代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

受武夷山市XX房地产开发有限公司（以下称“XX公司”）的委托及福建XX律师事务所的指派，我担任原告诉被告XX公司商品房预售合同纠纷一案被告XX公司的诉讼代理人，现根据庭审查明的事实，依据相关法律规定，发表如下代理意见：

一、原、被告双方约定的交房条件实质上就是指工程峻工验收合格。

㈠根据建筑行业规程工程验收分为竣工验收和综合验收。商品房竣工验收是指工程竣工后由开发商组织施工单位、设计单位、监理单位等按照国家规范对竣工的商品房质量进行检验，检验合格的由开发商予以接受的行为。综合验收是指对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收，包括消防、环保、规划验收。

原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定了交付期限：“出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5、 。”双方采纳第1项即“商品房经验收合格”，这一交房条件在交房标准里属最低标准的交房条件，一般应具备：（1）单项工程验收，（2）“两书”，即“福建省新建商品住宅质量保证书”“福建省新建商品住宅使用说明书”（3）相关竣工验收报告，即《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，（4）附件所完成的装修标准，即可交房。而消防、环保、规划等部门的验收属开发商在交房后仍需完成的产权办理要件。

㈡本案原、被告对《商品房买卖合同》第八条第一款约定的商品房经验收合格作为交付商品房条件，将“该商品房经验收合格”分别理解为“该商品房经竣工验收”和“该商品房经综合验收合格”。而本合同第八条第一款第2选项已将“商品房经综合验收合格”列为单一选项，签订合同时已排除在当事人选项外。《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案的争议就应按合同上下条文的理解，确定该条款的真实意思。如果认为“该商品房经验收合格”理解为就是指“该商品房经综合验收合格”，那么，《商品房买卖合同》第八条第一款第二项“该商品房经综合验收合格”就是多此一举了！显然，当事人的约定指的就是“经竣工验收合格”作为交付商品房的条件，即商品房已经具备基本的住房条件作为双方交付商品房的条件。

㈢《商品房买卖合同》不是被告预先拟定的，而是由建设房管部门拟定的示范文本。《商品房买卖合同》前言商品房买卖合同说明：“1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。”

㈣目前没有任何法律法规作出了须经环保验收及规划验收合格才达到交付房屋条件的禁止性规定。

二、原告没有及时前来接收房屋责任在原告。

被告依据《商品房买卖合同》约定的交房时间及时向原告寄出挂号信，通知原告前来收房。原告收到通知后未提出不收房的任何理由。原告没有及时前来接收房屋责任在原告。

原告接收房屋时并未提出有关未达到房屋交付条件的疑义，事实上已经认可“该商品房经峻工验收合格”这一交房条件并接收了房屋。原、被告交交接房屋时，被告出示所有了的验收材料。原告当场办理完所有交接手续，随即进行装修入住，说明原告已知购买房屋的基本验收情况。即使如原告所诉不具备交房条件，原告的做法是拒绝收房并向被告提出异议，而不应该在交房并且装修入住后，于2010年1月21日提起诉讼来追究被告逾期交房的违约责任，这一做法不符合民法诚实信用原则。而且交房以后，原告也没有产生实际损失。

三、原告的诉请超过诉讼时效。原告立案的时间为2010年1月21日，离《商品房买卖合同》约定的交房时间2007年12月31日已超过两年的诉讼时效。

综上所述，原、被告双方约定的交房条件实质上就是指工程峻工验收合格；原告没有及时前来接收房屋责任在原告；原告的诉请超过诉讼时效。

以上代理意见，敬请法庭参考并重视！

代理人： 虞惠明律师

二〇一〇年四月八日

反诉部分

《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日由买受人向出卖人支付保管金人民币伍拾元整。”这一约定与《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”（注：每日支付已交付房价款的万分之三）权利义务基本对等；另被告对该房屋的管理支出了一定的管理费用，也一定的损失。我认为，双方对这一约定不违反法律规定，且每日50元保管金中含有的惩罚性数额部门较合理，双方权利义务基本平衡，在对事实认定的基础上应适用该约定。

反诉被告辩称的约定的交付时间还不具备通路的条件。我认为，一是没有事实依据，反诉被告并没有就该问题举证；二是《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电于该商品房交付时达到使用条件”，这说明水、电达到使用条件才是双方约定的商品房交付时应具备的。