房地产项目建设全过程法律服务方案

服务对象：房地产开发企业、建筑施工企业

一、 合作背景

房地产项目开发全过程法律服务是指律师对开发商从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建设、项目转让、房屋销售、租赁、按揭（房地产抵押贷款）、物业管理等全程环节中提供的连续性法律服务。在房产企业出现纠纷的时候，头疼医头、脚疼医脚的法律服务方式已经难以适应服务的需求。因为房产项目的特点是：资金运作高度集中，房地产企业所面对的客体十分复杂，在各个阶段需要与不同的对象打交道。律师参与开发全过程，对房地产开发的每个阶段、每个环节都较熟悉，能及时发现疏漏，有效地对开发实施监控，防范风险。

二、服务内容

（一）前期开发阶段（土地开发阶段）：

1. 配合开发商根据项目的特点办理有关土地有偿出让合同及相应权证等有关手续；

2. 参与项目前期动拆迁、市政配套合同的洽谈，起草、审查动拆迁合同;

3. 在开发商实施项目的公建配套工作过程中，修改、审查有关公建配套合同，使之达到可签约条件。

（二）中期开发阶段（施工营建阶段）：

1. 参与项目设计、工程建设招标标书的制定, 督促设计单位明确建筑物合理使用寿命，并参加开发商审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;

2. 审查修改项目设计合同、项目施工监理合同;

3. 代表开发商与工程承包方洽谈、草拟、修改工程承包合同, 使之具备可正式签约条件;

4. 代表开发商审查承包方提出的工程分包单位的资质, 审查确定工程分包合同;

5. 协助开发商对履约及反索赔资料的积累和保管;

6. 协助开发商审查工程分部分项质量验收资料,协助处理因工程质量引起的争议;

7. 协助开发商控制工程造价, 审查工程量增减的支付依据；协助处理因工程造价引起的争议;

8. 如开发商需要，协助办理工程保险,提高抗风险的能力和效果,以利工程施工的正常进行;

9. 协助开发商建立切实有效的工程保修的体系,以利工程在合理使用寿命期限内的正常使用,妥善设定各分部分项工程的最低保修期限。

10.协助开发商确定工程最终造价。

（三）后期开发阶段（预售、出售、预租、出租阶段)：

1. 如开发商委托代理商销售项目房产, 参与开发商与代理商关于代理销售事宜的谈判，审查、修改开发商与代理商的代理销售协议书，达到双方同意签约的条件；

2. 协助开发商审查有关楼宇预、销售的广告内容；

3. 协助开发商起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关的法律文书；

4. 解答开发商或购房人、承租人因上述法律文书而产生的法律问题；

5. 参与开发商与银行有关商品房抵押贷款的谈判，修改、审查有关商品房抵押贷款的法律文件；

6. 代理开发商向购房人或承租人出具与项目的预售、销售、租赁有关的法律意见书;

7. 如在项目售租过程中, 购房人或承租人提出转名或转租要求,协助开发商办理转名、转租的有关手续；

8.协助开发商草拟、并修改、审查《交接钥匙通知书》、《入户通知书》等办理房屋交接手续相关的法律文件；

9. 协助开发商根据具体情况设定物业管理模式,并起草、修改物业管理相关的法律文书；

10. 为开发商组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务。

（四）交付验房、物业管理阶段

1、审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋交付交接单》。

2、审查或起草《入住手册》、《业主临时公约》、《前期物业管理协议》，为订立有关合约提供律师鉴证。

3、协助公司办理业主入住验收交房时的手续，协助或负责依法调处交房时与业主产生的有关争议，代理公司参与仲裁或诉讼活动，维护公司的合法权益。

4、协助公司办理商品房的产权过户手续，审查有按揭的业主办理它项权证，解除开发商的担保责任。

5、协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议，及时提出法律意见。

（五）根据开发商需要，为开发商在项目建设同期提供的公司法律服务：

1．协助开发商草拟、修改、审查项目公司的合资合同、章程等文件；

2. 就开发商经营中涉及的法律事务，接受开发商咨询；

3. 因开发商业务需要，代为调查有关单位的工商登记情况；

4. 接受开发商委托，代为与相关方进行有关项目的谈判；

5. 应开发商要求，审查、修改除本条第（一）、（二）、（三）、（四）项约定外的合同等法律文书，协助开发商加强合同签订和履行的管理；

6. 在开发商履行合同过程中，就相关方逾期支付应付款项及不履行约定义务等事宜，以书面形式代为催告，以维护开发商的合法权益；

7. 帮助开发商完善劳动制度，根据开发商要求，审查、修改开发商与员工签署的劳动合同；

8.协助开发商对其员工进行法律知识方面的培训和指导。