规划调整导致合同约定内容不能兑现，开发商是否承担责任？
关键词：商品房销售合同纠纷 规划调整 违约责任 情势变更
市民们在看房选房的时候，除了注重新房本身的质量外，对整个小区的环境、品质也非常在意。最近购买南京市某别墅小区的业主们反映，称开发商当初销售给他们的是纯别墅小区，现在却突然决定要变更规划，将三期的别墅改建盖为高层住宅楼，对此别墅区的业主们无法接受。
业主们介绍，当初开发商在销售楼盘时，对外宣传就是纯别墅高档小区，总共分为三期，目前已经建成的一期和二期共有两百多栋别墅，计划2016年年底交付。
可正当购房的业主满心欢喜地等待开发商通知拿房的通知时，有业主却在小区大门口看到了开发商张贴的规划更改示意图和规划更改效果图公告，原来开发商竟然要将小区三期的别墅改建成五栋高层建筑。眼看着纯别墅区内要建5栋高层建筑，这引起了前期业主们种种担忧。
那么，在实践中，对于商品房销售合同履行过程中，因规划调整导致合同约定的条款不能实现，开发商是否承担违约责任，各地高院如何处理？
1、四川高院：政府整体规划调整，造成工期和初始登记延误，开发商不承担责任。
案情简介
双方所签房屋买卖合同约定，出卖人应当在2012年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。而开发商实际办理房屋登记的时间是2013年1月23日，延误办理属实。但是合同约定“如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起六十日内支付。”
法院观点
据此约定，旭某房产公司承担延期办证违约责任的前提条件必须是因出卖人的原因造成。由于政府的整体规划调整，要求开发商对建筑外观立面进行修改，造成工期和初始登记办理延误。二审判决据此认定初始登记延误办理不是出卖人的责任正确。
案例
四川省高级人民法院民事裁定书（2015）川民申字第2490号。
2、江苏高院：因供电及规划部门对小区供电方案进行调整，根据合同第八条的但书条款，开发商不承担责任。
案情简介
2010年12月14日，张某与天某公司签订一份商品房买卖合同，张某购买天某公司开发的位于睢宁县某大道28号某城小区第15幢2单元104号的房屋一处。合同第八条约定出卖人应当在2012年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。
2012年11月12日，某规划局为天某公司发放某城配电室、箱变及开闭所建设工程规划许可证。因部分业主申请停止执行该工程，徐州市规划局于2013年7月29日下发了（2013）徐规行复停字9号停止执行具体行政行为通知书，通知某规划局自2013年7月29日起至作出行政复议决定之日前，停止该具体行政行为。目前，该供电工程处于停工状态，小区也因此无法通过综合验收。
法院观点
涉案房屋在交房期限前已通过工程质量竣工验收，张某也在交房期限前收到天某公司邮寄的交房通知书，房屋所在小区之所以未能通过综合验收，是因供电及规划部门对小区供电方案进行调整，根据合同第八条的但书条款，不能完全归责于天某公司的过错，
案例
江苏省高级人民法院民事裁定书（2014）苏审二民申字第0974号
3、辽宁高院：规划局下发停止建设涉案房屋通知，开发商未能建设案涉房屋行为属于情势变更，不构成违约
案情简介
王某春与某房产公司于2004年8月30日签订《XX星海二期认购书》二份，约定王某春购买某房产公司开发建设的某住宅小区住宅二套。2004年12月15日，93176部队提出XX星海建设影响该部通讯及保密安全，故大连市规划局向某房产公司下发《关于解放军93176部队反应建设项目影响该部通信及保密安全的情况通告》要求某房产公司停止建设，与部队协商。2006年5月26日，大连市规划局重新下发了规划许可证，导致王某春购买的25号楼由33层变为28层，王某春认购的房屋被取消建设。
法院观点
本案某房产公司与王某春签订《XX星海二期认购书》是在房产公司取得商品房预售许可之前签订的，该认购书缺失《商品房买卖合同》中的主要条款，不能等同于商品房买卖合同，双方只是意向要约，属于预约合同。2004年12月中旬，因93176部队提出XX星海建设影响部队通讯及保密安全，故大连市规划局向某房产公司下发停止建设涉案房屋通知，某房产公司未能建设案涉房屋行为属于情势变更，不构成违约。
案例
辽宁省高级人民法院民事判决书（2010）辽审二民提字第129号
4、江苏高院：城市规划调整属于当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化。开发商因城市规划调整而引起的迟延行为，依法可以免责。
案情简介
2007年6月1日，丁某山、安某与茂某公司签订“商品房买卖合同”一份。合同约定：丁某山、安某购买茂某公司开发的某花园23幢501室商品房一套。2008年9月30日茂某公司按期向丁某山、安某交付了房屋，并办理了23#楼《竣工验收备案表》，但未能在房屋交付后90日内履行房屋权属登记备案义务。
截至2006年6月2日，茂某公司已付土地出让金8878万元，按土地出让合同约定相当于144亩土地出让金。由于220KV高压线未迁移的原因，茂某公司能够开发使用的土地仅有约65亩。2008年2月，茂某公司为11幢楼房的业主办理了房屋产权证。后有关行政部门根据当时的规定，对没有办理土地使用权证的商品房不再办理房屋产权证。2013年8月28日，扬州市江都区某资源局出具情况说明，证明：因高压杆线规划调整未及时迁移和舜天路规划调整拓宽的影响，我局于2012年8月28日确认土地面积，核发土地批文【扬江国土出（2012）74号】。
法院观点
本案中，由于220KV广陵-砖桥高压线建设项目规划的中途调整和江都舜天路改造拓宽项目规划实施，致某花园小区地块的面积于2012年8月28日才取得土地批文，至此茂某公司才具备了向有关部门提交办理商品房权属登记的相关条件。综观新加坡小区面积批文的迟延取得，并非茂某公司尽努力所能，而是政府调整220KV高压线建设项目和实施江都舜天路改造拓宽所致。没有土地批文，就无法办理土地分割证，没有土地分割证就无法办理商品房权属证书，所以，应依约依法免除茂某公司逾期办理权属证书的违约责任。
案例
江苏省高级人民法院民事裁定书（2014）苏审二民申字第0806号
5、江苏高院：规划调整如有开发商本身利益所在，导致合同不能履行的主要责任由开发商承担。
案情简介
2002年8月31日，赵某与久某公司签订了一份商品房预（销）售合同，约定：赵某向久某公司购买坐落于南通市某苑工程编号为7号楼602室房屋一套及7号楼9号车库一间，交房时间为2003年12月。合同签订后，赵某于2002年8月31日缴纳了购房定金50000元，交付了购买车库款2000元，2003年6月9日，赵某缴纳了购房款100000元。后案涉工程未能如期开发，久某公司于2003年12月3日向赵某退款100000元。2006年变更规划时，久某公司未及时通知赵某。
2006年10月20日，久某公司向南通市规划管理局提交《关于某苑毗邻地块整体规划的报告》久某公司研究将相邻地块合并利用，一起规划，整体开发。南通市规划管理局于2006年提出上述4875平方米用地面积的规划设计要点（规设20060127号）。
法院观点
久某公司在2001年即已取得涉案合同工程的规划，其后工程规划的变更有久某公司本身利益所在，久某公司对于规划调整可能带来合同不能履行或迟延履行的后果是可预见的。因此，涉案工程虽因诸多原因未能如期开发，但主要责任在久某公司。
案例
江苏省高级人民法院民事裁定书（2014）苏审二民申字第0548号
6、云南高院：规划调整不影响合同履行的，开发商延迟履行，应承担责任
案情简介
2013年4月27日，寸某龙、和某义与萬某公司签订了《商品房购销合同》，约定寸某龙、和某义以829899元向萬某公司购买位于玉龙县黄山镇白华开文某家园住宅小区丽园31幢2号预售商品房一套。其中第2.9条约定如由于有关行政部门的原因，商品房不能及时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限，乙方不承担延期交房的违约责任。”因受丽江市城市总体规划调整，原西边规划道路目前尚未确定，无法开口。从而导致整个项目的出口道路只能是在北边，即城市规划的田园风光带之内，而该土地性质为开文村返还地，产权属于开文村村民。由于土地归属问题未解决，小区规划设计的出口道路、给排水及电力接入工作目前无法实施。
法院观点
萬某公司主张的道路规划以及开文村村民堵路，属于行政原因，应当予以免责，对此萬某公司不能提供直接证据证明道路规划变更导致其施工工期受影响；而开文村村民堵路本身亦不属于行政原因，故萬某公司的该主张不成立。萬某公司违反合同约定逾期交房，构成违约，且不具备《补充协议》约定的免责事由，其应向寸某龙、和某义承担违约责任。
案例
云南省高级人民法院民事判决书（2016）云民终117号
通过以上司法实践案例，小编总结实务要点：
1、在双方履行合同期间，如果规划调整完全属于客观原因，双方当事人不能预见的情形，导致合同不能履行或者履行延迟，开发商免责；
2、如果规划调整不影响合同履行，开发商延迟履行，应承担责任；
3、如果规划调整存在开发商自身利益所在，并对合同履行不能履行或者延迟履行能够预见的，开发商承担责任。
最后，小编提醒购房者，在与开发商签订合同时，如合同中有约定：因政府或者规划调整等原因，购房者有履行或者解除合同权利的条款时，要格外小心，因为，这有可能是开发商在为开发后期楼盘赚取更大利润，擅自申请规划调整提前挖的陷阱。
