房地产公司与铝业加工厂间的财产纠纷

　　上诉人(原审被告)：本溪经济开发区某房地产开发有限公司。

　　被上诉人(原审原告)：本溪市某铝业加工厂。

　　上诉人本溪经济开发区某房地产开发有限公司与被上诉人本溪市某铝业加工厂财产损害赔偿纠纷一案，本溪经济开发区某房地产开发有限公司不服本溪市中级人民法院(2008)本民一初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人本溪经济开发区某房地产开发有限公司委托代理人贾某民、朱某甫，被上诉人本溪市某铝业加工厂委托代理人张某萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　一审法院经审理查明：本溪市某铝业加工厂(以下简称铝业加工厂)位于明山区高峪办合金委的商业用地1080平方米于2000年1月31日通过出让方式取得，使用年限为30年。在该地上建有房屋，并取得房屋所有权证。2005年4月1日，本溪经济开发区某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)办理了相关手续后，在未与铝业加工厂达成拆迁安置补偿协议的前提下，占用了上述土地中的一部分并拆除附着的房屋407.995平方米，进行房地产开发建设。

　　2007年，铝业加工厂到本溪市城市规划建设委员会申请仲裁，由于房屋已灭失，本溪市城市规划建设委员会于2007年7月4日作出拆迁裁决不予受理通知书。故铝业加工厂以财产损害赔偿纠纷为由，向某房地产公司索要被拆迁房屋和被占用土地的损失而诉至一审法院。在一审法院审理期间，双方共同认可某房地产公司拆迁铝业加工厂的房屋面积为407.995平方米，价值169,040.00元。关于占用土地的面积及价值，铝业加工厂在诉讼前单方委托本溪市金桥房地产估价事务所进行评估，确认占用土地面积为530平方米，房屋面积为407.995平方米，评估价值为116.99万元。某房地产公司对该评估价格和面积均有异议。经双方协商，某房地产公司申请，一审法院委托本溪汇丰土地估价所有限责任公司对某房地产公司占用的土地面积和拆迁时的土地价值进行鉴定，在鉴定过程中，经双方协商，确定被占用土地面积为520平方米，评估价值为每平方米1,246.33元，土地价值共计64.80万元。

　　本案上诉于辽宁省高级人民法院期间，铝业加工厂作为上诉人对单独就土地价值进行评估存在异议，铝业加工厂认为将房屋、土地合并评估与房屋、土地分别评估在结果上存在较大差异。本案发回重审后，一审法院就房屋、土地合并评估与房屋、土地分别评估在结果上是否存在差异问题咨询本溪汇丰土地估价所有限责任公司，该公司于2008年10月20日出具了答复函，内容为：1、房屋与土地分估的评估结果与房地产单独评估的结果是否有差异关键看评估方法，如评估方法选择合理，评估技术参数选取合适，则无论用什么评估方法，评估结论应相差不多;2、如土地单独评估采用的是成本法，房屋评估也采用成本法进行评估，房屋和土地的加和结果有可能较房地产采用市场比较法进行评估的结论低;3、本汇丰估字(2007)第148号评估报告的土地估价结论采用的是基准地价系数修正法和剩余法的综合结果，基本反映的是委估宗地在估价时点土地的市场价值。[page]

　　铝业加工厂一审诉称：2006年初，某房地产公司未经铝业加工厂允许，擅自将位于本溪市明山区高峪街铝业加工厂所有的工业用房面积407.99平方米拆除并占用土地530平方米，某房地产公司至今对侵占铝业加工厂所有的房屋与土地未予赔偿，故铝业加工厂依据《中华人民共和国民法通则》第117条之规定提起诉讼，请求法院依法判令某房地产公司赔偿铝业加工厂房屋、土地损失116.99万元及房屋被拆期间给铝业加工厂造成的经济损失15万元，诉讼费及其他费用由某房地产公司负担。

　　某房地产公司一审辩称：某房地产公司不同意铝业加工厂的诉讼请求，某房地产公司并未给铝业加工厂造成财产损失。

　　一审法院认为，本案的争议焦点是某房地产公司的行为对铝业加工厂是否构成侵权，如构成侵权，赔偿数额如何确定。

　　铝业加工厂对某房地产公司拆迁的房屋依法享有房屋所有权证，对某房地产公司占用的土地依法享有土地使用权，从而可以证明铝业加工厂对该房屋享有所有权，对该土地享有使用权。某房地产公司拆迁了铝业加工厂的房屋、占用了铝业加工厂的土地。已经构成侵权，应承担侵权赔偿责任。

　　关于双方争议的侵权赔偿数额，诉争房屋已经实际拆迁，且双方协商同意按诉前由本溪市金桥房地产估价事务所房地产估价报告中确定的169,040.00元来认定拆迁房屋价值，对此，一审法院予以准许。土地的价值已经由一审法院委托本溪汇丰土地估价所有限责任公司进行评估确定，某房地产公司应按本溪汇丰土地估价所有限责任公司评估数额赔偿铝业加工厂。

　　关于铝业加工厂提出的应将土地与房屋合并评估，按照合并评估结果由某房地产公司进行赔偿，而不应按房屋与土地分别评估的数额进行赔偿的主张，从本溪汇丰土地估价所有限责任公司出具的答复函可知，该所作出的土地估价报告书中体现的土地价值反映了估价时点的土地的市场价值，其分评结论与合评结论不存在差异，故铝业加工厂的这一主张，一审法院不予支持。

　　关于铝业加工厂提出的要求某房地产公司赔偿15万元经济损失一节，经一审法院审查，铝业加工厂陈述该损失有1万元是评估费，另14万元是给他人债务担保的利息损失，但由于法院没有采信铝业加工厂提供的评估报告，故该评估费不能支持。对另14万元利息损失的陈述因铝业加工厂未向法院提供任何证据，某房地产公司又不予认可，一审法院亦不予支持。

　　关于某房地产公司提出的应按《本溪市城区基准地价公告》公布的地价计算土地价值的主张，从某房地产公司提供的《本溪市城区基准地价公告》附件3“关于本溪市城区基准地价使用说明”可以看出，土地基准地价是一个级别内同一类别土地的平均价格;由于同一类别土地仍存在差异，宗地价格的评估要根据不同用地类别基准地价因素进行修正。本案中本溪汇丰土地估价所有限责任公司采用的评估方法即为基准地价系数修正法和剩余法，此方法能反映评估宗地的价值，故某房地产公司的这一辩称，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第(二)款、第(三)款之规定，判决：一、本溪经济开发区某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿本溪市某铝业加工厂经济损失817,040.00元。二、本溪经济开发区某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿本溪市某铝业加工厂经济损失817,040.00元的利息(利息的起止时间：2005年5月4日到判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,330.00元，由本溪市某铝业加工厂负担5,826.00元，由本溪经济开发区某房地产开发有限公司负担9,504.00元。鉴定费10,000.00元，由本溪经济开发区某房地产开发有限公司负担。[page]

　　本溪经济开发区某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案应按《本溪市城区基准地价公告》公布的动迁地区地价800元/平方米计算土地价值，虽然在第一次审理期间，一审法院组织双方当事人委托评估时双方当事人都签字同意评估，因为评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司没有按《本溪市城区基准地价公告》公布的基准地价进行评估，一审法院委托的评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司所做评估结论，应属无效评估。二、某房地产公司开发的地区土地为“划拨”取得，而本溪市某铝业加工厂(以下简称铝业加工厂)是从本溪合金有限责任公司取得的被拆迁房屋，据了解本溪合金有限责任公司及铝业加工厂都没有依法向本溪市国土资源管理部门交纳土地出让金，所以某房地产公司应该按照“划拨”取得土地的补偿方式对铝业加工厂予以补偿。

　　铝业加工厂答辩称：一、《本溪市城区基准地价公告》中的基准地价不是房地产的市场价格。铝业加工厂与某房地产公司之间的纠纷是因为某房地产公司私自拆除并侵占铝业加工厂所有的房屋及土地用于房屋开发建设的行为引起的，对被侵占的房屋及土地依据城市房地产管理法及城市房屋拆迁估价指导意见的相关规定，土地估价报告书中的估价是房地产的市场价格，而不是城市的基准地价。二、某房地产公司擅自拆除的房屋及占用的土地是铝业加工厂合法取得的房屋及土地。铝业加工厂在庭审中提交了本溪市房产局颁发给铝业加工厂的房屋所有权证及本溪市人民政府颁发给铝业加工厂的土地使用权证，该土地使用权证记载的土地取得方式为出让。某房地产公司上诉称铝业加工厂取得土地方式为划拨及铝业加工厂没有缴纳土地出让金是错误的。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。

　　另查明：铝业加工厂的《房屋所有权证》(本房权证明山区字第17874号)内容是：房屋所有权人铝业加工厂，房屋坐落本溪市明山区高峪街，集体所有房产，建筑面积799.16平方米，发证日期2000年1月17日。

　　铝业加工厂的《国有土地使用证》〔本国用(2000)字第005号〕内容是：土地使用者铝业加工厂，土地坐落本溪市明山区高峪办合金委，土地用途商业，土地取得方式出让，总用地面积1080平方米，使用期限38年，起止日期自2000年1月31日至2038年11月17日。变更记事栏内的内容为该宗地原为本溪合金有限责任公司，现转让铝业加工厂，面积和四至范围不变。本溪市国土资源局在2000年1月31日上加盖了公章。[page]

　　再查明：本案在一审法院审理期间，铝业加工厂提供了其在2005年11月单方委托本溪金桥房地产估价事务所对铝业加工厂房屋和土地进行评估的《房地产估价报告》，评估价值为116.99万元。在2007年8月29日的一审法院庭审中，铝业加工厂和某房地产公司共同认可按照铝业加工厂提供本溪金桥房地产估价事务所做出的《房地产估价报告》中认定的铝业加工厂的房屋面积为407.995平方米，房屋价值为169,040.00元。

　　在2007年9月25日的一审法院庭审中，铝业加工厂和某房地产公司均同意一审法院委托评估机构对某房地产公司占用铝业加工厂的土地价值进行评估。

　　2007年9月30日，鉴定申请人某房地产公司向一审法院申请重新委托评估部门对铝业加工厂的土地价值按2005年4月地价进行评估，依此作为给予铝业加工厂合理补偿的依据。

　　2007年10月23日，一审法院委托评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司对某房地产公司占用铝业加工厂的土地价值按2005年4月地价进行评估。

　　2007年11月16日，评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司出具了《关于本溪某铝业加工厂位于明山区高峪街的一宗商业用地的土地估价报告书》〔本汇丰估字(2007)第148号〕，评估的土地价值为64.80万元，该土地估价报告书中估价的依据共15项，其中第11项是《本溪市城区基准地价公告》。

　　2008年2月14日，一审法院作出(2007)本民一初字第41号民事判决，判决：一、某房地产公司于本判决生效后十五日内赔偿铝业加工厂经济损失817,040.00元。二、某房地产公司于本判决生效后十五日内赔偿铝业加工厂经济损失817,040.00元的利息(利息的起止时间：2005年5月4日到判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。铝业加工厂和某房地产公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院经审理将本案发回重审的主要理由是：将房屋和土地合并进行评估与房屋和土地分别进行评估其评估价值是否存在差异，此节事实不清。如果存在差异，由一审法院按房屋和土地合并方式进行评估，于此基础上做出正确判决。

　　本案发回重审后，一审法院就房屋和土地合并评估与房屋和土地分别评估其评估价值是否存在差异问题咨询评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司，评估机构于2008年10月20日向一审法院出具了《答复函》。一审法院在2008年10月24日的法院庭审中将评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司出具的《答复函》给双方当事人质证，某房地产公司明确表示其认可评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司出具的《答复函》。[page]

　　上述事实有铝业加工厂的《房屋所有权证》、铝业加工厂的《国有土地使用证》、评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司作出的《关于本溪某铝业加工厂位于明山区高峪街的一宗商业用地的土地估价报告书》和《答复函》、庭审笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。

　　本院经审理认为：关于一审法院委托的评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司所做评估结论是否无效的问题。

　　某房地产公司擅自拆除的房屋及占用的土地是铝业加工厂的房屋及土地，某房地产公司侵害了铝业加工厂的合法权益，某房地产公司应承担侵权赔偿责任。一审法院依据某房地产公司申请，并征求双方当事人的同意委托评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司对铝业加工厂的土地价值按2005年4月地价进行评估，程序合法。某房地产公司上诉要求本案应按《本溪市城区基准地价公告》公布的基准地价进行评估。评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司做出的《关于本溪某铝业加工厂位于明山区高峪街的一宗商业用地的土地估价报告书》中估价的依据共15项，其中的第11项就是《本溪市城区基准地价公告》，评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司依据城市房地产管理法及城市房屋拆迁估价指导意见的相关规定，作出评估报告的土地估价结论采用的是基准地价系数修正法和剩余法的综合结果，基本反映的是委估宗地在估价时点土地的市场价值。某房地产公司向一审法院递交鉴定申请书时已经承诺以评估部门的评估结论作为给予铝业加工厂合理补偿的依据。某房地产公司没有举出评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司作出的《关于本溪某铝业加工厂位于明山区高峪街的一宗商业用地的土地估价报告书》无效的证据，且某房地产公司在2008年10月24日的一审法院庭审中明确表示其认可评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司出具的《答复函》。因此，某房地产公司关于一审法院委托的评估机构本溪汇丰土地估价所有限责任公司所做评估结论应属无效的上诉理由不能成立。

　　关于某房地产公司是否应该按照“划拨”取得土地的补偿方式对铝业加工厂予以补偿的问题。

　　在法院庭审中，铝业加工厂向法庭提交了本溪市人民政府在2000年1月31日颁发给铝业加工厂的《国有土地使用证》〔本国用(2000)字第005号〕，该国有土地使用权证上记载的铝业加工厂土地取得方式为出让。该国有土地使用权证变更记事栏内记载的内容为该宗地原为本溪合金有限责任公司，2000年1月31日转让铝业加工厂，面积和四至范围不变。本溪市国土资源局在变更记事栏内的日期上加盖了公章。某房地产公司在2005年4月擅自占用铝业加工厂合法取得的土地，侵害了铝业加工厂的合法权益，应承担侵权赔偿责任。某房地产公司关于其应该按照“划拨”取得土地的补偿方式对铝业加工厂予以补偿的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：[page]

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费15,330.00元，由本溪经济开发区某房地产开发有限公司承担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长刘某军

　　审判员许某时

　　审判员刘某忠

　　二○○九年六月一十八日

　　书记员孙某依