随着楼市的火爆，大批二手房违约纠纷应运而生，本文旨在根据房屋买卖合同中一方违约所产生的法律后果，针对违约行为发生后定金、违约金、中介费处置问题，展开分析。

一、卖方违约，合同既约定了违约金又约定了双倍返还定金，守约的买方如何应对？

首先明确一点，守约方是不可以主张一并赔偿的。根据《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本条规定双倍返还定金与违约金不能同时并用。

基于以上法律条款，笔者认为，单倍返还定金同时要求支付违约金可以同时并用的。

一般来说，定金属于担保物权的范畴，其功能在于担保债权的实现，督促当事人积极履行合同。但根据定金罚则，一旦合同一方当事人不履行合同约定的债务，定金就转化成一种违约责任形式，由违约方依定金罚则承担违约责任。定金在合同履行时，具有担保性质，就是老百姓常说的保证金；在合同不能履行时是一种债务，就是老百姓常说的欠款。我国法律虽然排斥违约金责任和定金罚则的并用，但并没有规定当收受定金的一方违约时，给付定金的一方不得要求违约方返还定金。此事的定金具有债的性质，要求返还理所应当。

二、卖方违约，合同约定赔偿金和违约金能否同时主张？

笔者认为赔偿金是违约方赔偿守约方遭受的损失。但我国合同法对于违约金的规定，突出强调违约金的补偿性，有限承认违约金的惩罚性：

一方面要求订约双方在违约金约定是应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不可出现与损失不对称的情况；另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，以使违约金和实际损失大致相当，这是违约金的补偿性的体现。

同时，合同法一百一十四条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这就避免双方签订合同时不对等的情况出现。简单的说，就是一般高于实际损失的无权减少，表明法律是允许违约金大于损失的，所以，笔者认为违约金和赔偿金能否同事主张，要看违约行为给守约方造成的实际损失有多大，是否可以通过违约金合理的赔偿。

三、一方违约，中介费如何处置？

这个需要看中介费用在合同约定的具体情况，关于中介费的法律关系结构是这样的，买房与卖方是买卖合同关系，双方与中介公司是居间合同关系。在这个居间合同中，中介费的退还需要看中介费的约定，如果中介费中没有约定，守约方肯定无权要求中介公司承担中介费用。如果对于中介费的退有相关约定，那么根据我国合同法第五十二条规定（五种无效情形），只要不存在合同无效的五种情况，就应当从其约定。

通过以上的分析我们可以看出，生活中我们应当仔细阅读我们需要签的合同，特别是违约责任的约定，是否在对方违约的情况下对自己有利，必要时要尽快与律师取得联系，让其对于合同条款进行审查和分析，从而最大的维护您自身的权益

张春啸

2017年5月22日于天津

（著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权）