境外投资人士依然难舍上海楼市

　　进入6月，宏观调控政策影响日益明朗，有关人民币升值的谣言也一再被澄清，地产降温加上人民币升值预期的落空，有人预言，一部分海外资金将随之撤离上海楼市。近日，记者通过一系列采访发现，就目前而言，海外投资者并没有也不愿撤离上海。

　　境外购买力继续显现

　　一位来自海外的投资者徐先生，今年初在上海买了几套不同类型的物业，有别墅、商住两用物业，还有一些高档的公寓。他留了一套别墅自住，其他房产都打算用做投资。

　　一开始，他的打算是，等半年时间，在高位把这些物业抛出去，赚一笔钱以后，再买其他物业继续投资。因为他听说那个时候，在上海投资房产收益率十分高。而且，他从专业人士处获得信息，人民币很快就会升值。

　　没想到，从3月份开始，楼市遭遇宏观调控。到了5、6月份，上海楼市陷入了观望期。二手房成交量大幅萎缩。他还听说，很多投资客为了周转资金，割肉抛盘。

　　于是，5月份的时候，他想把手上的一部分房产抛出去，转去周边城市买楼。但是却发现，这个状况下，获利离场已经不太可能。“现在把盘子抛出去，根本赚不到钱了。不过，我和其他一些投资客不同的是，我的资金状况，还远不需要抛盘以周转资金。首先，我并不急着等资金回笼;其次，以我在其他城市的投资经验来看，楼市观望的状况只是暂时的。”徐先生这样告诉记者。

　　于是，徐先生索性放弃了短期获取利润的想法。他选择了把手上的大部分物业出租，一方面获取稳定的租金收入，另一方面，等待时机将物业出手。徐先生遇到的“状态”也许是大部分与他类似的海外投资者来沪投资的故事模板。

　　事实证明，在上海的楼市，尤其是高档住宅市场，境外的购买力继续显现。第一太平戴维斯最新完成的一项针对新建高档住宅项目的客户调查显示，境外人士已占买家比例的70.4%。

　　“在泰国买海滨度假村、在新加坡买中心城区服务式公寓、在中国买上海的高档住宅，这已经成为目前境外客投资远东地产市场比较常见的模式。”第一太平戴维斯住宅部董事李先生表示，境外人士已撑起上海高档住宅买家的大旗。

　　房产新政让上海高档住宅的成交数据一度出现摇摆。今年4月和5月，中心城区的卢湾、静安和黄浦一度出现新盘每日签约量在个位数徘徊甚至为零的局面。然而随着政策的日益明朗，境外人士的购买力量继续显现。

　　海外投资客资金雄厚

　　沪上某知名外资银行的理财顾问告诉记者，他接触了大量与徐先生类似的海外投资客。他们以外籍华人为主。他们的共同特点是以散户的形式进入上海楼市;他们的资金足以让他们度过宏观调控后的观望期;他们有赌人民币升值的部分，但是看的是长期;他们长线绝对看好上海楼市。[page]

　　“很多人说，人民币升值的预期落空了。海外资金开始撤离楼市了。其实有这样的说法，是因为他们并不了解这些进入楼市的海外投资客。”这位理财顾问告诉记者，他也接触过一些豪赌人民币升值的短期投机客，他们根本不会选择房地产作为投资的对象。他举了个极端的例子说，有一个日本人，将200万元人民币定存在他们银行里，不做任何投资，只赌人民币升值。

　　他进一步分析说，进入房地产市场的海外投资客，一般都是资金比较雄厚的，不会短期内进出，因为房产的变现能力太差了;他们有赌人民币升值的成分，但是看的是长期，他们相信中国经济发展的前景;他们进入上海楼市，希望做的是长线的投资，而不会因为一时的起伏，而改变自己对于上海楼市乐观的看法。

　　沪上另一家外资银行永亨银行中国业务发展部主管陈宏略表示：在现阶段的上海，仍然可以很容易找到200万~500万元的境外房贷客户，上海做一单房贷业务，相当于在广州、深圳做六单。

　　而另外一个说法更加惊人。一位业内人士透露，从汇丰银行、渣打银行以及恒丰银行获得的信息显示，自外资银行的美元贷款利率上升以来，外籍人士向外资银行申请房贷的比例越来越低，相应的，一次性付清的比例越来越高。

　　这位知情人士分析，这意味着，进入上海楼市的海外资金，即使是个人投资者，资金实力也是十分雄厚的。

　　第一太平戴维斯住宅部董事李先生介绍，资金问题并不是海外购买者关心的问题，相应的，“房子容易出租吗?租金多少钱?”这是多数境外买家在购房前向销售人员提出的第一个问题。

　　投资回报率远高于直接投资海外

　　中瑞市场研究有限公司总经理朱峰认为，海外资金并不会在现在撤离上海楼市。“我可以用一个很通俗简单的例子来辩驳‘海外资金将撤离上海楼市’这个观点的谬误。”

　　他说，“比如一个美国人，手上有5000万美元，他投资一个美国的产业基金，他的年收益会有多少?顶多是5%。因为美国的市场已经十分成熟。但是，同样是这些资金，进入中国的楼市，获取在的收益会高得多。国家宏观调控，要打击的是短期的投机行为。长线的健康的投资，还是受欢迎的。即使在目前的市场状况下，在中国长线投资楼市，他们可以获取的年收益还是远远高于在本国或本土。利益的驱动，让他们根本舍不得离开。”

　　第一太平戴维斯住宅部董事李先生同样表示，无论是市场成熟度还是价格行情，都使诸多境外人士对投入上海地产市场抱有极大兴趣。在欧洲，从高档住宅、商业地产到工业厂房，能买的地产项目前两年都被买光了，房价越来越高，值得大笔资金投入购买的项目已经越来越少。[page]

　　仲量联行中国区董事陈立民告诉记者，目前，越来越多的海外资金，开始对上海的房地产发生了兴趣。因为这一类型的资金，适合长线投资，且投资回报率很高。他以商业地产中的一个物业形态——写字楼为例，简单比照了投资上海地产与直接投资海外的收益差距。

　　他分析，上海的商业房产已经历了6年的黑暗时代，现在慢慢地开始复苏，市场重新进行洗牌，一些实力不强的开发商逐步地被淘汰出去，现在住宅市场10个项目，9个开发商或许在以前没有听说过，以后开发商业地产，应该都是知名的企业，如凯德置地、和记黄埔等。

　　另一方面，上海的甲级写字楼租金上涨非常快，预计今年甲级写字楼的租金在0.9美元/平方米/天，明年将达1.1~1.2美元/平方米/天，后年达1.5美元/平方米/天。

　　而戴德梁行最新统计也证明了陈立民的观点，上海主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，2005年一季度平均已经达到0.81美元/平方米/天，12个特甲级写字楼的平均租金达到1.25美元/平方米/天。

　　陈立民进一步分析，按照这样计算标准，上海的甲级定字楼租金增长率在67%左右，如果海外资金购买，其资本也会增长67%，10亿元人民币买进，按照现在的甲级写字楼的租金回报率，可以以16.7亿元人民币的价格卖出，再加上可以贷款，预计投资回报率在134%。

　　而有关资料显示，海外房年收益在美国为6%，新加坡与日本仅为4%。

　　基于以上的分析，陈立民认为，其实政府的政策是打击住宅市场中的部分炒卖现象，这些打压的政策在目前看来已起到作用，中国的经济整体运行是健康的。在这个大环境下，海外资金不仅不会撤离，反而会有更多海外资金抢滩上海。

　　仲量联行亚洲资本市场部董事总经理理查德·约翰森也于近日表示，中国的经济活力、迅猛的城市化速度及其消费经济的全面发展让众多投资者大为惊讶，而这些投资者此前通常都侧重于美洲、欧洲和亚太地区的成熟市场，现在他们将中国视为具有同样增长潜质的投资目的地。

　　他认为，从国内目标市场来说，虽然越来越多的人认为南京、西安和大连这样的二线城市或者重庆和成都这样的内陆城市的投资机会更好，但北京和上海仍然是重点市场，尤其是对那些首次投资中国的投资者来说更是如此。这主要是因为这两座大城市交通便利，并且拥有一批活跃的外国投资者。