为全面落实中央、省委和最高人民法院、四川省高级人民法院关于依法防控新冠肺炎疫情、保持经济平稳运行和社会和谐稳定的部署和要求,充分发挥人民法院在民事审判中的职能作用,依法保障民营企业在疫情防控期间顺利复工复产、防范化解法律风险、维护房屋租赁市场健康稳定发展,宜宾市翠屏区人民法院提出租赁合同纠纷问题解答及合同双方应对措施,供租赁合同类当事人参考。
一、租赁合同纠纷类问题解答
(一)新冠肺炎疫情在房屋租赁合同中是否属于“不可抗力”情形?
答:2020年2月10日,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在全国人大常委会工委就疫情防控有关法律问题答记者问时提到:当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定,对于因此不能履行合同的当事人来说,新冠肺炎疫情应认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
(二)新冠肺炎疫情属于“不可抗力”情形,是否必然导致租赁合同解除?
答:疫情及疫情防控措施虽属不可抗力,但并非必然导致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”,由此可见,即便是新冠肺炎疫情属于不可抗力,也并非必然解除租赁合同,只有在合同目的不能实现的情况下,当事人才有权解除。故应结合个案具体情形,分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系而决定租赁合同是否应当解除。
(三)房屋租赁合同的当事人能否援引新冠肺炎疫情这一“不可抗力”主张免责?
答:在房屋租赁合同中,出租人的主要义务是交付租赁物,承租人的主要义务是支付租金,出租人主张因疫情全部或部分免责的,应当根据租赁房屋的具体原因具体分析。若出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员,或者因其封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素,不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的,可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。承租人的合同义务系金钱给付义务,没有因疫情导致的履行障碍,一般不得免除其违约责任,但承租人因出租人原因未能取得租赁房屋的除外。
(四)承租人承租房屋(摊位)用于经营,因疫情防控导致经营受到较大影响的,承租人可否援引“情势变更”主张减免租金、延长租期?
答:对此问题,应根据租赁房屋的性质和用途作区别审查。对于住宅租赁自住合同,因承租人使用租赁房屋的目的系自住,合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响,故原则上没有适用情势变更的余地。此种情形,建议双方当事人协商解决,协商不成的可根据公平原则视具体情况,由出租人适当减免租金或适当延长租期,合理分担因疫情防控导致的不利后果。
对于商业用房租赁合同,因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润,疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的,则应结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度,根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条予以综合评定。
(五)疫情发生后签订的房屋租赁合同,承租人可否以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同?
答:双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知,合同订立后再以疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的,不应得到支持。
(六)租赁的房屋漏水需要维修,出租人以疫情防控不能外出或找不到维修人员为由拒绝承担维修责任,怎么办?
答:房屋维修责任是租赁合同中较为常见的条款,如果租赁合同中有约定由谁承担维修责任,则依合同约定处理。若合同并未约定维修责任的承担,根据《中华人民共和国合同法》之规定,出租人应当履行租赁物的维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定,如果出租人拒绝承担维修责任,承租人可以自行维修,维修费用由出租人承担。但在维修时,应当注意保存好房屋损坏情况的照片、视频、维修发票等证据。同时,在自行维修或委托专业机构维修前,应将维修方案、维修预算书面通知出租人。当然,如果因为疫情原因无法进行维修,影响承租人使用租赁物的,承租人可以主张减少租金或延长租期。如果直接导致承租人无法使用租赁物,承租人可以主张解除合同,赔偿损失。
(七)租赁房屋已经装修了一半或者全部装修完了,但因疫情发生不能继续装修,亦不能使用,如果解除合同,装修损失怎么办?
答:根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第(四)项之规定,因新冠肺炎疫情解除合同的,属于因不可归责于双方的事由导致合同解除,承租人可依公平原则要求出租人分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。