解读《最高人民法院关于适用

〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》之五

父母出资的房产如何归属？

法律条文：

第七条、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

——最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第十八条、有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产

——《中华人民共和国婚姻法》

第二十二条、当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

——最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)

解析：

就目前我国房产市场看，一套住房大多要倾注一个家庭的终生积蓄，而现实生活中年轻夫妻购置新房的巨款则往往由其父母代为支付。因此，如果该房产被认定为夫妻共同财产而在夫妻离婚的时候予以分割，必然造成人散财失的情形。这既违背了父母为子女购置房产的初衷同时也侵害了出资购房的父母的权益。因此，基于维护社会稳定与中国国情的角度出发，《婚姻法司法解释（三）》第七条将房产登记主体和财产赠与相联系，使父母出资购房的真实意图能够更为客观的判断。这样既便于规制司法认定程序及统一裁量尺度，同时有利于保护婚姻双方及其父母的合法权益。

本条司法解释是《婚姻法司法解释（三）》通过后争议最大的一条，因此正确理解立法本意，充分分析该解释条文则显得尤为重要：

第一、本条解释适用前提为夫妻婚后且父母出资购买不动产。从时间上看，本解释所指房产须为夫妻一方或双方父母于夫妻婚后出资所购。若房产为婚前父母为子女购买则不适用此解释，而应当依据《婚姻法》及其相关解释进行权属认定，即当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应认定为对子女的个人赠与，但明确表示赠与双方的除外。

第二、适用本解释第一款时须注意房产登记人是出资人子女。作为现代不动产制度的基础，不动产登记具有明确产权主体及其权利享有状态的重要功能。依据我国《物权法》相关规定，不动产登记作为我国不动产物权变动的要件，不登记不发生物权变动效力。登记机构不动产登记薄的物权归属和内容具有推定效力，即不动产登记具有公信力。因此，在一方父母出资购买不动产时，产权必须登记在出资人子女名下方可以本解释认定该不动产为夫妻一方的个人财产。若该房产登记在出资人子女配偶或夫妻共同名义下，则只能依据《婚姻法司法解释（二）》第22条第二款之规定即当事人婚后父母为双方购置房产出资的，除父母明确表示赠与一方外应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。

第三、适用本条第二款时须注意认定夫妻按份共有的条件。首先，不动产必须是夫妻双方父母共同出资购买，且对双方父母的出资比例不予考虑而一概认定为共同出资。其次，产权登记无论在丈夫名下还是妻子名下均在所不问，但唯独不得以夫妻共同名义进行登记，否则便应依据上文《婚姻法司法解释（二）》第22条第二款之规定将房产认定为共同共有。再次，若房产登记满足上述条件则应当将房产以父母出资份额按比例确定为夫妻按份共有，在子女离婚时以夫妻各自所占份额按《物权法》相关规定进行分割。最后，若当事人另有约定，如约定房产为共同共有或为一方单独所有则不适用本解释，而依约定确定房产权属。

第四、本解释仅在无法证明父母出资本意的情况下适用。本解释作为一种事实推定，若当事人能够提供证据推翻该推定则应当依据实际情况对房产的归属进行判定。若当事人能够证明父母的出资并非赠与而是借贷，则在离婚时只能将其列为夫妻共同债务进行处理。若当事人证明父母出资虽符合本解释第一款规定的情形，但父母赠与是明确表示赠与针对的是夫妻二人，则应依照其他相关规定认为为共同财产。若当事人能够证明虽然符合本解释第二款的情形，但双方父母的赠与只针对夫妻一方或根本是对夫妻双方的借贷，则应根据证据进行判断而不能一概而论。