【裁判要旨】

二手房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院应当从双方履行买卖合同的诚意，违约方的过错程度、守约方的实际损失，以及结合公平合理、等价有偿的基本民法原则出发，作出合理裁判。

【案情】

2016年1月，两原告欲购买被告所有的座落于上海市宝山区房屋，通过中介与被告签订了居间协议。2016年1月24日网签了房屋买卖合同，合同约定房屋合同总价为185万元。双方在上海市房屋买卖合同的“补充条款一”第2条中约定：“若该房地产上有户口，则被告甲方应于签订本合同后于2016年8月30日前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房款价的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止”。原告依约支付各项费用。2016年5月29日被告应向原告交付房屋，但被告以房屋涨价为由，要求增加房款14万元，原告因房屋已出售，为了早日有房居住，双方又签订了补充协议，房价款总金额变更为294万元，原告无奈只能依约支付。

之后，原告多次与被告联系要求其将户口及时迁出，被告均不予理睬，并采取躲避态度导致原告无法与其联系。至今被告和被告女儿的户口仍在系争房屋内，未办理迁出手续。

【原告主张】

原告要求判决被告支付迟延迁出户口的违约金,计算方式：按照合同价185万元的日万分之五计算，从2016年9月1日开始起算到2018年8月23日止。

【被告辩称】

合同中约定的违约金过高，没有给原告造成实际的损失。

【裁判结果】

根据合同相对性，原告有权向被告主张违约责任。至于违约金的标准问题，结合本案实际，从双方履行买卖合同的诚意，违约方的过错程度、守约方的实际损失，以及结合公平合理、等价有偿的基本民法原则出发，本院酌情调整为4.5万元。

【律师评析】

违约金下调的依据。违约金适用采填平原则，补偿性违约金为一般原则，惩罚性违约金的适用具有特殊性。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

本案中，滞留在房屋内的户籍时被告及其女儿的户籍，被告具有明显的违约，这个违约也是被告可控的范围。因此法院裁量违约金金额较高，如果是案外人的户籍滞留，法院裁量一般都会低于当事人本人户籍滞留的情况。