商业楼工程施工导致毗邻房屋损坏致房屋损坏赔

【案例】

原告：上海市黄浦区教育局。

原告：上海市商业职业技术学校。

被告：上海市第一百货商店股份有限公司。

第三人：上海市第二建筑工程公司。

原告上海市黄浦区教育局，上海市商业职业技术学校诉称：

上海市商业职业技术学校校舍经上海房屋质量检测站对该房屋损坏的程度、原因等进行检测鉴定，确定“六合路商业楼的施工是造成崇德楼、和乐楼、敬业楼房屋损坏的主要原因”、“由于六合路商业大楼施工，造成上海市商业职业技术学校房屋损坏，并对房屋的结构耐久性有一定影响”。要求判令被告承担房屋维修费50万元；房屋纠偏措施费暂计40万元；赔偿经济损失485万元（其中房屋维修期间停止使用时的经济损失，以一个月的期限计算约为25万元；房屋损坏外观影响经济赔偿40万元；房屋使用耐久性影响损失，以全校每年房屋使用的经济效益420万元计算）；并承担本案诉讼费。

被告上海市第一百货商店股份有限公司辩称：

上海房屋质量检测站作出的检测鉴定报告并不排除和乐楼、敬业楼因建造年代久，结构自然老化造成的损坏，崇德楼建造后不均匀沉降引起的损坏，以及东侧建造房屋对进取楼造成的损坏。因此，六合路商业大楼施工并非是造成学校房屋损坏的唯一原因。原告提出50万元维修费无依据，因为针对整个房屋修复而言，上海建筑装饰（集团）总公司设计所工程预算总造价为人民币349，264．04元，且被告只能对其主要原因承担责任。关于崇德楼纠偏问题，检测报告明确，从结构安全和一般教学使用要求等方面综合分析，可不考虑采取纠偏措施。但考虑到崇德楼确有一定的倾斜，同意按照修缮费用的30％～50％进行赔偿。原告其他诉讼请求，无事实和法律依据。

第三人上海市第二建筑工程公司述称：

其在施工中严格按图施工，采用合理、可靠的技术方案，施工方案得到有关专家的一致好评，且在施工中无任何过错和“失职”行为，故第三人不承担任何责任。

法院经审理查明：

位于上海市贵州路101号的上海市商业职业技术学校房屋产权属原告上海市黄浦区教育局，该局明确授权原告上海市商业职业技术学校行使产权人的全部权利，该校建筑主要由敬业楼、进取楼、崇德楼及和乐楼四幢房屋组成。六合路商业大楼位于上海市第一百货商店东侧、上海市商业职业技术学校西侧。被告上海市第一百货商店股份有限公司筹建六合路商业大楼，并发包给第三人上海市第二建筑工程公司施工。工程桩、围护桩、基坑分别于1995年3月4日为月12日、11月25日开始施工。1996年初，上海市商业职业技术学校房屋出现开裂、倾斜和变形等损坏现象。为检查房屋完损状况及分析原因，上海市商业职业技术学校和上海市第一百货商店股份有限公司于1996年6月共同委托上海市房地产科学院下属的上海房屋质量检测站对上述房屋进行质量检测。该检测站作出房鉴（96）第162号房屋质量检测报告，明确认为：六合路商业大楼的施工是造成崇德楼、和乐楼、敬业楼房屋损坏的主要原因，但也不排除和乐楼、敬业楼因建造年代久、结构自然老化造成的损坏，崇德楼建造后不均匀沉降引起的损坏，以及上海市商业职业技术学校东侧建造房屋对进取楼造成的损坏。根据《房屋完损等级评定标准》，以及对房屋现状、结构型式及六合路商业大楼施工情况的综合分析，上海市商业职业技术学校的房屋目前处于安全状态，无结构危险。由于六合路商业大楼施工，造成上海市商业职业技术学校房屋损坏，并对房屋的结构耐久性有一定的影响，崇德楼房屋东西向有一定的倾斜，从结构安全和一般教学使用要求等方面综合分析，可不考虑采取纠偏措施。该报告并对损坏的房屋提出修复加固方案。1996年7月4日，上海建筑装饰（集团）总公司设计所根据修复加固方案，作出工程预算，预算总造价为人民币349264．04元。因原、被告对赔偿费问题协商不成，原告遂诉至法院。[page]

审理中，法院依法追加上海市第二建筑工程公司作为第三人参加诉讼。另，上海市房屋质量检测站对崇德楼沉降问题又进行测量，结论为崇德楼沉降未稳定。原、被告及第三人对房屋质量检测报告及修复工程预算总造价均无异议。关于崇德楼房屋的纠偏问题，由上海市房屋质量检测站有关专家推荐，经各当事人同意，法院委托上海华冶建筑危难工程技术开发公司对上述问题进行检测。1997年10月16日，上海华冶建筑危难工程技术开发公司。上海浦江建筑高科技发展公司作出上海市商业职业技术学校崇德楼不均匀沉降加固处理意见》，对崇德楼的纠偏加固提出两种方案，一种是纠偏加固方案，另一种是加载平衡法方案。上海华冶建筑危难工程技术开发公司依据第一种方案预算工程造价为人民币343，253元。被告及第三人曾表示对上述处理意见及预算的工程造价无异议，后又认为上海华冶建筑危难工程技术开发公司不具有鉴定资质。

另查明，六合路商业大楼施工之前，原告的房屋未进行全面的检测，无原始的完损状况的记录。目前，六合路商业大楼已建成，由被告投入营业使用。

法院经审理认为：

涉讼的房屋产权虽属上海市黄浦区教育局，但上海市黄浦区教育局明确授权上海市商业职业技术学校行使产权人的全部权利。本案理赔部分不仅涉及到房屋的损坏维修，还含有实际使用的受损赔偿，故对上海市黄浦区教育局、上海市商业职业技术学校作共同原告所得之款项不再细分。被告由于建造商业大楼造成原告房屋的损坏，根据鉴定结论应承担主要赔偿责任。房屋维修费的具体数额应根据检测报告所列的工程预算总造价予以确定。由于被告的责任，客观上造成涉讼房屋之一的崇德楼发生倾斜，由此产生的纠偏费用亦应由被告承担。由于房屋受损，对原告的房屋使用年限、外观都有所影响，为修复也会给实际使用人带来一定的损失，对此，被告亦应给予酌情赔偿。鉴于造成目前房屋受损有多方面的原因，故法院在确定具体赔偿数额时予以综合考虑。

至于第三人因涉及另一法律关系，可由被告与第三人另行解决，本案不宜一并处理。

根据《中华人民共和国民法通则》第五条，第一百零六条第二款，第一百一十七条第二款第三款，第一百三十四条第一款第七项之规定，判决被告上海市第一百货商店股份有限公司应在判决生效之日起十日内赔偿原告上海市黄浦区教育局、上海市商业职业技术学校房屋维修费点偏费、经济损失等共计人民币130万元。

案件受理费人民币38，760元，鉴定费人民币17，000元，共计人民币55，760元，由原告承担22，250元，由被告承担33，510元。

【评析】

[i]本案涉及的一个重要法律问题是：六合路商业楼的施工单位第二建筑公司在本案中的法律地位。

本案原告起诉前，原、被告已共同委托有关房屋质量检测站对房屋的损坏程度、原因进行过检测鉴定，确定“六合路商业楼的施工是造成房屋损坏的主要原因”，因而涉及该商业楼的施工单位——上海市第二建筑工程公司在本案是否有责任，应承担怎样的责任等等。鉴于该案在审理过程中，被告上海市第一百货商店股份有限公司申请追加上海市第二建筑工程公司为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，合议庭评议后认为，本案的处理结果可能涉及施工单位，为有利于查清案情，有利于案件审理并作出判断，遂通知上海市第二建筑工程公司参加诉讼。经审理，没有证据证明此损害结果是由于第三人的野蛮施工和失职行为所致，且作为建设方的上海市第一百货商店股份有限公司与作为施工方的上海市第二建筑工程公司系承包关系，而本案涉及的是相邻方的损害与被损害之间的赔偿关系，现既然没证据证明是第三人施工不当所致，故合议庭最后评议确定，第三人上海市第二建筑工程公司是否应承担赔偿责任，因涉及另一法律关系，可由上海市第一百货商店股份有限公司与上海市第二建筑工程公司之间另行解决。[page]

这样处理类似案件确实大大简化了，绕过了复杂的责任确定问题。因为要确定施工单位是否有责任是比较困难的。施工有一定的技术规范（国家或行业标准），究竟它违反了哪一个技术规范导致毗邻建筑物损害，要原告举证确实勉为其难。法院将施工方排除在诉讼之外更有利于保护受害人。而让业主（发包方）举证证明施工方违反技术规范进行施工更容易些。本案法院适用《民法通则》第一百零七条：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”而该法院也有的法官认为应适用《民法通则》第一百零六条：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”不管适用哪一条，法院的逻辑似乎是这样的：受害人的房屋受到了损害；在这之前房屋是完好的；业主在毗邻处建造了高层建筑；经鉴定建高层建筑与房屋受损有因果关系；业主应当承担赔偿责任。但这里并没有很好地说明业主有过错。法院在这里自觉不自觉地适用的是过错推定原则。但本案是否可以适用过错推定原则是值得研究的。

法院在本案中判决业主承担赔偿责任，如果业主在随后进行的诉讼中不能让承包商承担该赔偿责任，业主就只能自己承担这项损失。那么，业主究竟做了什么有过错的行为了，业主仅仅花钱聘请承包商建造一项工程；所有具体行为，包括导致毗邻建筑物受损的行为，实际上都是承包商做的。这样看来，判决业主承担赔偿责任也可能并不合理。但对受害人，也包括对法院而言，确实更容易一些。

[ii]1998年3月1日实施的《建筑法》第三十九条规定：“建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。”法院可以将这一规定理解为，只要造成毗邻建筑物损害，而施工企业没有能够说明自己采取的安全防范措施足以避免损害的发生，就应当判令施工企业承担责任。这样，举证责任落在施工企业一方，法院就容易处理了。

确定赔偿损失的范围在本案中是双方的争议焦点。鉴于涉及很强的专业性，诉讼前双方已共同委托上海市房地产科学院下属的房屋质量检测站进行质量检测，检测站根据鉴定情况，从结构安全和教学使用等综合方面提出损坏的房屋有一定程度的倾斜，可不考虑采取纠偏措施。但既然已造成倾斜，原吉坚持要求采取措施，予以纠偏，而且也有办法纠偏，合议庭议后决定从最大限度地保护原告的合法权益出发，同意进行相关纠偏方案的检测，预算工程造价约为人民币35万元。

[iii]由于对房屋的纠偏检测目前市场上尚无权威部门，合议庭根据房屋质量检测站有关专家推荐，征得各方当事人的同意，委托上海华冶建筑危难工程技术开发公司检测，检测结论及预算结果出来后，被告上海市第一百货商店股份有限公司又对检测机构的鉴定资质提出异议，显无理由，合议庭未予采纳。

[iv]原告诉请中提出，房屋维修期间停止使用的一个月损失25万元，房屋外观影响要求赔偿40万元，房屋耐久性影响损失以一年计420万元，三项合计人民币485万元。被告则认为维修的期间可放在学生放假期间，就不必要造成停止使用损失的25万元，外观及结构耐久性损失460万元没有依据。合议庭经评议认为，既然维修是必要的，限定在放寒、暑假维修则属苛刻，故应当酌情考虑赔偿。外观影响虽属正常，但毕竟有限，鉴定结论既然明确对房屋的结构耐久性有一定的影响，给予赔偿应是合理的。鉴于没有具体标准，本案从如下因素综合考虑：①被告的主观过错程度；②鉴定结论确定的房屋损坏的主、次要原因；③目前市场上房屋维修期限及租赁费等因素，上述维修费、纠偏费金额近70万元，考虑其余的损失及多种原因相互作用的结果，遂判决被告赔偿两原告房屋维修费、纠偏费、经济损失等人民币130万元。 [page]

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[i] 施工导致毗邻建筑物倾斜，是由发包人（业主）承担责任，还是由承包商承担责任？——见第414页。

[ii] 《建筑法》对施工造成毗邻建筑物损害的赔偿责任是怎么规定的？——见第416页。

[iii] 怎样聘请房屋损坏的技术鉴定部门？——见第416页。

[iv] 房屋损坏的损失范围怎么确定？——见第416页。