【实务】买卖二手房屋时 遇到房地产中介公司提供格式条款怎么办？

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【案情简介】

2012年9月22日， 通过上海某房地产中介有限公司（以下简称“房地产中介公司”）居间，夏某与案外人汪某签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏某购买汪某所有的涉案房屋一套，夏某向汪某支付定金3万元。同时还约定，夏某一次性支付中介佣金15000元，如拒付或少付，产生的一切后果由支付方负责（包括承担通过司法解决的诉讼费、律师费等）。同日，夏某与房地产中介公司签订《佣金确认书》，约定夏某在签订买卖合同当日一次性支付房地产中介公司佣金15000元。另，夏某与案外人汪某签订的房地产买卖合同补充条款（一）第8项约定：“夏某与汪某签订买卖合同后，即认定中介对盖房的中介业务活动已完成。至于后续的贷款、过户、房屋交接等辅助性服务，中介只作为义务协助双方完成，双方不得在后续内容的服务过程中，寻找借口并以此为由，拒付或少付中介佣金。”（注：在上海地区的实际情况是，在二手房买卖合同中都会包含有二手房买卖中介服务合同相关条款，反之亦然，都是用房屋中介公司提前制定好的格式合同。）

之后，夏某与汪某并未按约定履行《上海市房地产买卖合同》，也未向房地产中介公司支付佣金。房地产中介公司遂向法院起诉，诉称：夏某应支付佣金15000元。

【争议焦点】

房地产中介公司是否按照中介服务合同约定履行了居间义务？也就是说，合同补充条款（一）第8项约定的格式条款是否无效？

【判决结果】

一审法院判决：夏某应向房地产中介公司支付合同约定佣金15000元。

二审法院判决：夏某应向房地产中介公司支付中介佣金10000元。

【裁判理由】

一审法院认为，房地产中介公司进行居间介绍，促成了夏某与案外人汪某订立房屋买卖合同，且夏某与房地产中介公司签订《佣金确认书》亦明确在签订买卖合同当日即支付佣金15000元，故买卖合同签订之后进行过户交易等后续手续并非房地产中介公司所主张的必然条件，也就是，买卖合同签订之后进行过户交易等后续手续并非房地产中介公司的合同义务。因此，夏某应按照合同约定向房地产中介公司支付佣金15000元。

二审法院认为，经过房地产中介公司的居间介绍，夏某与案外人汪某签订了房地产买卖合同，故夏某应当向房地产中介公司支付佣金。但夏某与案外人签约后并未履行合同，而是协商解除了合同，房地产中介公司并未协助完成后续的贷款、过户、房屋交接等诸多事宜。根据目前二手房买卖操作流程看，买卖双方完成上述买卖交易流程并非易事，绝大多数买卖双方需要中介陪同和协助才能完成全部交易流程，这就意味着买卖双方经中介居间介绍而签约后，仍需要中介协助完成后续的交易内容；中介存在相应的人力成本支出，而这些成本支出包含在委托人向中介支付的佣金中。如果买卖双方不在履行合同，则中介的上述支出相应减少。因此，本案中对于夏某主张减少支付佣金的主张应予支持。

关于房地产中介公司称，《佣金确认书》中已经明确佣金的支付时间和条件；买卖合同补充条款亦明确买卖双方签订合同即为中介已完成全部居间义务，买卖双方不得因中介后续服务内容主张减少或者拒绝支付佣金。二审法院认为，上述协议及补充条款均系中介制作，且没有证据表明中介已向买卖双方明示上述内容；由于该内容实际上排除了买卖双方的权利，免除了中介的合同责任，故应为无效格式条款。

【实务分析】

一、关于《二手房买卖中介服务合同》中格式条款的法律效力

一种观点认为，只要房地产中介公司促成了买卖双方签订买卖合同，其居间义务即履行

完毕，委托人应按约定支付佣金，买卖合同的履行与否以及后续服务与中介公司无关。合同已经进行了相关条款约定，因此，应当认定有效。

另一种观点认为，对于房地产中介公司在中介服务合同中约定“只要买卖双方签订房屋买卖合同后，即认定中介对该房的中介业务活动已完成。至于后续的贷款、过户、房屋交接等辅助性服务，中介只作为义务协助双方完成，双方不得在后续内容的服务过程中，寻找借口并以此为由，拒付或少付中介佣金。”的此类条款，首先需要认定是否属于格式条款？其次，房地产中介公司是否向委托人采取合理方式的说明义务和提示义务。如果向本案当中，房地产中介公司既没有与委托人反复协商基础上制定的，同时也未履行说明义务和告知义务。房地产中介公司虽然促成了买卖双方签订买卖合同，但并未全面履行居间合同的义务。即：房地产中介公司的合同义务除了促成双方签订买卖合同之外，还包括协助买卖双方履行买卖合同，尽到通知、告知、保密等义务，为双反履行买卖合同继续提供服务直至“房款两讫”。因此，上述格式条款的约定应当无效。

本文作者同意第二种观点。

二、关于二手房中介服务中对买卖双方的几点建议

第一， 买卖双方应当知晓房地产中介服务不仅仅体现在促成买卖双方签订房屋买卖合同，而且应当贯穿在整个二手房买卖交易流程之中，还包括房屋买卖后续的贷款、过户、房屋交接等辅助性服务，直至“房款两讫”。

第二， 买卖双方应当仔细甄别中介服务合同中“排除房地产中介公司法定义务或增加委托人义务或者限制（甚至剥夺）委托人权利”的相关格式条款。如对格式条款不明确或有歧义的，应当要求房地产中介公司采取合理方式进行说明和告知。

第三， 在房地产中介公司提供中介服务时，如发现其在提供中介服务过程中存在过错行为或违背诚实信用原则的行为，及时保存和固定证据，增加维权的成功率。

案例来源于《2014年上海法院案例精选》，略有改动，图片来源：百度图库。