律师文集
陈丰亮律师
上海-上海
从业17年 主办律师
1
好评人数
2273
帮助人数
一小时内
平均响应时间
如何应对二手房买卖中卖家卖房后拒不迁移户口的行为
更新时间:2009-11-25
当前,楼市经过短短半年时间的低迷后,房产交易又开始走向火爆,价格走势持续上升。由此带动二手房买卖交易也越趋活跃。不少二手房买家,买了房子之后才发现房子里面原来还有其他人的户口,或者出卖人没有按房屋买卖合同的约定迁移户口,应该怎么办?能否起诉法院要求强制迁移?这是一个在二手房买卖中经常遭遇的问题,但就目前的有关规定来看,买受人对此只能接受而无力改变。
2005年7月1日实施的《上海市常住户口管理规定》取消了有关强制迁移的规定,因此,在2005年7月1日之后,强制迁移户口的做法事实上已经成为历史,公安机关不接受强制迁移户口的申请,法院也不受理强制迁移户口的案件。
在二手房买卖中,因为户口问题而引发的纠纷占有相当大的比例。尤其在上海,户口问题显得更为复杂。通常的情况是出卖人没有按房屋买卖合同的约定迁出户口,或者虽然出卖人的户口按约定迁移了,但出卖人之外的户口却还在房子里,而因为种种原因,出卖人虽穷尽各种办法,包括找居委调解,找派出所协调,视乎都对此无能为力。这种情况的出现,对买受人来说是非常不利的,因为卖家户口不能强制迁出,买家的户口自然也不好迁入,由此影响到买方的各种户口利益的实现。因此,在二手房买卖中,防患于未然,如何应对卖家卖房后拒不迁移户口的行为成为一个需要关注的事项。本律师认为,在签定二手房买卖合同时,关于户口迁移问题,要做到以下两点:
一、 买房前,买方需要查清欲买房屋内的户口状况。
一般情况下,买房人比较关注房屋产权状况信息,通常会要求卖方或中介提供房屋产权证或房屋他项权证。但是,这些证件上并不能反映出房屋内的户口状况。要搞清楚房屋内的户口状况,还是需要去房屋所在地的派出所查询房屋户籍信息。而这种户籍资料的查询派出所并不对所有人开放,目前只有律师可查。
二、 在二手房买卖合同中约定户口迁移条款。
通常情况下,买卖双方会选择二手房买卖合同示范文本来订立合同。但是有些合同文本还是存在缺陷。如此,就需要买卖双买另行约定一些补充条款。关于房内户口迁移问题就可以在补充条款中加以约定。但是,仅约定户口迁移时限还不够确保买方的利益。若时限到卖家拒不迁移,如上说述买方就无法得到有效的法律救济。从法律上来讲,只有空白条文,没有执行力和保证力的话,条款约定就显得意义较为苍白。为此,律师建议在关于户口迁移条款中,增加违约金的约定,如"逾期一日迁移需支付违约金多少元"、"逾期多久卖家不迁移时,买方可解除合同并要求对方赔偿经济损失"等,从而增加卖家的违约成本,减少买方可能遭受的损失。只有这样,才能从根本上解决卖家卖房后拒不迁移户口的行为,真正保障购房者的合法权益。

上海吉峰律师事务所
陈丰亮律师
2009-11-25
本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向找法网投诉反馈。
律师文集推荐