燕郊部分小区落宗法律问题的思考

案情简介

在咱们国家首都北京的东部有一个小镇，名叫燕郊镇。随着这个小镇越来越繁华，也出现了一些新鲜事物和亟待解决的问题。

2016年开始，全国范围内推行不动产登记政策，所有原有房本要替换成不动产登记证，特别是在交易以后。但是在燕郊镇当地却传来了一个惊人的消息，当地有些房屋不能“落宗”。有的房屋原本持有70年“住宅土地使用权”产权证的房屋，可能在交易后土地性质要变成“工业用地”，甚至相传不再给发新施行的不动产登记证。这样的结果是，房屋不能正常办理抵押贷款，交易受阻，房屋价值可能从几百万变成几十万。我也是一名燕郊镇某小区房屋的业主也是一名律师，如果真的是这样，我的损失就几百万，面临同样问题的业主在某小区就涉及3000户。每家的损失都在上百万至几百万不等。显然，如果政府的解决结果把土地性质定性为工业用地，那么3000户某小区业主，绝对不会答应；因为这样的损失根本无法承受，因为都是辛辛苦苦用自己或者家人的血汗钱购买的房产。

作为一名某小区的业主也作为一名律师，我认为我们的土地性质根据相关行政法律必须定性为住宅用地，使用期限70年。

何为“落宗”？

（1）房产落宗，是建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。宗地指土地使用权人的权属界址范围内的地块。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基础。（2）不能落宗的影响：房屋不能交易，过不了户，去银行抵押，银行判定没落宗的房子不好评估价值，不能贷款。严格来讲，在工业用地上建设住宅性质的房子，有违章建筑之嫌。（3）不动产登记，必须以未落宗为前提。根据不动产单元代码的编码规则，房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。而宗地代码必须落宗后，才能生成，因此未落宗房产，不能进入不动产统一登记流程。只有落宗，才能取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。

不动产登记证上必须把用途登记成住宅？

某小区1、2、3号楼能够落宗，证明123号楼的土地权属、界址等还是明确的；此小区4号楼没有落宗，可能在土地权属等方面，有关部门认为不够明确。4号楼的落宗问题还有待有关部门能本着保障人民利益，为人民服务的思想去解决这一历史遗留问题。

我们某小区1、2、3、4号楼的业主大概都是集中在2006年至2010年左右作为第一手购买者购买相应的房屋的。后面的陆续的有二手房交易，并且在不动产登记新政之前都顺利过户。一手房和二手房的购买，所有新老业主都是花的市场价购买。都拿到了由河北省三河市住房保障和房产管理局登记的，土地状况为出让“2007年至2077年”规划用途为“住宅”的“中华人民共和国房屋所有权证”。房屋买卖合同上规划用途也为住宅，土地使用年限同上。按照当时的同类商品房市场价，业主缴纳了所有交易税费，包括契税，公共维修基金，个人所得税，营业税，房屋贷款也是商业贷款，后期交的水电费等都是住宅标准。现今，一手业主持有的房产证都有7年到9年，二手业主持有的房产证也在几年不等。

从以上事实可见， 我们某小区1、2、3、4号楼的房产的规划用途是住宅，业主交纳了土地出让金，政府在为业主办理房产证时对此项规划是要审查过的。土地性质在实施新政不动产登记时要变成工业用地，是不符合早已施行的法律规定的。

根据《房屋登记办法》（自2008年7月1日起施行，现行有效）第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；”和第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”的规定。明显可以断定，在开发商当时办理初始登记（开发商房屋大产权证）时，政府有关部门就已经对土地是否符合规划的问题已经审查过了，然后才给业主办理了每户房产证（业主的小本产权证）。现在业主手里发放、持有房屋产权证多年，业主从来都是以住宅的价格缴纳各种税费，没少花过一分钱，无论新不动产登记政策与以前房屋登记办法之间有怎样的冲突，都不是业主的错误造成的。

相关法律原则、政策、法规

1、法不溯及既往原则；根据这原则，也根本不能以不动产登记这一新政来否认以前业主拿到的房屋产权证的效力。这个房屋产权证的效力包括了，在不动产登记新政实行后，仍不降低原来权利的全部处分权能。

2、新政的推行更不能损害无辜的业主利益；即使在不动产登记政策施行后发现以前的房屋登记办法施行过程中的一些不足，那也是以前政府和开发商之间的事情。其中我们业主土地出让金也依据房屋买卖合同缴纳过了，房产证也持有过年，与业主没有任何关系。当初，业主依据当时的判断，无法回避购买这些房屋，但却错过买没有所谓与新政之间有冲突的无问题房屋。但新政的推行却可以有个缓冲带，可以现在避免因为新政推行损害原来业主的无过错利益损害。更何况把一套几百万价值的房屋，因为新政的推行变更几十万了，这样的损失，对于我们普通百姓业主，根本无法承担，换位思考都可以理解法律应该如何贯彻施行，才能体现出政策，法律带给百姓的公平。

3、行政法中的“信赖保护原则”；我们作为房产证登记的产权人，所登记的权利绝对的受到行政法保护。行政机关以往因为内部监督管理问题造成的登记问题，应该不断的去完善，但这些都是行政管理监督的内部问题，不能影响到已经拿到房产证的百姓利益。否则，作为业主和公民还有什么财产安全。行政法中的“信赖保护原则”，在民法中体现为“善意取得保护制度”，所有，业主作为善意方，在取得房屋产权证的情况下，业主的权益完全应该受到保护。

4、《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行，现行有效）第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定；我们业主的房产证就是不动产物权的证明。新政《不动产登记暂行条例》（自2015年3月1日起施行），其是行政法规，其法律效力不如物权法（法律）高，其实都是对不动产登记的规定，在房屋登记效力这一点上是一样的。

结语

因此，依据以上分析，如果三河市有关机关不能把我们业主的房屋所涉土地登记成住宅用途，是绝对违背国家法律、行政法规、规章等规范性规定的错误行政行为。

最后，我们业主依据《不动产登记暂行条例》第二十七条“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的”的规定进行转让时，不应该以相传的工业用地性质进行登记。

以上只分析我们小区1、2、3、4号楼的问题，其他小区我不做分析。

今天已经是2017年2月17号，曾经一直沸沸扬扬的燕郊房屋“落宗”事件，现在已经全部有了定论，当地政府和主管部门已经确定“只要是业主手里有合法的房屋产权证”都可以以原房屋产权证登记的内容进行不动产登记。毫无疑问，当地政府的此次决策是完全正确的，符合以上行政法中的行政信赖保护等规定。不言而喻，政府推行“不动产登记”新政，是一件对我们国家和人民来说都是利国利民的大事。有利于政府掌握全国的土地利用具体情况，保护我们国家的已经可能稀有的耕地。但是，这个新政的推行一定要对先前登记行为中涉及到的公民的合法利益，要依法保护；对待各个利益主体不当行为都要进行依法规范，改正；对新政施行后的土地登记一定要严格，以把这个利国利民的法律制度推行到底，最保护我们国家的土地特别是耕地的合法利用。