开 发 与 拆 迁

征收和补偿的主体是国家，而不是商业开发者

依照宪法和法律，征收、补偿的主体就应当是国家，征收和补偿法律关系应该是行政法律关系，而拆迁条例将补偿主体定为拆迁人（商业开发人），将拆迁补偿关系界定成民事法律关系；而补偿本应是在征收阶段完成，拆迁条例却将其延至拆迁阶段，这些都是违反宪法和物权法的规定。

征收的前提必须是为了公共利益的需要

宪法规定，国家为了公共利益的需要可以依照法律对公民的私有财产实行征收并给予补偿。物权法第42条，2007年修订后的城市房地产管理法也有相同的规定。据此，我们知道，要通过征收获得公民的房屋所有权，必须具备三个法定条件，为了公共利益的需要；依照法律规定的条件和程序；要给予补偿。可见，补偿是征收的构成要件之一，未依法补偿，对房屋所有权及相应的土地使用权征收程序没有完成，而征收没有完成，就不能进行拆迁。再者，商业开发与真正意义上的拆迁不是一回事，大的前提是为了公共利益的需要。也可说必须是为了公共利益的需要，才能谈征收、补偿和拆迁。商业开发运用的是市场模式，开发商应当从政府手里买地，但房子是个人私有的合法财产，受宪法保护（宪法第13条），开发商没有权利说那就拿，那是犯法。开发商只能走协议买卖的途径，依照自愿、平等的原则进行市场交易。

所谓棚户区改造的

纵观讷河市今年的房地产市场，虽然各个开发商均冠以棚户区改造的名义从事开发，但实际并没有脱离商业开发的市场模式，不能代替政府的征收行为。严格意义上的棚户区改造，应当是政府征收补偿后，将土地出让给开发商，而不是以开发商的名义从事棚户区改造。