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小区车库权属问题及政府部门监管的强化
更新时间:2014-05-24

小区车库权属问题及政府部门监管的强化

Community Garage Ownership Problems and Government Departments to Strengthen Supervision

虞惠明YU Hui-Ming

摘要:本文认为《物权法》第74条按当事人约定来确定小区车库权属是目前较好的解决方案,但第74仍显不明确、不完善, 操作性不强,在实践中纠纷不断,建议还需制定《物权法》实施细则及其它配套法律法规等加以补充完善,同时强化政府主管部门对小区车库权属方面的监管至关重要。

Abstract: This paper argues that the property law article 74 in accordance with the agreed by the parties to determine the plot garage the ownership is the better solution, but article 74 is still not clear and incomplete, operability is not strong, the disputes in practice, suggest that still need to make the property law implementing rules and other related laws and regulations such as complement, perfect and strengthen the government departments is essential to the neighborhood garage the ownership aspect of regulation.

关健词:车库权属;物权法;政府部门;监管

Keywords: garage ownershipreal right lawthe government supervision

中图分类号:D923.2

一、小区车库的法律界定

车库是指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。本文所讨论的车库是指居民住宅用地的车库,而不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建造的车库。车库具有如下特征:具有构造上的独立性,能够明确区分。车库本身是建筑物,具有建筑物的一般特征,在建筑物内形成了一定的空间,四周的范围明确,具有独立的出入口,形成与住房相区别的、独立的特定物;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体,可以作为独立的财产

二、小区车库权属的各种观点及评析

由于法律的规定并不明确,因而国内的学者看法各异,其他国家的司法实践也不尽相同。对小区车库权属有以下几种观点:

第一,业主法定共有说。业主对所购房屋拥有专有所有权,也就对车库拥有共有部分所有权,而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。

第二,开发商所有说。小区业主分摊的是国有土地使用权,公摊面积仅仅限于地表的使用权,而地下车库是利用该土地的地下空间利用权而建造的,车库是开发商建造的,理所当然应当归开发商所有。

第三,公摊面积决定说。小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否计入小区商品房的公摊面积,如果已计入公摊面积予以分摊,则在小区业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指公摊面积),在这种情况下,该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未计入公摊面积出售,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

第四,建设成本说。小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本,当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其商品房销售收益时,其产权属于开发商,反之,属于购房者共有。

第五,约定说。住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中的约定,确定其产权归属。没有约定或约定不明时,除开发商能证明其享有所有权外,应当推定归属于业主。虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。

笔者赞成第五种观点约定说,在目前现行法律没有对车库的归属作出明确规定的情况下,要求当事人在合同中约定车库的归属是必要的。有以下几个方面的理由:第一,充分体现私法自治原则。因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者,法律不能越俎代庖地替当事人进行选择” 。 第二,符合通过市场机制解决纠纷的内在要求。第三,有利于对车库有效利用和管理。第四,有利于鼓励开发商修建车库。第五,通过约定解决纠纷是对实践经验的总结。一些地方性的法规以及实践中的做法基本上是通过当事人的约定来确定其归属,按照协议进行转让,才能进行登记。综上,小区车库的归属并不能简单地认为属于业主或者开发商所有,而是应当首先双方约定

三、《物权法》第74条对小区车库权属的界定及不足之处

《物权法》在第二编第六章——业主的建筑物区分所有权中,74条对停车位及车库问题做了相关规定。如前述,这一规定有助于小区地下车库权利归属纠纷的解决,但仍不够完善。

第一,“首先满足业主需要”的规定过于原则化,可操作性差。第二,在没有约定小区车库的归属的情况下如何确定?《物权法(草案) 》第76条对此有规定,但在《物权法 》第74条中却没有保留该规定。第三,开发商利用强势地位不顾购房者的意愿在格式合同中决定车位归自己所有时,如何规制?第四,如果车库的成本已计入了住宅成本,车库面积计入了公摊面积,再允许开发商出售车库,实际上是重复销售,如何规制开发商重复销售或者获得租金的不诚信、不公平行为?以上是《物权法》第74条没有很好解决的问题,有待进一步完善。

四、对小区地下车库权利归属的立法完善及强化政府主管部门监管的建议

《物权法》虽然对小区车库的权属有所规范,但是并不够完善,车库归属问题不仅仅涉及私法主体之间的利益博弈,而是涉及对业主这一弱势群体的强制性保护。业主由于信息的不对称和经济人弱势,无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商,所以应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护。《物权法》第74是一个原则性的、总体性的规定,建议还需制定《物权法》实施细则及其它配套法律法规等加以补充完善,同时强化政府主管部门(如建设、规划、物价、税务、房管等部门)对小区车库权属方面的监管至关重要:

第一、规划、建设主管部门对车库面积是否分摊到小区业主住宅面积中进行核定,并强制要求开发商在销售或预售场所醒目位置公示,以满足购房者的知情权。开发商在与购房者约定车库归属时,须提供证据证明其不属于重复销售,即车库面积没有计入公摊面积,其建设车库的成本也没有计入商品房的成本。因为信息不对称,车库面积是否计入公摊面积,其建设的成本是否计入商品房的成本,消费者是不可能知道实际情况的。假如车库面积计入了公摊面积,建设车库的成本计入了商品房的成本,则车库本就应当归属于业主所有。物价部门在核定该市商品房的售价时,一般都是参照规划部门的核定,只要列入规划的车库等设施,可能会计入开发面积并计入成本。开发商完全掌握建造商品房的成本,开发商在与购房者约定所有权归属时,应当信息透明,让业主平等地掌握相关信息。

第二,建设主管部门在指导开发商拟定《商品房买卖合同》格式条款时,在确定开发商没有将车库面积分摊到小区业主住宅面积的前提下,增加对小区车库权属由买卖双方约定的条款。并可以在《物权法》实施细则中规定:如果没有约定或者约定不明,由当事人补充约定。如果无法达成补充约定,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于业主共有。

第三,建设行政主管部门应要求开发商在小区全部住宅出售后,并在部分未购车库的业主书面放弃购买车库后所剩的车库方可考虑对业主以外的人出售,如部分未购车库的业主只同意放弃购买权而要求保留承租权,开发商还应保留业主的该项权利。在现代社会里,对于业主来说,停车实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。《物权法》第74第一款所谓优先满足业主的需要,不仅指的是小区业主现在的需要,也包括业主将来的需要。美国法律对小区内车库的制度设计,是遵循两个最基本的原则:不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库及停车位的所有权;不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。这是为了防止开发商在拥有小区车库所有权的情况下,自由处分小区车库。目前国情,车库都是供不应求的,如果开发商卖给了小区业主以外的人,就很可能无法保障将来小区业主的停车需求得到满足。而且规划内的车库是供应小区内的业主使用的,开发商即使约定车库属于自己,也不能擅自将车库卖给小区业主以外的人。

第四,物价部门将车库卖给或租给小区业主的价格纳入政府指导价进行管理。政府对地下车库的价格进行限制,防止开发商利用优势地位任意抬高车库价格,损害业主利益。《物权法》颁布之后、实施之前,出现一些开发商在加紧出售车位套现,推动车位价格狂涨的现象。小区车库不应成为开发商暴利的商品!通过立法将小区车库的价格纳入政府指导价,加强物价部门的监管,让作为商品房配套的车库以微利的价格卖给业主,真正体现“配套”二字。

第五,税务部门可在税收环节进行调控:如通过立法,开发商将车库卖给小区业主,在税收上采取减免的政策,并核定开发商的利润,可参照个人所有税按超额累进税率征收企业所得税;如开发商将车库卖给小区业主以外的人,在税收上采取重税的政策。

第六,尽快完善小区车库的确权登记制度。第一类是开发商根据法律或地方法规明文规定,负有义务建设的住宅小区公共配套设施,房地产登记机关在给商品房进行登记的时候,应以明示的方式注明小区地下车库的所有权属于全体业主,并由小区物业部门统一管理。同时建设主管部门要求开发商在《商品房买卖合同》增加条款明确车库属于业主所有。第二类是房地产开发单位利用人防工程改造修建而成的,开发商应在同等条件下给予小区业主优先使用权。房地产登记机关在进行商品房登记的同时,应把所有权条款和优先使用权条款以明示方式进行登记。同时建设主管部门要求开发商和购房者在《商品房买卖合同》增加条款明确车库属于国家所有,使用权则按双方约定。第三类是开发商利用公共配套设施的规划指标,修建的用于营利的地下车库。这种类型的车库引起的纠纷最多,权利归属也最复杂。房地产登记机关综合考虑当事人在《商品房买卖合同》的约定及其它因素后,能确定权利归属的及时确权发证,以定纷止争,减少不必要的争议发生。

[注释]

①见最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号,自2009101日起施行)第二条第一款。

②《物权法(草案) 》第76条就持此种观点:“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”

③学者对此问题,意见较为一致。参见王利明:《论物权法中车库的归属及相关法律问题》,《现代法学》,2006年第5期,第76页;吕伯涛:《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2007年版,85页;王旭光、范明志主编:《物权法适用疑难问题研究》,山东人民出版社2007年版,163页。

④见王利明:《论物权法中车库的归属及相关法律问题》,《现代法学》,2006年第5期,第76页;

⑤如2003年北京市政府常委会颁布的《北京市城市房地产转让管理办法》第13条规定:“房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。”

⑥关于约定方式的利弊,参见王利明:《论物权法中车库的归属及相关法律问题》,《现代法学》,2006年第5期,第76页;高圣平:《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼平《物权法》74,《法学家》,2008年第6期,第110页;陈德豪:《住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析——从《物权法》对车库归属的立法谈起》,《城市发展研究》,2008年第1期;最高人民法院物权法研究小组:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,238页。

⑦对于《物权法》实施之前已交付使用,而开发商未与业主就车位、车库的权利归属作出特别约定的,车位、车库已经作为小区业主的共有财产移交业主共同占有、使用,此际,开发商已无权在就车位、车库的权利归属作出约定。参见高圣平:《解释论视野下的车库、车位权利归属规则——以《物权法》742款、第3款为分析对象》,《政治与法律》,2008年第10期,第16页。
 

[参考文献]

1.王泽鉴:《民法物权》[M],中国政法大学出版社,2001年版。

2.王利明:《物权法论》[M],中国政法大学出版社,2003年版。
3.
崔建远:《对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察》
[J],《法律科学》,2008年第3期。

4.邓光达:《论商品房住宅小区停车位的产权归属和相关问题——以深圳为例》 [J],《中国房地产》,2003年第1期。

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