我国现有的法律体制对房地产行业有着较为系统的法律调整制度，商品房销售的各个环节均受到法律约束。在此，仅就在目前的商品房法律体系下探讨预售许可证失效后商品房买卖的法律问题。

一、预售许可证失效

《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得<商品房预售许可证>。”房地产开发企业预先出售商品房，必须向房地产管理部门申请预售许可，否则其出售行为属于违规行为，在诉讼之前仍没有取得许可证的，房屋买卖合同无效。预售许可证包含多种内容：证书编号、开发商名称、预售房屋项目名称、地理位置及房屋单元号或栋号、房屋用途、预售面积、有效期限、主管部门盖章等。

预售许可证失效，即指因失效事由的出现导致预售许可证作用归于消灭，不具有法定的效力。预售许可证失效的情形有：1、证件有效期届满而失效。预售许可证均有自身的效力期限，一般规定在预售房屋竣工时届满，但是，实践中存在因为工程施工进度、工程质量等原因导致房屋未竣工而预售许可证期限届满的情况。2、因开发商违法取得证件而致使证件无效。根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可。3、因其它原因导致预售许可证失效。

二、预售许可证失效后商品房买卖

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由此可以看出，开发商在起诉前取得预售许可的，可以认定预售合同有效，这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么，如果开发商在起诉前仍未取得预售许可的，将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效，但还是有途径避免承担违约责任，那就是在起诉前获得预售许可证。

1、预售许可证失效后，购房人购买房屋存在风险

上文讲到预售许可证失效的情形，购房人的合法权利处在岌岌可危的位置。预售许可证被吊销，证明该预售房屋存在瑕疵，可能在规划、土地使用、工程进度等方面出现违规现象。如果购房人在预售房屋有瑕疵的情况下购买商品房，最终可能在房屋产权办理、产权期限、拆迁补偿等方面处于劣势，不易获得全部权利；此外，可能因为购房交易纠纷卷入诉讼或仲裁漩涡，同时开发商因为违规办证而遭受处罚，这样给购房人追回房款添加了许多不确定因素。

如果开发商因原预售许可证期满失效或违规申请而无效，购房人要对此高度关注，与开发商积极协商、督促其尽快办理。

2、现房出售是否需要预售许可证

《商品房销售管理办法》第三条第二款规定：“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。”第三款规定：“商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”建设部对商品房交易分为现售和预售两种，两种出售行为的区别在于商品房是否竣工验收合格，并未涉及产权办理情况。

有人认为，现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证为止，所出售的商品房。

很明显，现房与期房的分类标准存在较大分歧。商品房竣工并不代表开发商能够取得该商品房的大产权证书，实践中有竣工商品房的产权不属于开发商所有的实例。根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，办理房屋所有权证需要房屋竣工证明和房屋测绘报告。所以，我认为是否已办理大产权证应该是区别现房与期房的标准。

实践中，存在预售许可证有效期内现房出售的情形。那么，现房出售是否需要预售许可证呢？现售房是否需要许可证呢？《商品房销售管理办法》第七条对商品房现售的条件加以明确规定，虽然没有规定已办理大产权证的要求，但该条规定的条件与办理大产权证的条件基本相符。法律法规并未对大产权证的办理加以明确规定，各地的操作也不统一，有的是在房产管理部门备案登记，有的是办理大产权证，虽然都能证明开发商的所有权，但是仍应统一操作标准。目前，现房出售并未规定需要预售许可证，亦不需要类似现售许可证之类的材料，但是，有效的预售许可证至少可以证明该现房曾是合法的期房。