博法律师说

王利华律师从合同履行情况及对方违约恶意及原告自身损失等角度，对案件进行了深入研究，并做了详细的方案设计。

基本案情

2016年8月21日，尹某通过第三人居间介绍与冯某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：尹某购买冯某所有位于大兴区郁花园一里18号楼X层X单元XXX室房屋；交易价格3980000元，尹某于合同签定当日向冯某支付定金人民币150000元；尹某选择商业贷款方式，拟贷款金额2600000元，剩余首付款过户前支付给冯某；另，原冯某就房屋交付、税费承担、权属转移登记、违约条款等进行了约定。同日，双方另签订一份补充协议，约定原冯某双方应于2016年12月30前办理完毕所有房屋流程，并约定一方违反合同约定，违约方向守约方支付房屋成交总价格20%的违约金。

合同签订后，尹某依约向冯某支付定金150000元，后开始办理购房资格审核、房屋审核、网签、银行面签等手续。由于手续办理期间房屋涨价，冯某以各种理由向尹某表示希望终止合同。在无法正常履行的情况下，尹某将冯某、某房地产经纪公司起诉至大兴区人民法院。

法院判决

本案一审判决解除双方合同，退回首付款，冯某向尹某支付违约金300000元；尹某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院改判冯某向尹某给付合违约金796000元（合同约定总价款的20%）。

律师代理

北京瀛和律师事务所王利华律师接受本案代理工作后，分析双方合同及具体履行过程后，认为这是一起典型的房屋涨价，一方恶意违约案件。王利华律师从合同履行情况及对方违约恶意及原告自身损失等角度，对案件进行了深入研究，并做了详细的方案设计。

初步方案：继续履行合同

首先、根据当时情况，房屋价值相比购买时有大幅升值，那么要求继续履行合同有利于当事人。其次、根据当时情况，违约事实有争议且相关证据并不充分，直接解除合同风险较大。综合案件情况，代理律师首先主张要求继续履行合同。事后证明代理律师的方案是相对科学的，在诉讼中，被告并不认可自己存在违约情况，并提出反诉，要求解除双方合同。原告要求继续履行，被告要求终止履行，也证明了双方关于合同履行的主观意愿，这一点在判决书中也作为对原告有利事实予以确认。在诉讼过程中，通过法院调查，第三方陈述，律师调查取证等工作，被告违约事实基本确定。

变更方案：解除合同要求支付违约金

经过庭审调查被告违约事实逐渐明朗，代理律师考虑被告终止履行态度坚决，后续执行会非常麻烦及原告错过银行放款时间，支付全款成本较高等情况，与原告方及时沟通，将原有诉讼请求变更为解除合同，要求退回首付款并要求被告支付违约金。一审判决采纳了代理律师的代理意见，认定被告违约致使合同无法履行，原告主张符合法律规定，但在违约金数额环节，一审法院酌定为300000元。

一审判决后，关于违约金数额，原告不服，上诉至北京市第二中级法院。代理人王利华律师从合同无法正常履行导致的后果入手，从上诉人（购买方）受损，被上诉人（出售方）受益及被上诉人主观恶性等角度出发，具体的将二者利益进行对比，经过比较，出现的结果是一审判决无法弥补购买人的损失，出售人却因自己的违约行为获取了巨大收益，造成了守约者受损，违约者收益局面，显然与民法公平原则相悖。二审法院深入调查，从公平角度对二者权利进行平衡，判决被上诉人（出售方）按照合同约定给付上诉人（购买方）合同交易价格20%的违约金，这一点应该给二审法院点赞。

近年来，北京房地产调控政策频繁，房产价格波动较大，这对交易各方的心理产生了非常大的影响，单方违约、恶意违约情况时有发生，以往法院对违约行为多采取“重补偿，轻惩罚”的处理原则，这不但不能防止、遏制违约行为的发生，却间接的助长了违约、不诚信行为，当违约成本较低或者违约方可以在违约中获取利益的情况下，违约责任根本不能起到约束违约方的作用，那么违约事件也将得不到有效制止。通过本案例，作者希望人民法院在处理违约案件时，加大对违约方的惩罚力度，真正体现失信者受罚，守信者受益的司法价值观念。