买房，我们除了怕买到房屋后价格下跌，还怕的恐怕就是买的不是“吉屋”而是“凶宅”，很多人提起“凶宅”就会有无数的可怕的想象浮现眼前，如果不是精神强大，肯定会对人的精神和生活造成各种不舒适的影响。

　　那么，我们今天可以通过一些案例来看看在法院判定时，如何认定和处理下列问题：

　　1、什么是“凶宅”？“凶宅”的认定在法律上是否有理据？

　　2、房屋内正常的“老逝、病逝、伤残”算不算“凶宅”？

　　3、办过丧事的房屋算不算“凶宅”？

　　4、买到“凶宅”后能否退房并要求补偿？

　　5、通过中介买到的“凶宅”能否追究中介的连带赔偿责任？

　　（以下案例来源于中国裁判文书网）

　　案例一：（201X）粤0X民终n号

　　一审法院认为，袁某、熊某、潘某签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。熊某、潘某将涉案房屋卖与袁某，袁某按照合同约定支付了全部购房款，双方形成了房屋买卖合同法律关系，但双方签订房屋买卖合同时应遵循诚实信用原则，不得违反公序良俗原则，交易时熊某、潘某应对房屋相关信息予以披露。发生过非正常死亡的房屋虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素，而且房屋往往会因此贬值。本案中，根据一审法院的调查结果，可知涉案房屋曾发生过非正常死亡事件，且原业主罗某在出售涉案房屋时已告知熊某、潘某涉案房屋曾发生过非正常死亡事件，交易的成交价低于当时的市场价，但熊某、潘某未将其已知的涉案房屋曾发生过非正常死亡事件告知袁某，而该非正常死亡信息对袁某是否愿意与熊某进行交易，及以何种条件进行交易均有重大影响。虽然袁某、熊某、潘某的房屋买卖行为已经履行完毕，但熊某、潘某隐瞒上述重要信息，使袁某在违背真实意思的情况下订立涉案合同，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，袁某要求撤销其与熊某签订的《二手房买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，熊某、潘某应向袁某返还购房款1650万元，为减少各方当事人的诉累，托管于XX地产处的5万元交楼押金由XX地产直接退还袁某；同时熊某还应向袁某支付税费损失1156956.93元、担保费及短期赎楼利息等损失200802.27元、佣金损失16.5万元、月供损失（按照每月49633.83元的标准，自2016年10月起算，计至熊某返还购房款之日止）。关于袁某主张的已付资金利息，应8205928.35元为基数（首期款660万元+税费损失1156956.93元+担保费及短期赎楼利息等损失200802.27元+月供损失248169.15元），按银行同期贷款利率，从2016年9月计至一审法院确定熊某返还之日止。关于袁某主张的精神损失费50万元和律师费25万元，无法律依据，一审法院不予支持。因涉案房屋现已抵押给了工行XX支行，故袁某应在熊某返还购房款后十日内注销涉案房屋的抵押登记，并将涉案房屋登记回熊某名下，由此产生的相关税费由熊某承担。根据合同相对性原则，袁某主张潘某对熊某的上述债务承担连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。........该案二审判决，维持一审原判。

　　案例二：（201X）皖0X民初n号

　　本院认为，“凶宅”的说法并非封建迷信，在中国民俗中趋吉避凶的传统由来已久，事涉凶事，有所忌讳是人之常情。人们购买房屋除了满足居住要求外，还要满足精神层面的需求。因此房屋买卖在考量房屋使用价值的同时亦应从人文关怀层面考量房屋对买受人心理舒适度的满足程度。本案的争议焦点为涉案房屋是否为凶宅。所谓“凶宅”，一般指发生凶杀或自杀等致死情事的房屋，但亦不能一概而论，而是应该根据房屋市场交易之通常习惯，综合评价房屋发生的“凶事”是否超出普通公众的接受度和心理承受力。具体到本案：1、涉案房屋发生的凶事，从暴力性质来看，被XX市中级人民法院定性为故意伤害，而非故意杀人；2、涉案房屋属于门面房，其主要功能是用于出租和经营，对居住舒适度的要求比普通住宅要低；3、受害人并非死于屋内，而是在受伤后的转院途中死亡，且整个事件调查得清楚明晰，与自杀、死因不明等情事相比，留给人们作“不好”猜测或联想的空间不多；4、受害者的死因来自外力介入，与房屋的选址、结构等因素无直接关联，事件发生至今近九年的时间，涉案房屋尚有人经营使用，表明公众接受度尚可，且未再发生死亡、重伤等事件，进一步割裂房屋本身与凶事的关联性。故本院认为，涉案房屋虽然存在一定的瑕疵，但并未超出普通公众的接受度和心理承受力，所以不构成“凶宅”，双方产生争议是基于认识上的差异。叶某、石某主张解除合同，会增加较高的交易成本，且房屋买卖合同已经履行完毕，在其所举证据不足以证明该事实主张的情况下，本院根据诚实信用原则、鼓励交易原则以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对其诉讼请求不予支持。

　　案例三：（201X）京01X民初n号

　　本案的争议焦点为被告配偶在涉案房屋中因病去世是否导致涉案房屋成为“凶宅”。“凶宅”一词并非我国现行法律中的法律术语，我国现行法律对此亦无明文规定，一般定义是指在房屋内发生非正常死亡事件。所谓非正常死亡一般是指火灾、溺水等由外部作用引发的自然灾难，自杀、他杀等人为因素导致的意外事故或者原因不明导致的死亡事件。本案中，被告配偶死亡原因为高血压引发的脑出血，属于自然死亡，涉案房屋并不属于为社会普遍所认知的“凶宅”。原告主张被告为不履行合同而故意主动告知原告涉案房屋为“凶宅”，未提交任何证据加以证明，本院不予采信。综上，被告在合同履行过程中，不存在违约行为，原告要求被告赔偿违约金及居间服务费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　案例四：（201X）丰民初字第n号

　　本院认为：传统习俗系经过社会生活长期积淀形成的普通大众对某种事物的认识评价，进而影响公民的行为判断。“凶宅”即属上述传统习俗。一般认为：“凶宅”是指与非正常死亡事件具有一定联系的房屋。本案涉案房屋在201X年X月1X日曾发生跳楼自杀事件，自杀人虽未在房屋内死亡，但其系自涉案房屋中跳楼身亡，该非正常死亡与涉案房屋存在较大的联系，进而影响了一般大众对该房屋的评价，故应认定该房屋为“凶宅”。被告关于死亡未发生在房屋内即不属凶宅的主张，本院不予采纳。虽然“凶宅”并不影响房屋的实际使用价值，但该情形对居住人的心理感受造成很大影响，从而也造成房屋交易价格的降低，应属房屋的重大瑕疵。对此重大瑕疵，被告有义务在出售该房屋时告知原告，在原告及中介公司询问该房屋的相关事宜时，被告故意隐瞒其瑕疵，未将此瑕疵告知原告，致使原告违背其真实意思，与被告订立涉案房屋的买卖合同，被告的行为已经构成欺诈。故对原告要求撤销该房屋买卖合同的请求，本院应予支持。.....

　　案例五：（201x）京0X民终n号

　　一审法院认为，.......王某虽未在1905号房屋内死亡，但鉴于其系自1905号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与1905号房屋仍存在较大的关联性。因此，1905号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。........因此，本案所涉合同，符合法定撤销要件，依法应予以撤销。.......关于XX公司是否应承担连带赔偿责任问题，法院认为，鉴于本案为房屋买卖合同纠纷，而孙某提交的XX公司关于凶宅筛选及补偿机制的承诺，系XX公司在其公司网站上向不特定购房人作出的承诺，并非在本案所涉的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量房屋买卖合同》中明确作出，故有关XX公司是否需承担赔偿责任问题，与本案不属于同一法律关系。因此，孙某要求XX公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。

　　案例六：（201X）苏0x民初n号

　　本院认为，一、虽然在涉案房屋内操办过闵某祖父、母亲的丧事，但该房内并未发生自杀、凶杀事件，该房不属于所谓的“凶宅”。二、涉案房屋不存在质量问题，对居住未产生实质性影响。三、王某未能提供充分证据证明双方约定“出售房屋不得操办过丧事”。王某与闵某之间的房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。王某要求解除双方之间的房屋买卖合同，理由并不充分，其要求解除购房协议的行为属于违约行为........

　　对于有关“凶宅”而产生的房屋买卖合同纠纷的案例成百上千，但通过上述几件典型类别案例可知：

　　总结

　　1、所谓“凶宅”，一般是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素，或因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人非正常死亡或死因不明的房屋。并非发生过死亡事件或其他忌讳的事情都可以被法院认定为“凶宅”的范畴。

　　2、对于存在天年而亡、病逝、无疾而终等自然死亡情况的房屋，或者在房屋内操办过丧事，一般属于大众可接受的范围，不属于“凶宅”范畴。

　　3、如果卖方未如实告知交易房屋存在“凶宅”的事实，那么只要买方举证证实，一般会认定卖方违反诚实信用、公序良俗原则，构成欺诈，可以撤销房屋交易的买卖合同。同时卖方应承担返还房款及赔偿损失的责任，相关损失一般也限于双方可预见的合理范围内的损失赔偿。如果卖方明确告知过，双方仍达成交易，则“凶宅”事由不构成撤销合同的理由。

　　4、基于合同的相对性，房屋中介一般不承担关于“凶宅”房屋交易的赔偿连带责任，但作为买方如果与中介的合同签署中有相关的明确的筛选约定，且举证证明中介存在故意隐瞒或不作为，一般可以诉求中介返还中介费并承担一定限度内的赔偿责任。

　　5、根据法院案例及法院认为的说理部分可知，法院在裁判时一般也是会照顾到公众的情绪和民间的习俗，对于诸如“凶宅”不吉利等传统观念，并非认定属于封建迷信，而是基于公序良俗和诚实信用予以判定。

　　6、为了防止买到自己忌讳因素的房屋，在购买房屋时，可以在合同中明确约定交易房屋不存在的具体情形，诸如“业主方明确承诺交易房屋不存在非正常死亡的情况、不存在辐射环境、未发生过火灾、淹水等情况”等等，根据自己的喜好将自己在意的事项以合同约定的形式规定在合同中。同时，也可以对涉案交易房屋通过新闻搜索、邻里走访、物业咨询等方式去了解涉案交易房屋的背景。

　　7、 如果真的不经意间买到“凶宅”，则第一时间收集确凿相关证据，和中介及卖方进行核实，沟通退房及赔偿或者补偿事宜，如实在协商不成，可以第一时间寻求律师为您答疑解惑，同时通过法律途径保障自己的合法权益，不可拖延，采取财产保全等措施避免卖方收到款项后转移资产，无力偿还。