香港南华策略地产发展有限公司与青岛建青实业总公司等房地产合作

　　上诉人（原审原告）：香港南华策略地产发展有限公司。住所地：香港特别行政区中环花园道一号中银大厦28楼。
　　代表人：郭祖诒，执行董事。
　　委托代理人：冯培，北京广盛律师事务所律师。
　　委托代理人：王洪，北京广盛律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：青岛建青实业总公司。住所地：山东省青岛经济技术开发区武夷山路。
　　法定代表人：仲军，总经理。
　　委托代理人：李敏，青岛政通律师事务所律师。
　　委托代理人：韩国俊，济南德义律师事务所律师。
　　原审第三人：青岛东建房地产开发有限公司。住所地：山东省青岛市云霄路82号。
　　法定代表人：白寒三，董事长。
　　上诉人香港南华策略地产发展有限公司（以下简称南华公司）为与被上诉人青岛建青实业总公司（以下简称建青公司）、原审第三人青岛东建房地产开发有限公司（以下简称东建公司）房地产合作合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（1998）鲁民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　经审理查明：1994年2月18日，香港东龙地产发展有限公司（后更名为南华公司）与青岛建青房产实业公司（后更名为建青公司）签订《合作举办东建房地产开发有限公司合同》，双方约定，合作开发青岛高科技园石老人国家旅游度假区爵士山庄约15亩规划用地，建设别墅、公寓、公共建筑及相应的配套设施。建青公司以15亩规划用地作为出资合作条件，南华公司负责该项目的各项费用和合作公司整个项目发展资金。总发展费用人民币1440万元，南华公司在合作公司注册三个月内投入500万元，其余分期投入。合作公司的出资总额为人民币2400万元，注册资金为人民币1680万元，南华公司将全部建设资金中的相当于1440万元的港币作为公司所有注册资本的一部分，注册资本的另240万元由建青公司从其土地使用权中折合。双方对合作公司负有共同经营的责任，利润分成及亏损均按建青公司40%，南华公司60%分担。合同批准生效后三十天内，南华公司向合作公司拨付人民币300万元作为项目的发展筹建资金。建青公司投入的土地使用权于合作公司注册登记后一个月划归合作公司所有。合同对违约责任约定：建青公司未按期划归合作公司土地使用权，每逾期一天，按土地合作成本之1%向对方支付违约金；南华公司未按期拨付工程开发资金，每逾期一天按1%向对方支付违约金。一方不履行合同规定的义务，造成合作公司无法达到合同目的，视作违约方终止合同，对方有权按合同约定报原审批机构批准终止合同。该合同办理了公证，并经有关部门批准。同年6月11日，双方签订《补充说明》明确：经双方协商合作公司实际开发爵士山庄规划用地总开发规模为75亩，总投资为人民币12 000万元；首期为15亩，总投资人民币2400万元。本说明作为经公证合同的补充附件。另，同年2月18日、10月6日，建青公司与南华公司还各签订两份合作开发爵士山庄约75亩规划用地合同，但均未经有关部门批准。[page]
　　经查：1993年8月12日，青岛石老人国家旅游度假区土地管理局与建青公司签订《石老人国家旅游度假区国有土地有偿出让合同书》，建青公司受让取得位于青岛高科技园约75亩土地的使用权，出让金共计人民币1859.11万元。1994.年5月4日，青岛石老人国家旅游度假区管理委员会发出通知，同意建立东建公司，公司经营范围：该度假区的15亩土地的房地产开发经营。同一天，东建公司取得了由青岛市人民政府颁发的开发15亩土地的《外商投资企业批准证书》。同年5月18日，东建公司取得开发经营15亩土地的《企业法人营业执照》，11月4日东建公司取得《商品房预售许可证》，1995年1月11日，取得《建设工程规划许可证》，同年2月13日取得《临时建筑工程施工许可证》。同年10月10日建青公司取得75亩土地的《建设用地批准书》，1998年2月2日（一审诉讼期间）取得58亩土地（不包括道路占地）的使用权证，同年6月23日，青岛高科技工业园土地管理局出具证明，建青公司受让的58.62亩土地使用权的土地出让金已全部付清。现爵士山庄l幢公寓楼、15幢别墅楼盖至二层露顶后停工。南华公司于1998年4月6日以其已投入人民币506万元，为东建公司代垫人民币409万元，但建青公司没有取得15亩土地使用权证，出资没有到位。由于建青公司违约，致使合作公司无法经营，请求判令建青公司、东建公司返还出资款及代垫款，并赔偿损失人民币500万元为由诉至一审法院。建青公司及东建公司未作答辩。
　　另查明：1996年10月15日，建青公司以南华公司违约，要求解除合同、赔偿损失为由，向青岛市中级人民法院起诉，该院一审判决后，南华公司不服，上诉至山东省高级人民法院，该院于1998年11月5日以（1998）鲁民终字第99号判决解除双方合同，南华公司支付建青公司违约金人民币934万元。
　　一审法院认为：南华公司与建青公司签订的合作开发合同为有效合同。南华公司请求判令建青公司返还506万元投资款没有法律依据，因为南华公司506万元投资款，是按约定向东建公司投入的，现双方没有对东建公司进行清算，故南华公司向建青公司请求返还此笔投资款不予支持。南华公司称其在香港为东建公司代垫409万元款项，因没有进入东建公司账户，也未经董事会研究决定，该笔款项不能认定南华公司已实际投入，南华公司这一诉讼请求也不支持。虽然15亩土地实际已经被东建公司进行了开发建设，但因建青公司未按约定将土地使用权办理到东建公司名下，因此，建青公司未完成出资义务，属违约行为，应按双方在合同中约定的违约金比例向南华公司支付违约金，但违约金的总额应按最高人民法院规定的“约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分价金总额为限”执行，南华公司以建青公司没有将土地使用权办理到东建公司名下及投资有风险为由拒绝继续履行合同没有法律依据，也构成违约。但因在建青公司诉南华公司一案中已判决南华公司向建青公司支付了违约金，所以，本案不再予以追究。由于双方的合作合同已被解除，而合作公司又没有进行清算，南华公司主张500万元利润没有法律依据。据此判决：一、建青公司支付南华公司违约金240万元；二、驳回南华公司的其他诉讼请求。案件受理费80 760元，由南华公司负担53 840元，建青公司负担26 920元。[page]
　　南华公司不服一审判决，向本院提起上诉称：南华公司已按合同约定投入506万元，但建青公司未将15亩土地使用权在约定期内划归东建公司。为保护自身投资利益，南华公司有权终止合同、停止履行合同义务。请求分清双方违约责任，改判建青公司退还南华公司投资款915万元或者确认南华公司为东建公司的惟一投资人，并判令建青公司赔偿其损失.500万元。建青公司口头答辩：建青公司出资已经到位，不存在违约行为；南华公司请求退还投资款或确认南华公司为东建公司惟一投资人没有法律依据，请求维持原判。东建公司未出庭应诉。
　　本院认为：建青公司受让取得的是“爵士山庄”75亩土地的使用权，南华公司与建青公司从商业利益考虑，先就15亩土地签订合作开发合同，该合同已经有关部门审查批准，不违反法律，应为有效合同。在合同履行过程中，双方组建的东建公司虽然取得了《外商投资企业批准证书》，办理了15亩土地的《企业法人营业执照》，并先后取得《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《临时建筑工程施工许可证》、《山东省工程建设项目报建证》等，南华公司作为负责该工程建设方，可以在该地块上进行开发建设，但建青公司未将土地使用权办理到合作公司名下，仍属违反合同约定的行为。南华公司未按合同约定进行投资，构成违约。本案合同有效，南华公司向东建公司投资，是履行合同的行为，鉴于该合同已经另案被解除，在东建公司财产没有清算之前，南华公司请求返还投资款及代垫费用没有法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80 760元，由南华公司负担。
　　本判决为终审判决。