房产应该怎么继承？

案例一：继承的房产要过户需征得其他继承人的同意

案情简介：

刘平、刘萌、刘素素是刘新涛与张茜的儿女，2006年2月1日，张茜去世，留下与刘新涛的夫妻共有房产(即诉争房产)。2008年7月21日，刘新涛作为出卖人，刘平、刘萌作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于2009年8月29日变更房屋产权登记。2014年12月22日，刘新涛以其受到欺骗威胁，并且诉争房产买卖侵害了刘素素和刘新涛的合法权益要求确认买卖合同无效。

法院审判：

庭审中，被告刘平、刘萌称：双方签订的合同系合法有效，且签订合同时房屋的其他继承人并未主张房屋部分享有的继承份额，并且提交了刘素素作出的有效声明两份，声明中刘素素称放弃对其母亲张茜的财产继承，并将属于其本人的继承份额转归刘平、刘萌共同继承并共同所有。法院经审理判决驳回刘新涛的诉讼请求。

靳双权律师点评：

本案刘新涛主张合同无效的理由为：双方在未进行继承析产的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》属无效处分，刘平、刘萌对刘新涛是否有权进行处分并未查实，因而刘平刘萌存在过错。但是在庭审中，刘平刘萌已经递交了刘素素的声明，其声明表示房屋过户时系征得刘素素本人同意，刘新涛对该声明的真实性表示认可，故刘新涛与刘萌、刘平签订的房屋买卖合同以及过户行为，并非无权处分他人财产，也未对他人利益造成损害，故刘新涛以此要求确认合同无效法院未予支持。

案例二：继承房产未经其他继承人同意擅自出卖无效

案情简介：

张虹与石茵夫妻先后去世，并留下一套房产(即诉争房产)，该房产经过房改登记在二人孙女张南名下。张石二人的继承人应遗产继承对簿公堂，经法院审判，张雪琴、张爱红、陈红分别取得诉争房产的22%，张南分得34%。但是，在该案审理过程中，张南将诉争房产以100万卖给了其舅舅范迪斯。其他继承人得知，向法院提起了共有权确认诉讼，要求双方的房屋买卖合同无效并予以返还给继承人。

法院审判：

法院经审理后判决，张南与范迪斯签订的房屋买卖合同无效，并将房屋返还给四位继承人，张南同时返还购房款给范迪斯。

靳双权律师点评：

诉争房屋是张虹与石茵的遗产，经过法院的生效判决已经确认了张雪琴、张爱红、陈红、张南四人对诉争房产形成了共有关系，张南作为该房产共有人之一，未经其他共有人统一的情况下擅自将该房屋卖给范迪斯，且事后其他共有人并未进行追认，其出卖房屋的行为是无效的。而且范迪斯明知房屋产权存在争议，还以明显低于市场价格的价钱购买房屋，并不构成善意取得。

房产应该要怎么继承？

众所周知，继承自被继承人死亡时开始。

第一步，要明确继承按照法定继承还是遗嘱继承、遗赠继承或遗赠抚养协议办理。换言之，就需要明确被继承人是否留有合法有效的遗嘱、遗赠或遗赠扶养协议。如果上述文书并未存在，那么继承按照法定继承规则办理。

第二步，我们需要划清被继承人遗产范围，按照《中华人民共和国继承法》第三条之规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，该条款共列举七种财产形式，其中就包含公民的房屋。

第三步，我们要明确具备继承权的人员范围，也就是继承人的范围。以法定继承为例，根据《继承法》第十条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。

第四步，我们需要在家庭内部经过友好协商，妥善确定分割份额问题，如果协商不成可以通过法律途径由法院判决每个人的继承份额。不要采取过激或其他不理智的方式处分涉案房产，否则就会如上述案例那样，损害其他继承人的合法权益，受损的继承人即通过诉讼途径维护自身的权益。

第五步，无论被继承的房屋进行交易亦或是办理赠与的过户手续，注意按照国家的相关法律、法规依法缴纳房产税款，完善过户交易的手续。