离婚后婚内所购房产如何办理登记？

解除婚姻关系除了死亡外，只有两种途径，第一，协商登记离婚；第二，诉讼离婚。

协议离婚房产归属，男方双方通过婚姻登记部门协商登记离婚的，离婚协议中就夫妻共同房产归属做出约定，归属于男女一方的。离婚后，获得房屋权属一方，主张房屋过户至自己名下的，另一方拒绝协助过户的，获得权属一方唯一有效途径就是起诉至法院，要求确认房产归属于己方，对方协助办理过户手续。获得法院有效判决后，另一方仍拒绝协助过户的，取得房产一方可以凭借法院生效文书和协助执行通知书，单方至不定产登记中心办理转移登记。

诉讼离婚房产归属，取得法院离婚判决书或调解书，在判决书或调解书有针对婚内共同房产确权的，归属于男女一方的。取得房产一方可以凭借法院生效文书和协助执行通知书，单方至不定产登记中心办理转移登记。

《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。

《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第十九条：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的。”

男方双方离婚后，房产登记状态，也会影响到房产的登记办理，未办理初始登记的，即开发商尚未将房产登记于自己名下，此时购买方无法办理转移登记或变更登记。可行的选择是，获得权属一方起诉开发商，要求办理初始登记手续。如获得判决且办理了初始登记的，可以由另一方协助过户或在另一方拒绝协助的情况下单方起诉确权、过户。

房产已经办理初始登记，尚未登记在男女双方名下或已经登记在男女双方名下的，取得房产一方可以凭借法院生效文书和协助执行通知书，单方至不定产登记中心办理转移登记。

需要变更过户的房产一般都有房贷，存在抵押权，是否需要偿清贷款，才能办理过户登记手续，这也要分具体情况。未经法院确权、过户的，因为存在抵押权，一般需要银行同意转贷或结清贷款取消抵押权方可以过户。通过法院确权、过户的，有的判决认为需要结清贷款后方可以判决协助过户，未结清贷款的尚未满足协助过户的条件。有的判决对于是否结清贷款不予考虑，即抵押权存在与否，不影响法院判决房屋确权、协助过户。作者赞同后一种观点，首先，这是司法确权，不能因为有抵押权，就限制司法确权这一法定职能；其次，抵押权只是限制房产交易，不能限制确权。至于抵押权的存在是否能够限制协助过户，答案是否定的。因为判决协助过户并不损害银行的权益，房产作为抵押权的标的物，是以房产的价值作为抵押进行贷款，判决房屋归属于一方，另一方协助过户并完成过户至一方名下的。无论获得房产一方是否是贷款人，房子还是那个房子，抵押物的价值并没有任何减损。所以，不能以房贷未结清，只判决房屋确权，不判决另一方协助办理过户手续。

为避免诉累、节约诉讼成本，有一下几种方式可以考虑：

1、离婚之前就房产进行销售，分割卖房款；

2、离婚之前将房过户至一方名下，另一方获得补偿款；

3、离婚前后男女双方及时至不动产登记部门办理委托手续，委托由一方单方办理办理过户手续或者一方在外地的，由当地公正部门出具公正委托，委托获得权属的一方单方办理房产登记过户手续。不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）第十二条：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”

综上，离婚协议获得房屋权属只具有协议约定的效力，欲获得对抗第三人的效力，必须办理登记过户手续，这也是正常交易的前提。

作者 季伟 江苏田湾律师事务所律师