上海A公司与马a、马b、第三人吕a、马d排除妨害纠纷案

　　案情：座落于上海市×区×路×弄×号×层第一间商业用房系上海A公司所有。2009年12月30日，原告与第三人吕a签订租赁合同1份，将该间房屋出租给第三人吕a，建筑面积35.60平方米；租赁期限1年，自2010年1月1日至2010年12月31日止；租赁期满，吕a应如期交还所租房屋，如需续租，须在本合同期满三个月向原告提出书面申请，同等条件下吕a有权优先续租；房屋年租金30,000元，每季度付款7,500元。

　　2010年1月4日，第三人吕a与第三人马d签订房屋租赁合同，约定吕a将上述房屋转租给马d，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，租赁期满，马d应如期交还所租房屋，如需续租，须在本合同期满三个月向吕a提出书面申请，同等条件下马d有权优先续租；房屋年租金33,600元，先付款后用房，每年分四次付清房租费，每季度付款8,400元。

另据马a、马b陈述，吕a将房屋转租马d，马d再转租给两被告，在吕a口头承诺可以长期签订租赁合同的情况下，两被告向马d支付了150,000元转让费，并为了正常经营投入了不少资金。现系争房屋由两被告经营×拉面。

判决： 法院认为，原告对涉案房屋拥有完全产权，故依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。两被告抗辩涉案房屋的取得合法有据，但两被告始终未能提供证据证明涉案房屋的合法来源。即使如两被告所述，房屋系原告出租给吕a、吕a转租给马d，马d转让给两被告的过程能够成立，因吕a的租赁期限至2010年12月底结束，其后未与原告续签租赁合同，双方租赁合同终结，马d的转租时间亦终结，两被告继续占用房屋已没有合法根据，应当返还房屋。

纠纷成因：本案的成因是两被告在没有弄清吕a、马d是否有转租权及原租赁合同时间长短的情况下，仅凭吕a的口头承诺就租下涉案房屋，导致败诉，不仅要交还房屋，还造成了极大的损失。

律师建议：餐饮业的投资者在承租房屋的过程中一定要确定出租人是否是房屋的合法权利人，或者是否有转租权，在转租的情况下，还需弄清原租赁合同时间的长短，转租合同的租赁时间不能超过原租赁合同的剩余时间。

上海国创律师事务所

邓益忠律师