离婚中按揭房产的分割问题

[案例一]

张某于2002年10月以首付10万元、贷款30万元购得某市一处面积120平方的住房一套。2003年6月，张某与何某某登记结婚，双方对财产未进行约定。婚后，张某每月以自己的工资偿还银行贷款。2003年8月，张某以自己的名义办理了该房屋的产权证。2005年3月，张某、何某某离婚。现就该房屋产权的如何处理，实践部门有不同意见。

[评析]

一种观点认为，该房屋产权归张某所有，虽然其产权证是在婚后办理的，但因为该房屋是张某以个人财产支付，并购得的，至于婚后张某每月以自己工资偿还贷款的部分，何某某可以债权的形式要求张某支付相应金额。

另一种观点认为，在张某、何某某双方婚姻存续期间，以夫妻共同财产偿还贷款对应的房屋产权及房屋增值部分属夫妻共同财产，其余部分属张某个人所有。

首先，我们看涉案房产是否属于张某个人财产。按揭房屋所有权的取得时间应以该房屋产权证在相关部门登记的时间为准。由于本案中的房产证取得时间是2003年8月，即张某与何某某结婚后的时间，所以，涉案房产不符合我国婚姻法中"属于个人财产"的情形。

鉴于涉案房产不能纳入张某的个人财产范围，那其结果必然是将其归入夫妻共同财产范围了。也许反对者将对此列出一大堆理由来反驳此观点。最主要的反驳理由莫过于"张某是以个人财产购买房屋的，如果将其作为夫妻共同财产进行处理，何某某就是不劳而获"。诚然，本案中，是张某支付了购房首付款，又是张某以自己的名义向银行申请了贷款以支付剩余房款，在银行贷款抵达开发商账户的那一刻起，应当认定张某已支付开发商应支付的房款，对张某以个人财产支付涉案房屋的所有价款这一点应予承认。但由于婚姻法重视的是夫妻之间的身份地位关系，侧重的是夫妻之间的精神利益关系。婚姻法领域的夫妻财产关系不是纯粹从财产法或物权法角度去理解。其对夫妻财产关系确立的出发点是发展婚姻家庭关系，维护社会稳定。从婚姻法第十七条明确的五种夫妻共同财产的情形来看，夫妻共同财产的来源是夫妻双方或一方在婚后取得的财产。一个不容忽视的重要原则是，只要是夫妻双方在夫妻关系存续期间所取得的，就直接成为夫妻共同财产，不需要考虑对方是否为此作出贡献。例如，工资、奖金在与对方结婚前其数额是基本确定的，其和对方对家庭的付出等因素毫无必然联系；再如，除婚姻法第十八条第三项规定的情形外，一方继承或赠与所得的财产也是归于夫妻共同财产，这类财产是基于继承人和被继承人的特定身份、或者被赠与人和赠与人特定的关系而获得的财产，这类财产的取得更是与对方对家庭的付出沾不上边。所以，财产取得的时间是判断能否构成夫妻共同财产的重要标准，而对方对该财产的获得是否有付出则不影响夫妻共同财产的构成。

综上，本律师认为，涉案房产应按夫妻共同财产来处理较为公平合理。

[案例二]

　　2002年3月，邹某与罗某通过新浪聊天认识，后确立恋爱关系。同年12月两人登记结婚，次年10月生有一女。2004年底，罗某发现丈夫与其他女人同居。2006年1月起，夫妻二人正式分居。后来，邹某向法院提起了离婚诉讼。双方同意离婚，但对夫妻共同财产的分割，存在重大分歧。

　　2001年4月，也就是在婚前，邹某购买了一套商品房，总价23万多元，其中贷款18万多元，期限10年。在婚姻关系存续的近4年期间，夫妻共偿还7.3万元的按揭款。按照法律规定，这笔偿还的按揭款归夫妻共有。但由于房子增值，增值部分要不要共享引发争议。

　　经评估机构评估，上述房产的评估价值为60.1万余元。根据计算，在他们二人结婚期间，以夫妻共同财产支付的按揭款产生的房产增值为9万多元。对此，罗某认为，房子是在结婚期间升值的，因此她也应该有权分享房子的升值部分，即按揭款及房产增值补偿款。

　　[律师点评]

　　北京中银(厦门)律师事务所 李小军律师：根据目前的法律，离婚财产分割，房产增值部分如何分割有等完善。本案讼争房产虽是男方婚前购买，但他是采用银行按揭方式购置的，婚后以夫妻共同财产偿还银行贷款。因此，女方就有权请求分割部分房产的增值收益。

　　婚前财产在婚后的收益，如果一概作为个人财产处理，是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视。讼争房产虽系男方在婚前购买，但婚后按揭款属于夫妻共同财产，这一部分资金被邹某占用，直接导致了罗某在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。

　　如果这一部分房屋增加值也列入个人财产归邹某享有，则对罗某显然有失公平。所以，尽管婚前房产仍归邹某个人所有，但房产在婚后的增值，凝聚了另一方配偶罗某的贡献，则罗某有权享受这种收益，有权得到补偿。

[案例三]

婚前一方购买婚后共同按揭的住房离婚时应如何分割？

小方（男，化名）大学毕业后来到嘉兴工作，后与小李（女，化名）恋爱结婚。在共同生活中，两人经常为生活琐事发生争吵直至分居。后来小李起诉要求离婚并分割房产。小方对离婚本身并无意见，但对财产分割主要是房屋的分割持有异议，认为房屋是其个人财产。

经查明的事实是，上述房产系小方婚前以自己的名义按揭购买的，房屋总价40万，婚前首付10万。婚后小方一直用其本人工资卡中的存款按月归还按揭款。房产证取得于婚姻关系存续期间，登记所有权人为小方一人。

房产的分割：在这种情况下，该房屋应属小方的婚前财产，但结婚后偿还的按揭款及房屋增值部分，属夫妻共同财产，依法应予以分割。

律师点评：

处理理由如下： 1.该房是小方婚前交纳首付款按揭购买的，虽然在婚后才取得房产证，但房屋所有权在小方签订购房协议时已确定，房产登记只是物权的公示行为，该房并不因房产证办理于婚姻关系存续期间而变成夫妻共同财产。 　　

2.婚后的按揭款，虽从小方工资卡中支付，但该款为夫妻共同财产。根据法律规定，夫妻双方对婚姻关系存续期间所得的财产，有约定的从其约定，无约定的即适用法定共同财产制，即任何一方的工资奖金收入均为夫妻共同财产。所以，本案中小方的工资奖金收入是夫妻共同财产，用小方工资卡支付按揭款，应认定为用夫妻共同财产偿还债务。现双方离婚，对该部分按揭款应当进行分割。

3.该房的增值部分也应作为夫妻共同财产予以分割，但应扣除首付款所占的增值比例。因为：（1）《婚姻法司法解释（二）》规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于"其他应当归共同所有的财产"。可见，一方以个人财产投资的收益尚属夫妻共同财产，更不用说本案中房屋增值是缘于夫妻双方共同作用的情形了。因为小方婚前仅支付了首付款，婚后则是用夫妻共同财产按时交纳的按揭款，这才使得银行不至于对小方提起诉讼要求及时还款、不至于要求对房屋进行拍卖等法律处分，才保证了该房屋的增值。交纳按揭款的行为虽不是《婚姻法》规定的"生产、经营"的典型表现 ，但我们认为，在此应对"经营"做扩大化解释，该房因升值而产生的增值部分其性质极为类似于解释规定的收益，故较之一方以个人财产投资取得的收益更应属于夫妻共同财产。从公平的角度来说，这样的处理也可以有效地避免双方还贷、一方获利的情况，能取得良好的社会效益。（2）小方婚前交纳的首付款与婚后双方交纳的按揭款共同保证了房屋的增值，因此，在分割房屋增值款时对其首付款的增值部分应当予以扣除。