房屋漏水谁之过

今年4月，唐小姐在通过中介公司购买了某小区的商品房一套，入住前发现洗手间漏水，造成楼下住户天花板及侧墙大片污点。为此楼下住户要求赔偿其损失。当唐小姐去找物业公司要求维修时，物业公司要求支付维修费用后才维修。唐小姐认为费用不应该由她来承担，于是向浦东新区消保委投诉物业公司不作为。

收到投诉后，新区消保委对投诉情况进行了分析：
首先应当确定渗漏的原因是属于房屋施工时存在质量问题，还是因为屋主在装修或使用不当造成的。如渗漏为房屋质量问题，则看该房屋部位是否还在开发商承担的保修期限内。开发商交付商品时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》。在该保证书中，开发商有对房屋防水承诺一定的保修期，一般为3 年。自交付使用起起算。《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程，有防水要求的发卫生间、房间和外墙面的防渗漏，从房屋竣工验收合格之日起最低保修期限为5年。在此期限和范围内，发生质量问题的，施工单位应履行保修义务，并对造成的损失承担责任。因此，出现渗漏若在防水保修期内，可先与开发商联系，用书面形式要求开发商及时到现场察看，并根据渗漏情况及时通知施工单位进行维修。如果开发商不予以及时处理或对其处理方式有异议，可向建设工程质量监督机构投诉。如果因开发商处理不及时造成业主无法正常生活的，可先请物业公司或联系施工单位进行维修，因此所发生的费用及遭受的损失再向开发商或责任方追索。
如果是因房屋装修时，破坏了防水设施导致渗漏，则该项维修责任和费用应由装修人承担。如因业主自身使用不当导致渗漏，则由业主自行承担维修责任和相关费用。因此，建议广大业主在装修时，最好聘请具有法律主体资格的装修公司承担，便于日后出现问题时的处理。对于何种原因造成的渗漏，可以聘请专业的机构进行鉴定。
其次，确定房屋渗漏问题的时间。由于唐小姐的房屋是二手房屋，那么确定房屋渗漏的时间非常重要。根据我国合同法规定，对于房屋等不动产来说，所有权的转移应以登记为要件，风险责任的承担应随房产变更登记而确定。根据唐小姐的说法，唐小姐付清房款后，卖方已经将钥匙交给了唐小姐，从形式上完成了标的物的交付，并且通过房地产中心办理了过户手续。我国《物权法》第九条第一款、第十七条分别规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。此时，房屋的风险责任已经由唐小姐承担，她应该负担相应的责任和费用。[page]
最后，房屋是否存在瑕疵。如果唐小姐购买的房屋本身存在质量问题，或者卖方在进行装修过程中已经造成了质量问题，那么原来的房主应该承担瑕疵担保责任，承担减少价款、支付损失的责任。
综合以上三点，新区消保委与唐小姐做了认真的沟通，唐小姐也接受了消保委的建议，与原来的房主进行进一步的交涉，新区消保委也督促物业尽快的为消费者进行维修。