【基本案情】

2006年9月6日某某地产开发有限公司（甲方）和原告某某物业管理有限公司（乙方）签订一份物业管理服务委托合同，合同约定：甲方将某某小区二期园区委托给乙方实行物业管理；委托管理项目包括小区的管理、经营及房屋建筑公用部位和公共设施、设备的维修、养护、运行与管理；物业管理范围内的市政公用设施和附属建筑物的管理；服务设施、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护；对小区内的主要通道、停车场交通及设施和各种车辆的统一管理；小区内的清洁卫生、垃圾的收集清运等；小区内公共绿化的维护和管理；小区内安全防范、巡视、门岗执勤等；对小区内住房装修活动进行监督和管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理公共服务费、装修垃圾处置费、城镇生活垃圾处置费、预收公共部位水、电费及小区公共能耗分摊费用。委托管理期限从小区交付使用之日起至永泰?东方美地二期业主委员会成立后与物业公司签订物业管理服务委托合同并交接完毕止；甲方的权利义务：在业主委员会成立之前，负责制定临时业主公约；协调好小区水、电、煤气、有线电视、小区生活垃圾处理等有关事宜并落实到位；乙方的权利义务：对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；乙方不得擅自改变物业管理区域内的公共建筑和公用设施的用途，确需改变的，应经甲方同意后，依法办理相关手续。乙方不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应经甲方同意，并在约定期限内恢复原状。物业管理服务质量包括：环卫设施完好，垃圾日产日清；实行二十四小时值班和定时巡逻。小区物业管理公共服务费，按照政府有关规定执行，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.38元，商服用房按建筑面积每月每平方米0.5元，未出售或未使用的住房和商用房按以上收费标准的70%收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之一缴纳滞纳金；小区共用设施、设备的水电费用在小区交付使用前由甲方承担，在小区交付使用后由全体业主承担；双方在合同中还约定了其他有关事项。合同签订后，原告某某物业管理有限公司于2007年12月开始为某某小区二期园区提供物业管理服务，被告庞某某于2007年12月30日向原告缴纳了2008年全年住户公共服务费635元，尚欠原告2008年12月31日至2012年12月31日期间的物业服务费。2012年12月31日、2013年1月7日原告某某物业管理有限公司和徐州创发物业管理有限公司办理了某某小区二期园区物业管理服务移交手续，原告终止了物业管理服务。

另查明，被告庞某某系某某小区二期园区业主，其房屋建筑面积139.18平方米。原告某某物业管理有限公司在提供物业服务期间存在生活垃圾清理不及时、安全防范、巡视门岗执勤不到位、小区外其他人员随意出入小区等现象。

【争议焦点】

双方是否签订了正式的物业管理服务委托合同？

对于原告提供的服务质量存在瑕疵，原告是否应负相应责任？

【法院判决】

一、被告庞某某应于本判决生效之日起十日内给付原告某某物业管理有限公司物业服务费2285元。

二、驳回原告某某物业管理有限公司要求被告庞某某支付滞纳金的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取为25元，由原告某某物业管理有限公司负担10元，被告庞某某负担15元。

【律师评析】

2006年9月6日原告某某物业管理有限公司和某某地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同合法有效，对该物业服务区域内的业主具有约束力。原告某某物业管理有限公司自2007年12月至2012年12月31日为某某小区二期园区提供了物业管理服务，被告庞益明尚欠原告某某物业管理有限公司2008年12月31日至2012年12月31日期间的物业服务费，其费用为139.18平方米×48个月×0.38元／月／平方米≈2539元。因原告提供的物业管理服务质量存在瑕疵，除应减少物业费收费金额外并且其无权向被告主张物业管理服务费的滞纳金，被告应实际给付原告物业服务费2539元×90%≈2285元。