生活中存在着一类房屋，建设在农民集体土地上，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，这类房屋就是我们平时所称的“小产权房”或“乡产权房”此类房屋没有土地使用证、预售许可证等，也不在国土房管局备案，其产权证并非合法有效的权属证明。

小产权房没有正规的产权证，不能作为抵押，也不能在市场上流通销售。因此，购买小产权房不能通过银行按揭贷款。

由于小产权房的特性，其建造时的质量以及售后的维修得不到保证，存在安全隐患。

小产权房存在的原因，是因为购买便宜。因为不具有相关证照，也不能通过不动产登记使其合法化，因此其买卖有着很大的法律风险。

大产权房分为使用权70年、50年、40年。我们平常的住宅用地最高是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高为50年，商业、旅游、娱乐用地最高40年。

大产权房有五证，受法律保护，有完整的产权并登记在房屋管理部门，可以抵押，符合相关政策的商品房可以上市交易，遇到拆迁时有相应的补偿。

由此可见，购买小产权房风险还是比较大的，由于不能设立抵押权，其交易方式也受到很多限制。相比之下，大产权房虽然价格较贵，但是可以通过银行贷款来进行交易，其法律风险远低于小产权房。