[案情简介]

　　2008年起，顾某将自有的房屋出租给陆某使用，口头约定租金5000元/月，截至2015年6月29日，陆某结欠顾某租金14.2万元，陆某在长期拖欠顾某租金的情况下，占用顾某房屋。

　　[诉讼准备]

　　代理律师接受咨询后，首先建议出租人顾某发函催告要求陆某支付拖欠的租金，在陆某未按催告函给定的宽限期支付拖欠租金情形下，建议顾某发函解除与陆某的租赁协议。并保存相应的解除依据。

　　[一审诉讼]

　　依据解除通知的相关证据，律师代理顾某直接向法院提起诉讼，要求腾退房屋。法院审理后认为：

　　顾某与陆某的租赁法律关系依法终止，陆某在租赁关系终止后仍继续占用租赁物未予归还顾某，违反了相关法律规定，故对顾某要求陆某腾退归还所租赁房屋及相应辅助用房的诉讼请求依法应予支持。依法判决陆某向顾某腾退返还房屋。

　　[律师点评]

　　根据合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方后续实则形成的是不定期租赁法律关系，出租人有权随时要求终止租赁关系。但采取这种方式，因涉及承租人对租赁物的装修，双方争议较大。故律师指导当事人，先发函催告支付租金，在催告后承租人仍旧迟延支付的情形下，发函解除租赁协议。这样，顾某解除租赁关系的依据是合同法第九十四条第三款：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方有权解除合同。通过承租人违约，出租人解除，寻得了主动权，为后续装修损失的处理赢得了主动权。