张静律师解答:应当从续订之日而非约定之日起算20年。

判决书节选:

关于本案合同效力的问题。根据《合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中,双方虽在《承包土地续期协议书》中约定将案涉地块的租赁期限再次延长十五年,即由2019年延长至2034年。但同时,双方在200958日签订的《承包土地续期协议书》是对案涉租赁合同进行了续订,故租赁期限不得超过二十年应从续订之日而非约定起算之日起算,即自200958日起算,超过二十年部分为无效。