家住二楼能否在楼顶安装“太阳能”

南京市某小区一位住在二楼的业主在楼顶安装了太阳能热水器，被物业公司拆除。有关专家指出，小区楼顶的所有权归全体业主，能否安装太阳能热水器应由全体业主决定，物业公司无权强制拆除
江苏省南京市一小区的业主在住宅楼楼顶安装了一台太阳能热水器，小区物业管理公司称其擅自安装太阳能热水器的行为违反了《业主公约》，将其拆除。业主对此不能接受。物业公司是否有权拆除业主安装的太阳能热水器？住宅楼楼顶的所有权归谁所有？记者就此采访了有关专家。
●楼顶热水器被物业公司拆除
　 家住江苏省南京市江宁区某小区的钱女士向本报记者反映，前不久她购买了一台２０００元的太阳能热水器，在她把热水器安装在自家单元的楼顶后没过几天，小区物业公司就把太阳能热水器给拆了。
　 钱女士告诉记者，２００５年她购买了该小区某栋楼二楼的一套商品房，入住时与开发商签订的《购房协议》附件中有“业主不得在楼顶安装太阳能热水器和封闭阳台”的约定。入住一段时间后，钱女士发现有业主在楼顶安装了太阳能热水器，且安装的数量不断增多。钱女士打听后得知，安装太阳能热水器的多为顶楼的业主。
　 看到顶楼的业主安装太阳能热水器物业公司没有加以制止，钱女士觉得是物业公司已经默许业主的安装行为了。考虑到太阳能热水器既节能环保，使用又方便，于是，钱女士也购买了太阳能热水器，并请人安装在自家单元的楼顶上。安装完的第三天，钱女士下班回家准备使用太阳能热水器时，发现不能用了。此后，她从小区物业公司了解到，她家的太阳能热水器被对方派人拆除了。
●物业公司称业主行为违约
１２月６日，负责该小区物业管理的南京方成物业有限公司物业管理处的有关负责人表示，开发商与业主签订的《购房协议》附件里明确规定，业主不得在楼顶安装太阳能热水器，《业主公约》同样规定了小区内不得安装太阳能热水器，目前该小区大部分业主反对安装太阳能热水器，所以他们制止了一些业主私自安装行为。
据其介绍，之所以禁止在小区内安装太阳能热水器，一是开发商在建造房屋时没有设计利用太阳能的条件，二是考虑到业主购买的太阳能热水器规格不一，私自安装后会影响房屋整体美观，且有可能破坏楼顶的防水层，导致房屋不安全，给小区物业管理造成困难。
　 “住在顶楼的业主具有占据楼顶的优势，小区现有的太阳能热水器多是顶楼业主私自安装的，物业公司多次上门劝阻，要求业主拆除，结果业主均拒绝合作。”该小区物业管理处的张主任告诉记者，“业主私自在楼顶安装太阳能热水器，往往会对顶楼住户造成一些类似于积水、渗漏等问题。顶楼业主私自安装后，我们只能告知若造成房屋损害，他们要负全部责任，非顶楼住户安装了太阳能热水器影响了其他业主，所以只能拆除”。
该小区一位住在顶楼的业主向记者表示，“不少顶楼业主都安装了太阳能热水器。楼顶不用也是浪费，只要不对楼顶造成影响，物业公司用不着非得拆掉”。
●物业公司无权强制拆除
　 那么，物业公司是否有权拆除业主自行安装在顶楼的太阳能热水器呢？１２月１０日，江苏钟山明镜律师事务所律师蒋德军接受记者采访时表示，物业公司不具有执法权，它的职责是根据业主的委托，管理小区内的建筑物及其附属设施，同时接受业主的监督。也就是说，强拆业主太阳能热水器的行为已经超越了业主的委托权限，侵犯了业主的合法权益。
　 蒋德军认为，业主与开发商签订《购房协议》是一项民事行为，业主在协议中放弃了安装太阳能热水器的权利，就应当遵守协议规定。业主自行安装太阳能热水器已经构成违约，业主大会（或业主委员会）有权要求其拆除。在协商未果的情况下，业主大会可以授权物业公司向有关行政部门反映，由行政部门再根据法律规定进行强拆，或起诉至法院，由法院判决强制执行，除此之外，任何单位或个人无权擅自强制拆除业主安装的太阳能热水器等设施。[page]
●能否安装应由全体业主决定
　 就住宅楼楼顶的所有权问题，江苏圣典律师事务所律师许利认为，《物权法》第７０条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这条规定已经认定了小区楼顶的所有权归全体业主，由全体业主共同管理和使用，究竟能否安装太阳能热水器就应该由全体业主来决定。
　 “如果小区建筑物具备了安装太阳能热水器的必要条件，经过该小区全体或多数业主的同意，并且在使用时没有侵害其他共有人的权益，业主就有权安装太阳能热水器。”许利说。
●相关链接
江苏省制新政规划利用太阳能
　 根据《可再生能源法》的规定，国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能热水系统，对已建成的建筑物，住户可以在不影响其质量与安全的前提下安装符合技术规范和产品标准的太阳能利用系统。
太阳能热水器进入居民家，需要在楼房设计建造之初就融入节能的理念，将太阳能热水器安装纳入前期房产设计开发建筑程序。江苏省建设厅近日下文规定，从明年１月１日起，江苏省内城镇区域新建的１２层以下住宅及新建、改扩建的酒店、商住楼等公共建筑，都必须统一安装太阳能热水系统。另外，城镇区域内１２层以上新建居住建筑，以及在政府组织的小区改造、环境整治等工作中，如应用太阳能热水系统的，也必须进行统一设计、安装。对于已经建好、且没有统一安装设计太阳能热水系统的小区，业主想安装太阳能热水器，仍须与物业服务企业协商。据了解，统一安装太阳能热水系统的小区，将由物业服务企业依照物业服务合同的约定，做好日常管理与维护工作。（薛庆元）