方博律师

2017年3月，全国17个城市不断出台新一轮的限购限贷政策，政策限制呈不断升级加码的趋势。从春节至今，全国已超过22个城市出台了针对楼市的调控措施。北京也不例外，2017年3月17日，北京市相关政府部分联合出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，简称北京“317”新政。该新政原则上采取“认房又认贷”的原则限制购房和限制贷款。新政实施后，很多购房者由于大幅增加了购房首付款、提高了贷款的条件，需要改变支付房款的方式，甚至无法继续购买房屋，履行合同，面临解除合同的难题。目前，北京约有30%二手房的在途交易遇到风险。那么，购房者能否因此解除合同呢，卖房者又是否能要求继续履行合同或者要求赔偿呢？下面由北京市同创律师事务所方博律师为大家作出如下介绍和分析。

什么是北京“317”新政？“317”新政会产生什么影响？

北京市相关政府部门联合出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，简称北京“317”新政。该通知规定，在北京市无住房，并没没有商业住房贷款记录和公积金住房贷款记录，购买普通自住房执行首套房政策，首付款比例不低于35%。购买非普通住房的首付款比例不低于40%。在北京拥有1套住房，以及在北京没有住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通住房的首付款比例不低于80%。“认房又认贷”是该政策的核心内容。目前在北京，因房价较高，市区内的绝大部分房屋均为非普通住房。该政策较明显的一个区别是，二套房的首付款比例，普通住房的首付款比例60%以上，而非普通住房的首付款比例80%以上，并且，由于实行认房又认贷，在北京虽然没有住房，但是在全国曾经有过商业性住房贷款记录或者公积金住房贷款记录的，在北京再购房，一律按二套房贷款政策执行。这样一来，购房者购买二套房，或者虽是购买首套，但按二套房执行贷款的，首付款至少在60%以上，而且，购买北京市区的房屋，基本上首付款大都在80%以上，几乎接近全款买房。另外，该政策规定贷款期限最长为25年，同等条件下，这个规定也需要购房者每年偿还更多的本金。

北京2月份至新政前，预计全市二手房成交量共计超过35000套，其中约有30%属于尚无法办理网签的情形。北京“317”新政实施后，该政策对在二手市场的“连环单”杀伤力是最大的。连环单主要针对换房群体，大部分为改善性换房。换房者原先的房屋如果有贷款，将房屋先卖后买，依据该新政贷款时也会被认定为二套，首付普通住房60%或者非普通住房80%。首付比例大幅增加，满足首付的群体所占比例将会减少，影响最大的则是已经签订房屋买卖合同但未办理网签的群体。后期违约的风险会增加。

北京“324”政策：离婚一年内购房按二套房政策贷款

2017年3月24日，北京又出台了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》的政策。该政策规定，对于离婚一年以内购房的人，按照二套房信贷政策执行，对于商业银行按照二套房信贷政策执行，对于住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。有人将此政策简称为“认离婚”。这对于想通过离婚的手段享受首套住房贷款政策的家庭进行了防范，规避了通过离婚的手段按首套房贷款的途径，在一定规定了也防范了假离婚进行购房。

调控政策是否属于不可抗力？

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。调控政策对于房屋买卖合同的继续履行确实造成重大影响。近年来，国家对房地产市场的宏观调控不断加强。其中2010年国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此后为了遏制房价过快上涨，抑制投机性购房，控制房地产市场风险，各地政府部分不断出台限购限贷的政策，力度不断增加。因此，买卖双方对于房地产市场可能出现的限购限贷政策是应当有所预见的，并且买卖合同履行过程中出现的障碍也应当有所预见。因此，房地产调控政策不符合不可抗力中不能预见的要求，不属于不可抗力。

调控政策是否属于情势变更？

本次的北京“317”、“324”新政，主要调整的是购房的首付款比例以及住房信贷政策。对于全款购房的买方来说是没有影响的，主要是对按揭贷款方式购房的买方产生较大影响。但是，贷款首付款的提高、贷款政策的限制以及贷款期限的缩短，并不必然导致买受人无法履行或者不能履行，继续履行合同对一方当事人也不会明显不公平。因此，调控政策一般不能简单地认定为情势变更。

受调控政策影响能否解除房屋买卖合同？

调控政策虽然不属于不可抗力，也不属于情势变更，但调控政策的实施对买方的履约能力确实产生较大影响，有时对于卖方也会产生一定的影响和义务，在履行过程中可能出现一定困难。因此，由于受到调控政策的影响，买方或卖方可能会要求解除合同。

房屋买卖合同可以解除的情况

一般情况下，以按揭贷款方式购买房屋，房屋买卖合同订立后，受调控政策影响导致买房人无法支付房款，属于因不可归责于双方原因导致合同目的无法实现。一方要求解除合同的一般应予支持。但买方应当对其受到调控政策影响，不能办理按揭贷款承担举证责任。如果合同中有类似这样的条款：因当事人自身原因无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付的约定，通常可以解除合同，因调控政策原因不属于当事人自身原因，最终不能办理贷款是受到控制政策的影响，故买方以调控政策主由可以要求解除合同。

房屋买卖合同不能解除的情况

合同履行过程中，如果因当事人自身的原因不能办理贷款，则买方不能要求解除合同。如果合同有“因故无法办理贷款，由买方自行筹集资金支付”这样的约定，该约定对不能办理贷款的原因未做区分，若不能办理贷款，则需要买受人自行筹集资金。此时，买方就不能再以调控政策不能办理按揭贷款为由要求解除合同了。此时，买方就应当自行筹集房款了。

合同解除后如何处理，是否需要承担违约责任？

如果是因调控政策导致买方无法支付房款，合同是可以解除的，此时，合同解除后，卖方应当将收受的购房款或者定金返还给买方，如果房屋已经交付，买方应当交付的房屋返还给卖方。当事人一方不能要求另一方承担违约责任或者适用定金罚则。如果合同解除确实导致双方利益严重失衡，损失方可以要求另一方补偿其受到的合理损失。如果按照合同的约定，本来是可以实际履行的，因一方原因造成合同迟延履行，之后出现了新的调控政策导致合同无法继续履行的，此时，违约方还是要向守约方承担一定的违约责任的。（作者：北京市同创律师事务所方博律师）