代 理 词

绍兴市柯桥区人民法院：

贵院受理的原告陈某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷案，原告的委托诉讼代理人在法庭调查和法庭辩论的基础上，现就本案事实认定及法律适用发表以下代理意见，望贵院予以采纳：

一、关于合同性质与效力

虽然《转让协议》约定被告将带装修、家俱的店面转让给原告继续经营，以及转让价款中含有剩余租期的房租、押金由原告继承，但结合客观实际情况，案涉租赁房屋转让前后的经营主体以及经营模式均完全不同，因此，案涉《转让协议》并非经营权转让。

同时，案涉《转让协议》签订后，被告并未与房屋产权人即出租人解除租赁协议，且房屋产权人即出租人也未与原告直接形成租赁关系，因此，案涉《转让协议》也不是承租人主体变更或者原租赁合同承租人债权债务的概况转移。

综上所述，案涉《转让协议》的性质应为案涉租赁房屋的转租，且《转让协议》也明确转租经过原房东同意，应为合法有效。

二、关于合同履行

第一，《转让协议》明确约定“原有房子的水电、物业费及原有房东签字认可等手续全部完成后，原告全款付给被告”，但被告并未履约。

第二，被告没有任何证据证明其向原告催收过剩余款项的事实。

第三，在司法调解所调解期间，被告并未同意将房屋继续转租给原告，而原告要求继续履行合同。

第四，原告曾向法院起诉，要求被告继续履行合同并交付房屋。

第五，根据视频可知，案涉房屋已由第三人占有、使用的事实

综上所述，本案纠纷的原因是被告不同意将房屋转租给原告，并另行转租给第三人而导致的，并非原告未支付剩余款项。

三、关于合同解除及其法律后果

根据前述理由，被告主张解除合同不符合客观事实及法律规定，且其主张的所谓的房租损失、装修恢复损失没有事实依据，也缺乏证明，因此，被告的反诉请求及事实与理由均不能成立。

而原告主张解除合同符合约定及法律规定，有事实及法律依据，且其主张的定金符合法律规定的上限比例，损失也是由于被告的违约所造成的，理应由被告全额赔偿。

原告：陈某某

委托诉讼代理人（特别授权）：浙江大公律师事务所

孙孟强律师

2020年7月2日