笔者:尹利兵律师


一般来讲,在房屋征收过程中,房屋征收的对象都应当是位于征收范围内的房屋,原则上位于征收红线之外的房屋不能成为被征收的对象,但是如果遇到有一部分房屋在征收范围内,一部分房屋在征收红线之外的情况,在实践中如何处理征收红线之外房屋?作为拆迁维权律师,在实务中就有遇到此类情形,因此,笔者认为对征收红线范围外房屋的合法性问题应当予以探讨。

一、关于房屋征收红线”的有关概念。

征收拆迁时为了明确征收范围在该区域的航测图上通常要用红线标出征收范围的边界线,所以叫红线图。红线图按不同用途叫法有所区别,比如房屋征收调查红线图,建设用地红线图,征用土地红线图等。一般情况下征地红线图,或房屋征收调查红线图比实际建设用地红线图的边界要略大一点,其目的是为了施工间距及拆迁相邻房屋拆迁界限误差等实际需要而适当加大。

通常,红线图是用于确定范围的。在房屋征收过程中,也会有红线图。在确定征收范围时,会进行勘测定界,出具勘测定界图,也即征收红线图。如果房屋在红线图内,就属于征收范围内,房屋将会被征收。在征收红线图公告后,就意味着征收范围已经确定,此后被征收人对房屋实施的新建、扩建、改建,都不能获得相应补偿。

二、征收红线范围外部分房屋是否合法

当一处房屋被征收红线分成两部分时,如何处理才能合乎法律规定,现有的法律、法规以及相关司法解释、最高人民法院的相关意见、批复等裁判渊源性文件中均无具体的参考,在法律适用上并无确切的依据可循。为了能够公平、合理地处理这一问题,既能保护被征收人的利益,又能使征收过程顺利进行,有必要结合社会生活现实、法学基本原理以及《国有土地上房屋征收与补偿条例(以下简称《条例》)的立法精神进行深入细致的研究和分析、综合考量,提供可资借鉴的解决途径。下面分两种情形进行讨论。

其一,征收红线范围外能够独立存在的部分房屋,属于违法征收行为。房屋系人类建造物,一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所,具有自然功能和社会功能。如征收红线内只有一小部分,拆除后不影响其余部分的功能、安全和正常使用,那么可以保留征收红线外房屋。对于征收范围外能够独立存在的房屋部分,原则上应当不属于征收的对象,也就不存在合法征收的事实基础。因此,此种情况下,如果政府对其实施征收行为显然是违法的。

其二,因公共利益征收红线范围外部分房屋具有合法性。假如征收红线范围内是一半甚至一大部分,在这种情况下,如果严格按照红线范围拆除,这样虽然合法,但是不够合理。因为拆除一部分后,房屋的结构被破坏,失去了其原有的居住功能。如果不再居住,又保留残余结构、建筑,还可能会对周边环境产生影响,建筑上可能有物体坠落,对周边的人或者财物造成损害。因此应当将房屋看作一个整体,而不能僵化地按照红线图进行处理。

那么,对于征收线外房屋的行为是否违法。笔者认为,答案是否定的。理由是:首先,征收红线以外的行为,如果严格按照程序办事,则不存在违反行政法律规范的情形。其次,该行为的对象是房屋所有权,如果政府依法征收并给予合理补偿,那么也不存在侵害行为对象的情形。再次,该行为虽然突破了规划红线,但并未对社会产生任何危害,反而消除了可能产生的潜在安全问题,是对社会有利的行为。可见,征收红线以外的行为不符合行政违法的构成要素。最后,从《条例》的立法精神上分析,《条例》的立法目的是规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益。按照正当法律程序征收红线外的部分房屋,既可以维护公共利益,又能够保障房屋所有权人的合法权益,是合法、合理的行政行为,符合《条例》的立法精神。

综上,对于征收红线范围外的房屋原则上不能单独实施征收,如果当征收红线正好经过房屋并将其分为两部分时,要综合考虑各部分的大小,对房屋功能和周边环境的影响,在不违反法律法规、不损害相关权利人合法权益、不危害社会的情况下,可以将房屋线内线外部分作为一个整体一并征收。