建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利,优先于一般的债权。实践中,发包人经常不按约定支付工程款,承包人完全可以充分利用《中华人民共和国合同法》286条及2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》来维护自己的合法权益。
《中华人民共和国合同法》286条的规定:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复内容一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
针对该法条及批复的规定提出如下建议;
1、一定要严格遵守六个月的期限,该期限的起算点是,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建议承包人将付款条件、工程结算和付款时间等详细约定并尽量提交,防止因合同约定的付款期晚于工程竣工期限或者合同约定的竣工期限6个月而无法及时主张工程优先受偿权。
2、在提起主张工程款诉讼的同时,一定也要提起工程款优先受偿权的诉讼请求。(虽然有观点认为在执行阶段也可以提出,但在实践中很少能得到执行机构的认定。为保万无一失,建议在诉讼时一并处理。)
3、工程款优先受偿权作为一种法定权利,其性质仍然是民事权利,属于私权范围。按照‘私权可以放弃,义务必须履行’,建议承包人不要在建设施工合同中明确放弃‘优先受偿权’。