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房屋买卖合同纠纷中当事人存在违约行为的巧妙代理案例
更新时间:2019-05-03

原告:林某某,住山东省惠民县城区

代理人:王庆祥,山东永光律师事务所律师

被告:吴某某,住山东省滨州市滨城区

案由:房屋买卖合同纠纷

一审审理法院:滨州市滨城区人民法院

二审审理法院:滨州市中级人民法院

案情回顾:

201736日,林某某(买方)、吴某某(卖方)、经纪方滨州某某房地产经纪有限公司签订了房屋买卖协议,协议约定,林某某购得吴某某在滨州市某小区二手楼房一套,价格为316000元,协议签订之日,林某某向吴某某交付定金5万元,在协议签订之日后七日内,双方到银行办理房屋抵押贷款手续,后续房款由林某某向银行分期贷款支付。同时约定,如果遇到特殊情况,林某某办理贷款不及时,吴某某可以延期七个工作日,延期之后如果还不能贷款,视为林某某违约。协议签订后,林某某向吴某某交付了5万元定金。不料,第二天在双方办理银行贷款时,林某某被告知在林某某名下存在征信不良,无法贷款,又经林某某与银行核实,林某某的征信不良产生的原因是因为林某某的身份证曾经丢失,有人冒用其身份在北京中国银行办理过贷款并没有履行贷款协议,才导致了林某某不良征信的产生。得知此消息后,林某某一边和吴某某沟通,一边往返于北京和滨州之间办理撤销不良征信事宜,但是等到不良征信撤销以后,时间已经过了有两个多月,远远超过约定延期贷款办理期限。这两个月期间,房价大涨,吴某某以林某某没有按照约定期限办理贷款存在违约为由,拒不交付房屋,也不返回定金。林某某聘用王庆祥律师作为代理人将吴某某告上法庭,要求吴某某交付房屋。

办案过程:

代理人接受委托以后,认真仔细查找调取证据,意外发现,涉案房产在房产局存在抵押状况,在林某某与吴某某微信通话记录中,吴某某曾经答应林某某可以等待林某某一段时间办理撤销不良征信事宜,之后再通话时,又以林某某违约的名义拒不交付房屋,同时告知林某某因房屋涨价,此房屋已经另售。

据此,代理人整理两套代理方案:

一、将房屋买卖合同分解成两部分,一部分是林某某(买方)、吴某某(卖方)、经纪方滨州某某房地产经纪有限公司签订了房屋买卖协议,该部分用书面的形式约定了双方的权利义务关系。另一部分是双方通过微信通话的形式形成的口头协议,该部分约定了因撤销不良征信,吴某某可以等待,是对原协议关于办理贷款时间的变更。如果吴某某拒不交付房屋,是对口头协议的违约。

二、因为涉案房产也存在抵押的情况,吴某某的行为也构成违约,也应当承担违约责任。同时变更诉讼请求,要求撤销房屋买卖合同,对方双倍返还定金。

再有,准备一套备用方案:如果此次诉求被驳回,就以本次判决为证据,以北京中国银行为被告,要求对方赔偿因不良征信侵权行为给林某某带来的损失。

最终,法庭采纳了代理人的意见。

判决结果:

一审判决,被告吴某某返还原告林某某购房定金5万元,并赔偿损失1580元。

吴某某不服,提出上诉,二审判决维持了一审判决,驳回了吴某某上诉请求。

律师观点:

本案因为原告违约在先,被告拒不交付房屋,也不返还定金的行为并无不当,原告几乎没有胜诉的可能。正是代理人明察秋毫,找到了被告也存在违约的证据,并巧妙地变更了诉讼请求,又巧妙地变不利为有利,给被告施加双倍返还定金的压力。最终得到法官的认可,但因为原告违约是不争的事实,双倍返还定金对被告确实不公平,能返还定金5万,并赔偿原告损失1580元,使得原告在违约的前提下没有遭到损失已经是不幸中的万幸。

因为原告没有损失,起诉北京中国银行原告嫌麻烦,就放弃了对北京中国银行的诉讼。否则原告完全可以追回因北京中国银行的原因给原告造成购房不能带来的损失。这是另外的诉讼,与本案已经没有关系了。

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