的综合性：

　　现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能的综合，应包括居住、工作、学习、办公、休憩、交往、服务等功能，因此，住宅配套应能够适应和满足这种要求。现在已有不少小区设有学校、幼儿园、会所、俱乐部、球场、游泳场、商业服务、金融、邮电等公共服务设施，也有儿童娱乐设施和老年休息活动设施（如座椅、安全走道、遮阳避雨设施等），与区内绿化小品相结合，形成温馨、美观、舒适的生活环境。

　　车位是面向世纪的住宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位应当不少于户数的30%，自行车、助动车、摩托车的停放空间也应安排好。

　　商业网点设施的配套

　　对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定。开发商必须按规定要求配建商业网点。建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，必须按规划要求建托儿所、幼儿园、小学和中学等教育设施。建成住宅15万平方米，必须配有托儿所、幼儿园各一所。建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。

　　现场看楼宇环境

　　如果有条件可以到现场看楼，就最好麻烦一点亲自考察一下。走走看看最近的菜场有多远，来回步行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路;年轻人看看有没有娱乐、体育场所；老人看看有没有医院；女孩子看看有没有美容院，同时观察一下附近有没有污染的工厂，产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。

　　二、提前了解物业

　　物业管理中的物业，指已建成并投入使用的各类房屋（包括住宅区）及与之配套的各种设备、公用设施和周围的场地、庭院和道路。物业管理是指房屋产权人（又叫业主）和使用人（一般是住房的租赁者）为充分发挥物业的使用价值和经济效益，通过合同契约的方式委托专业机构，依照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。

　　很多购房者买房时，只想到要花几十万元甚至数百万元的购房款，却很少想到今后要承担物业管理费。对购房者来讲，物业管理具有两大作用，优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。

　　良好的物业同时还使物业的设备及功能始终保持着与社会发展的同步性，延长房屋的经济寿命。

　　有些物业管理的重要和冲突，购房后是难以调和的。有的购房者也知道物业管理的重要性，但他们在买房前关注的不够，总是等到入住后发生物业管理纠纷时才关注物业管理，认为出现纠纷，找有关部门就一定能够解决。在这里应该向购房者说明的是：并不是所有的物业管理纠纷都能解决，有的纠纷是难以解决的。

　　物业管理纠纷投诉的成本大于预防的成本。需要提高购房者的是，购房前多向政府主管部门、专家或律师咨询一下物业管理问题，多向开发商或委托的物业管理公司了解一下物业管理问题，是可以减少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在发生物业管理纠纷后，投诉或上法院打官司解决。 [page]

　　对物业管理应该注意哪些问题？

　　1）购房者应知道未来的物业管理公司。购房者在买房时，应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家，是否有《物业管理资质证书》，过去的管理业绩、社会形象如何？

　　2）购房者应了解物业管理公司今后提供那些服务，服务标准是什么？一般来讲，物业管理提供的服务包括三种，

　　（1）公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；

　　（2）代办性服务，如代收水电费等；

　　（3）特约性服务，如室内维修、代送报纸等。

　　购房者对各种服务的标准也应了解，如保洁，物业公司一天扫几次，是否有楼内保安，急迫性维修物业公司承诺多长时间到现场等。服务标准和购房者所追求的生活品质有关。

　　3）购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度。房屋今后怎么使用、怎么维修，物业管理公司如何管理，看起来十分简单，其实也容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观、小区里禁止出租车出入，楼房公共地方的维修大家要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房者必须考虑的因素。

　　4）物业管理收费问题。这个问题相对复杂一些。

　　三、对房地产公司进行一步考察

　　在找到了合适的楼盘之后，就应该对房地产公司进行进一步的考察。我们对此提出一问、二看、三考察的建议。

　　1） 询问主管部门

　　一般而言，开发公司都与各城市的房地产管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发公司应该是比较了解的。购房者可以通过在这些管理部门的亲朋好友，或到政府办的房地产交易中心去了解你选中住房的开发公司的信誉如何。对这些公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等方面进行了解后，发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，可考虑购买该公司的商品房。反之则应尽量避免选购该公司开发的商品房。

　　2）到公司办公处观看

　　按照通常的市场规则，实力雄厚、心语好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他的供货单位，都有良好的信誉。如果你到一家房地产开发公司去，发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷少，这家房地产公司应该是可靠的。反之，如果讨债者纠纷，为房产闹纠纷的多，则这家公司资信有问题，是靠不住的。

　　3）考察已启用的住宅区

　　为了彻底了解房地产开发公司的情况，可根据在房地产管理部门了解到的情况，到他们已经开发的住宅区去了解。在这些已经售出的住宅区里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户中探问，如果开发公司房建得好，管理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高，住户会毫不留情的讲出来。一般入住后的房屋经过一二年后都容易发现缺陷和质量问题。

　　在买房之前，对开发商的考察绝不止这三点。我们还要继续检验他们现在出售楼盘的各种证书是否齐全，所售楼的交易合法性。

　　四、关注住宅电气指标，确保安全

　　在选购住房时，一定要关注一下的住宅电气指标，确保安全、舒适入住并满足未来发展需要。

　　1） 住宅电气线路截面应满足电气安全和远期负荷发展的要求。

　　从电气安全的角度考虑，建议住宅入户导线截面为10平方毫米以上，分支回路截面不小于2.5平方毫米，空调等大功率电器最好单独走一条4平方毫米的线路。如果考虑到将来厨房及卫生间电器种类和数量的激增，厨房和卫生间的回路最好也用4平方毫米的铜线。 [page]

　　2） 住宅内分支回路的数量不应过少。

　　建议住宅中置有5个以上的回路。同时根据使用面积，照明回路可选择两路或更多，电源插座三至思路，厨房和卫生间各走一独立回路，空调回路两至三路，一个空调回路最多带两部空调。

　　3） 住宅中插座数量不应过少。

　　为保证安全，新的国家标准规定，住宅中插座数量不应少于12个，但这只是保障

　　安全的基本要求。根据发达国家和地区的电气标准，室内墙上固定插座数量应为：卧室（每间）电源插座4组、空调插座1组；客厅电源插座5组，空调插座1组；厨房电源插座5组，排气扇插座1组；走廊电源插座2组；阳台电源插座1组。

　　4） 使用安全插座。

　　为安全起见，为防儿童触电，对儿童容易触摸到的插座，应选用带保险档片的安全插座；空调器应使用各自独立的、带保护接地的三眼插座；卫生间易潮湿，不易安装普通插座而应选用防溅水型插座。

　　5） 住宅内的电气线路应采用铜线。

　　6） 住宅用电负荷应满足生活需要和远期发展要求。

　　一般两居室住宅用电负荷不能低于2.5千瓦，三居室及四居室不能低于4.5千瓦。

　　如果考虑到今后用电量的迅增，现在住宅用电负荷设计应高于6~8千瓦。

　　7）注重采取确保住宅电气安全的保障措施。

　　8）浴室内应做局部等电位联接。

　　浴室被列为电击危险大的特殊场所。人在沐浴时遍体湿透，人体阻抗大大下降，沿金属管道导入浴室的一二十伏电压足以使人发生心室纤维性颤动而死亡。为此在浴室范围内还需要用铜线和铜板作一次局部等电位联接。

　　9）采取措施有效解决谐波干扰问题。

　　五、抗震性的考虑

　　我国是一个多地震的国家，宁夏又处在地震带。按地震烈度划分，全国分为10个地震区、23个地震亚区、30个地震带区。从历史上看，我国是世界上遭受地震最严重的国家之一。因此，提醒广大的消费者，在
　　在国际上，地震震级采用里氏震级指标，分为1~8.9级，5级以上地震对人和建筑物有害。而地震烈度分为1~12度，其中，1~3度对建筑物无损坏，4度对建筑物有轻微破坏，5度以上就开始破坏建筑物。因此，5度以上的地震区在住宅设计时应考虑防震。

　　住宅抗震性能的高低主要取决与建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、施工质量和地基的状态。

　　各种结构住宅的抗震性能可参考如下：

　　砖混结构住宅

　　这种住宅系由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板盖成的住宅。由于建材质量和施工质量的不同，抗震性能悬殊。砖的抗压性强，但韧性差，一遇到6~7度地震就会局部开裂和散落，8度时裂缝会更大，稳定性差的会倒塌。

　　钢筋混凝土框架结构住宅

　　这是以柱、墙、盖为骨架的住宅。在9度以下地震时，其抗震性能较良好，但里面的隔断和围墙若用砖砌成，在7~8度地震时即可能出现裂缝，对人和室内设备造成毁坏。

　　木结构住宅

　　稳定性较差，6~7度即易倒塌。

　　六、宽带接入

　　宽带入户的特点是传输速率比目前的电话上网和LSDN上网都要快得多，随着宽带网络的发展，用户可以通过宽带网点播电影，收看现场直播等。宽带网是目前国家大力推广发展的方向。

　　七、智能化高

　　有些开发商为住户配置了智能家居远程控制系统，住户可根据自己的需要，实现通过电话对家中电器的远程控制（住户可根据自己的需要，选择控制空调、电饭煲、电热水、灯具等家电）。