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段崇雯律师
上海-上海
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房东卖房调价,下家如何维权
更新时间:2016-03-14

近期国内几个大城市再次出现了房价突涨,一房难求的局面,上海市房价也在悄然上涨,房价的上涨催生了买方在与卖方签署了售房合同后,卖方毁约,另行涨价出售的情况,在此情况下,买方该如何维权呢?

买方第一个选择:要求卖方继续履行房屋买卖合同并办理过户手续。这个选择对于买方而言,明显的利处是可以以较低的价格成交买房,规避了另行购房需要按照另行购房当时已经上涨的价格买房的弊端,但是需要注意该诉求有无实现的可能性,因为如果卖方一房二卖并且已经与第三方办理了过户手续,且第三方为善意的情况下, 即出现了《中华人民共和国合同法》第110条规定的事实上不能履行合同的情况,则要求继续履行买卖合同的诉求将无法实现,同时该选择还要求买方按照《中华人民共和国合同法》第110条规定在合理期限内要求卖方继续履行合同为前提。

买方第二个选择:不要求卖方继续履行合同但要求卖方按照定金罚则承担违约责任。

如果买方同意卖方不再卖房,并支付了定金的,要求卖方双倍返还定金。该诉求的主要法律依据为《中华人民共和国合同法》第115条:“第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”,举个例子来说,如果房屋总价300万元,买卖双方约定的定金金额为20万元,在买方支付了定金的情况下,如果卖方要求解除房屋买卖合同的,则卖方需要返还买方40万元。

该情形需要注意的是买卖双方需要明确约定定金条款,买方已经支付了定金,且定金的金额不得超过合同总金额的百分之二十,如果约定定金金额超过合同总价的百分之二十,根据《担保法》第九十一条规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”即超过百分之二十的部分不具有定金罚则的效力,例如双方约定的定金金额为合同总金额的百分之30%,如果卖方收了定金但不履行约定债务,在此情况下人民法院将判决返还40%的合同金额,另外的10%按预付款处理。

买方第三个选择:不要求卖方继续履行合同但要求卖方赔偿损失。

在此情况下,买方可以向卖方主张卖方因违约而给其造成的损失,包括直接损失和预期可得利益的损失。

其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

一、双方协商确定的,从其约定;

二、双方不能协商确定的:

()原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

()无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

附:上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》(节选)

1、本解答的适用范围

答:本解答所涉之二手房买卖,系指买卖双方经合意,出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。

新建商品房的买卖及公房使用权的转让,不适用本解答。

2、未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的二手房买卖合同,效力如何认定?

答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的二手房 买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意,房屋所有权人对外签订的二手房买卖合同,效力如何认定?

答:房屋权利人个人购买所得的房屋,配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实,房屋所有权人有义务保障其居住权益,但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此,未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定,但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效?

:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本,当事人可以约定采用,或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此,买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况,予以区别对待。

如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定。

如双方并未作出上述约定,而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为买卖合同成立,并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》,只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的,不影响原已成立的合同关系。

6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

一、双方协商确定的,从其约定;

二、双方不能协商确定的:

()原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

()无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

7二手房买卖合同中,因房屋质量问题引发纠纷,出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任?

答:买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人亦不承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

8、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?

答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。

9、买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务。对此,实践中买受方既有主张确权的,也有要求出卖人履行产权过户义务的,如何处理?

答:在买卖合同履行过程中,双方间存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形,而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权,其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

10、二手房买卖中,当事人因户口问题发生争执,法院是否处理?

答:对于二手房买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,并由买受人迁入户口,但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的,我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中,对此问题作了明确,但实践中仍有不同理解。经研究,我们认为,当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。经释明后,当事人仍坚持主张迁移户口的,应裁定不予受理或驳回起诉。

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