上海某酒家与某公司租赁合同纠纷上诉案

案情：2002年5月22日，某酒家、某公司签订上海市房屋租赁合同一份，合同约定：某公司出租给某酒家本市东方路989号底层北块房屋，建筑面积为958.45平方米，某酒家向某公司承诺，租赁该房屋作为餐饮酒店使用，租期自2002年6月1日起至2012年6月30日止；月租金为人民币45，000元，某酒家应于每月五日前向某公司支付租金。逾期支付的，逾期一日，则某公司需按日租金的0.025%支付违约金。同时双方又签订补充协议，协议约定：合同、协议生效后，某酒家同意首付给某公司2个月的租金押金，合计人民币90，000元；某公司同意在租赁期间给予某酒家一定期限的免租期；某酒家如连续2个月不交租金，某公司即视为某酒家自动退租，某酒家所租赁的房屋包括所有设施、空调、厨房设备、酒店装饰、餐具等不得损坏归还某公司；某酒家同意某公司如因特殊原因和需要，可以提前3个月通知某酒家终止租赁协议，某公司赔偿某酒家相当于2个月的租金违约金，并同意酒店内所有设施归某酒家，由某酒家3个月内自行处理。合同签订后，某公司依约交付了房屋，某酒家也实际使用开设了酒店。2003年3月和4月某酒家在约定时间内未支付房租，同年4月14日某公司出具书面通知给某酒家称：由于我公司的需要，并根据双方于2002年5月22日签订的上海房屋租赁合同第11-3条款和合同补充协议第9条款，现通知贵公司自2003年6月30日起终止该租赁协议关系，我公司并愿承担该协议规定的赔偿责任。后某酒家发律师函给某公司要求其就终止履行合同的理由做出合理解释，并表示愿意继续履行合同。6月12日某公司致律师函给某酒家称自从某酒家开业以来，多次发生有老鼠出没，威胁到邻近大楼电话总机室、总变电室正常运行，具有一定的事故隐患，并愿意按合同约定进行补偿。6月30日某公司通知某酒家称：前次通知要求提前终止租赁协议，其终止日当时打字有误，应为2003年7月14日，特此通知。因双方对赔偿问题意见各异，某酒家于2003年8月4日向法院提起诉讼，要求某公司赔偿某酒家因解除合同造成的1、承租场地的装修损失费45，528元；2、场地内不能移动的设备损失费88，821.50元；3、尚未享受的10个月免租期租金损失450，000元；4、因租金普遍上涨，某酒家另行租赁场地的租金差价损失1，164，400元；合计人民币1，808，749.50元，并承担本案诉讼费。某公司于9月3日提起反诉，要求1、某酒家租赁房屋内的所有设施、空调、厨房设备等归还某公司；2、支付拖欠的二个月房租计90，000元；3、支付租赁房屋自2003年5月起至实际交付之日止的房屋使用费，按月45，000元计付，并由某酒家承担诉讼费用。
　　审理中，经某酒家申请，法院委托上海某会计师事务所对租赁房的场地装潢价值以及场地内不能移动设备的名称和价值进行了评估，结论为：1、某酒家室内场地装潢现值为人民币468，601元。2、场地内不能移动设备现值为人民币151，516元。3、室内场地中其余可移动之设备、物品，由所有人自行处理。4、室外1块广告牌现值为人民币6，000元，其合法性由法院裁决。

判决：原审认为，某酒家与某公司签订的系争房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且于法不悖，故该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。合同的补充条款虽然约定某公司可以提前终止合同，但是附加一定条件的，首先是因特殊原因和需要，对此含义协议中虽未明确界定，但应该是指无法预见的突发事件，某公司明确解约的原因是鼠患，至于达到何等程度，其提供的现场照片并不能反映，而有老鼠这对于一个开设酒家的场所是不可避免的，也是可以预见的，故从保护交易安全考虑，某公司提前解除合同的理由与约定不符；其次是提前三个月通知，某公司于2003年4月14日发出书面通知给某酒家，通知某酒家终止合同的时间是2003年6月30日，显然不符合合同约定的时间，虽然事后某公司以打字有误为由对合同终止时间进行了修正，但从其发出修正通知的时间来看，是在上次通知发出后的二个半月左右，其行为似有意在修正自己的违约行为，故修正通知的效力法院不予确认，合同解除的时间应确定为2003年6月30日。某公司的上述行为已构成合同违约，因双方对此的违约责任，在合同中未作约定，某酒家要求按其实际损失由某公司承担违约责任并无不妥，可以照准，具体的损失范围应包括法院委托上海某会计师事务所评估的场地装潢价值、场地内不能移动设备价值。某酒家主张的合同期内免租期租金损失及另行租房的差价损失，不属直接损失范畴，因而要求列入损失范围，缺乏法律依据，故不予支持。至于室外广告牌，虽然其已不具合法性，但这属有关行政部门处理范围，实际的财产损失还在，故对该广告牌的损失可以列入损失范围。某公司认为系争场地内的装潢、设施等均不是某酒家出资建造，故这部分财产不属某酒家所有，某酒家仅享有使用权，对此提供了相关的终止协议，对此事实某酒家予以认可，但认为某酒家是从"上家"有偿取得了这部分财产权利。由于双方补充协议中对该部分财产在何种情况下归属何方已做明确约定，故对该部分财产的原始所有人是谁，某酒家是有偿取得还是无偿取得，本案不再细究，某酒家主体资格法院予以确认。合同中双方对某酒家逾期支付租金的违约金进行了约定，同时在补充协议中又约定某酒家2个月不付租金即承担自动退租的责任，该二个条款并列存在，在某酒家明确表示愿意支付租金的情况下，法院难以界定某酒家不付租金的具体含意，况且某酒家未支付租金的期限尚不满二个月，考虑到某酒家还支付了二个月的租金押金；故某公司认为某酒家不支付2个月租金的事实法院不予确认。即使某酒家不付租金的情况出现，从某公司书面通知某酒家提前解除合同的行为推定，某公司已自行放弃了前项权利，故其现反诉要求某酒家承担自动退租责任的诉请，缺乏事实依据，不予支持。某酒家自愿补付前欠的租金可以照准。至于合同解除后的房屋使用费，考虑到某酒家未在解除合同后实际交付房屋，是基于双方对赔偿等问题不能达成共识，非某酒家强占房屋，从公平原则出发，该部分费用可参照租金数额由双方各半负担。
　　原审法院于2004年1月20日作出判决：一、被告某公司应在本判决生效之日起十日内赔偿原告某酒家本市东方路989号底层租赁场地的装潢损失人民币468，601元；二、被告某公司应在本判决生效之日起十日内赔偿原告某酒家本市东方路989号底层租赁场地内不能移动设备损失人民币151，516元；三、被告某公司应在本判决生效之日起十日内赔偿原告某酒家广告牌损失费人民币6，000元；四、反诉被告某酒家应于本判决生效之日起十日内将本市东方路989号底层租赁场地全部返还给反诉原告某公司；五、反诉被告某酒家应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告某公司2003年3、4、5、6月房屋租金共计人民币180，000元；六、反诉被告某酒家应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告某公司2003年7月至全部归还房屋之日止的房屋使用费（按每月人民币22，500元计付）。

判决后，某酒家和某公司都不服，提起上诉。

二审维持原判。

律师意见：本案是在某公司没有充分的解除合同依据的情况下贸然解除合同引发的纠纷。合同的全面履行原则要求合同双方在签订合同以后应该全面履行合同，没有法定或约定事由不得随意解除合同，否则将承担违约责任。

房屋租赁纠纷是餐饮行业纠纷中比较常见的一种，若处理不慎，将造成严重的后果。因此，餐饮企业在签订房屋租赁合同的时候要注意防范法律风险，最好委托专业律师予以协助。

上海国创律师事务所

邓益忠律师