外国投资者争相在中国投资

　　外国房地产投资者纷纷加大在中国大城市的投资力度，尽管中国房地产价格已经大幅攀升，并且出现了即将回落的迹象。

　　在这些投资者看来，上海将会取代香港成为中国的金融和商务中心，变成像纽约、伦敦一样的国际大都市。而那些在北京炙手可热的房地产市场投资的人则相信，在2008年北京举办奥运会之前出现的房地产热潮将使他们受益。

　　近来，外汇投机者也助推了房地产价格的上扬，他们预计中国将会放松人民币钉住美元的汇率制度，因此争相投资房地产，因为一旦人民币汇率走高，投资者持有的房地产价值也就会水涨船高。

　　这是一个危险的游戏。对此持怀疑态度的人认为，目前房地产增值过快，超过了中国新兴中产阶级个人收入的增长步伐。2000年以来，上海房地产价格平均上涨了85%，而与此同时，房屋租金价格却开始下滑。香港专门投资房地产的对冲基金经理PeterChurchouse称，这样的不平衡状况不会持续下去。

　　上海房地产开发商以前的租金回报率高达6%，而现在要想获得3%至4%的毛利率都很困难，而在市场风险较低的纽约和伦敦，毛利率也能达到3%至4%的水平。Churchouse解释说，房屋租金上涨的可能性不大，原因是那些面向中产阶级开发的房地产价格已经逐渐变得高不可攀。

　　仲量联行(JonesLangLasalle)上海研究部门的主管MichaelHart说，公寓租金价格已经降到了每月1,500美元至5,000美元。对冲基金DynastyAssetManagement的一位分析师DavidZhang称，上海市郊一幢综合楼的租金3个月内下降了10%左右。

　　不过，外国投资者仍积极要求加大在华投资。Hart称，虽然没有流入房地产市场的具体外资数字，但从已知的数字看，外商投资的规模在不断增大。Hart 说，中国1995年的房地产投资总额为380亿美元，其中只有很少一部分来自外国投资者。到2003年，中国房地产投资总额达到了1,220亿美元，而根据上海政府当年的一份调查显示，其中有5%、约合60亿美元来自于欧洲、美国以及台湾、香港的投资者。

　　在GrandRiverInvestments负责管理2,500万美元房地产投资组合的ShuYinLee称，他并不在乎支付比过去高一倍或两倍的价钱来买进上海新的房产。在他看来，由于上海成为世界级大都市的长期前景魅力不减，因此房地产价格上扬也是情理之中的事情。Lee说：“从某种程度上看，我们采取的是一种房地产傻瓜投资策略。”

　　许多观察人士预计，房地产开发商们将会到中国其他城市去寻找机会，以此分散风险。Hart说，其中一个原因是上海房地产市场已经人满为患。他说，在上海，那些正确选择地产项目的开发商将获得不错的收益，而一些盲目买地皮、搞开发的地产商可能很难有所斩获。[page]

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　　(一)法国地产大鳄“盯”上南京

　　相聚长三角―――海外投资发展服务活动周”在南京和镇江举行。在南京投资环境介绍会上，包括法国房地产开发与住房建设集团、美国大通投资集团公司、加拿大万事达国际集团在内的国际房产大鳄对南京的房地产开发和城市规划改造等领域表示了极大的兴趣。加拿大万事达国际集团当场就和鼓楼老城环境改造指挥办公室签订了开发龙江小区日月广场的合作意向，投资金额1000万元。原来备受冷落的高淳老街风景区开发项目昨日也得到了迟来的关爱。但是，也有投资者对江苏的招商活动提出了批评意见。

　　国际地产大鳄“盯”上南京

　　据法国乾纳国际管理发展战略事务所韩某刚总裁介绍，法国第二大房产巨头―――法国房地产开发与住房建设集团对南京的地产开发项目非常感兴趣，目前已经和溧水经济开发区就6万平方米配套服务区、3.3万平方米标准厂房建设和开发建设法国工业园区达成口头合作意向，预计投资额将达到2200万美元。

　　据介绍，法国房地产开发与住房建设集团对南京的商品房开发表示了极大的兴趣，但现在还没有找到合适的项目。10月初，法国城市与住房部部长和法国房地产开发与住房建设集团将来南京考察商品房开发、宾馆及城市规划改造的相关项目。

　　高淳老街有望嫁出

　　这两年在南京大大小小的招商会上都能见到高淳老街的身影，但这个被称为“金陵第一古街”的旅游开发项目却一直没能找到合适的“婆家”。据悉，高淳老街风景区开发项目总投资额1.975亿元，其中筑城圩项目区投资10250万元，老街项目区投资9000万元，其他为500万元。

　　在昨日的招商会上，韩某刚总裁却“出人意料”地与该项目“对上了眼”。面对记者的疑惑，韩总道出了他的理由，“这个项目推出两年乏人问津并不是项目本身没有吸引力，而是没有通过合适渠道找到合适的婆家。南京深厚的人文底蕴是最大的优势，高淳老街这个旅游项目对国外游客很有吸引力，加上我们在国外再做一些宣传工作，这个项目的前景非常广阔，我们10月份过来的时候应该就能定下这个项目。”

　　江苏招商活动“雷声大，雨点小”

　　对南京以及江苏大规模的招商活动，部分侨商直言有“雷声大，雨点小”的感觉。韩某刚认为，江苏每年大大小小的招商活动很多，但却总走不出“广播种，少收粮”的怪圈。江苏每年都会组织代表团到国外去考察招商，但大多是依靠政府行为，往往通过江苏驻各国的办事处来联络，到了国外接触的也大多是当地的政府部门，所以往往是场面很热闹很火爆，但到最后收获却甚少。[page]

　　江苏驻法国巴黎办事处的工作人员坦言，他们只能负责接待国内考察团旅游，其他事并起不了多大作用。要改变这种状况就要通过国外专业的投资顾问机构来运作，因为那些专业机构对当地的情况非常熟悉，和当地的企业也有良好的关系，这样操作起来可以明显提高效率。

　　此外，有关人士还指出，江苏在招商信息的发布上往往要比浙江、上海慢半拍，这将直接影响到招商质量。就拿这次的活动来说，本来和他一起来的还有一个法国投资团，但是因为浙江“下手”比较快，他们刚刚和嘉兴签订了2亿元的合作项目，由于时间问题来不及到南京就回国了。如果，南京招商信息发布得早一点，这2 个亿就投到南京来了。因为南京有着悠久的文化底蕴，南京大学法语系也培养了很多法语人才，这些都是南京得天独厚的优势，如果站在同一起跑线上，南京的竞争优势是非常明显的。

　　(二)德国地产大王首次来津亲密接触

　　2004年10月11日上午，来自德国慕尼黑杜赛尔多夫罗丝尔房地产投资公司的总裁保尔·罗丝尔和北京人文奥运项目总裁殷博士做客天津日报社，这是保尔总裁首次来到中国,首次来到天津;同时应邀前来的天津房地产开发商有天津仁爱集团的董事长马某仁，天津泰达集团总经理孟某，顺驰集团副总裁刘某，21世纪不动产董事总经理崔某雪和永泰红磡总经理夏某涛。

　　双方就两国两市房地产市场的情况进行了交流和探讨，这也是天津和慕尼黑两市地产界的第一次亲密接触。

　　交流中保尔对中国和天津的经济发展变化感到十分惊讶，尤其对天津市房地产行业的强劲上扬表现出浓厚的兴趣。他表示，天津城市的规模、布局和整体水平大大超出了他的想象空间;他对天津人民的消费水平和文化层次也给予了很高的评价。保尔随同慕尼黑市长参观了天津塘沽外滩，对外滩酒店的建设十分推崇，认为天津是一个生机勃勃的大都市。他从这个城市的魅力和风情中看到了天津房地产界同仁努力和奋斗的印记，因此他怀着谦虚和谨慎的态度来和天津的开发商学习交流。

　　天津地产界的数位重量级开发商首先代表业内同仁向保尔的到来表示了欢迎之情。

　　而后，他们分别就土地开发、招商管理、融资筹资以及经营模式等问题向保尔发问。双方的交流此起彼伏，气氛融洽而热烈。天津市开发商还特别针对德国城市保护问题与保尔总裁进行了深入的探讨。一方面，欧洲经过两次世界大战，大量城市被毁坏殆尽，然而仅仅几十年的时间以后，我们很难再看出战争的痕迹;国外精湛的修复技术，艺术保留手法和解决方案十分值得推广和发扬。另一方面，天津市目前正在进行的城市改造建设需要汲取各国优秀的经验和总结，德国严谨的城市保护态度和一流的修复水平非常值得我们借鉴。[page]

　　论坛期间，北京人文奥运项目总裁殷某博士还向在座各位介绍了人文奥运的项目策划方案。这是殷博士首次将该项目向地产界同仁亮相。这也从侧面看出殷博士对天津房地产界的信任和肯定。

　　(三)新加坡地产大鳄携巨资正式进军北京地产市场

　　新加坡地产大鳄、亚洲最大的上市房地产集团之一—嘉德置业旗下子公司凯德置地日前宣布正式进军北京市场。该集团表示，他们有足够资金进行运作，央行新政策对其业务开展将无太大影响。

　　控制过度投资是今年中央政府和地方政府的重要任务之一。央行及部分城市包括北京在内，已分别通过政策或资金手段为房地产投资降温。而恰在此时，嘉德置地却“逆市”北上，携巨资进军北京市场，该举动颇受关注。

　　该集团给出的解释是，北京房价平稳，而楼市需求却在增加，虽然中国正执行宏观经济紧缩政策，但由于嘉德具备充足资金，故对其来说不会有太大影响。相反，紧缩政策对中国整个房产市场稳定将有帮助，从这个意义来说，紧缩政策会是个好信息。

　　此次进入北京，凯德置地将正式运作中高档住宅项目，其在北京的第一个住宅项目为奥运版块。

　　除了投资中高档住宅项目外，嘉德置地还将举资进入房地产金融服务领域。目前，该集团已筹得一亿美元资金，用以化解中国地产商融资难题。

　　据悉，嘉德置地进入中国市场已达十年，在华投资总规模已达到一百二十亿元人民币