律师提示

委托他人购房，未经委托人同意，受托人私自将委托购买的房屋登记在他人名下的，房屋所有权仍归委托人所有。

案情简介

黎某晶与薛某丰于1990年相识。1992年，黎某晶口头委托薛某丰购买北京市朝阳区某小区304号房屋（以下简称304号房屋），并支付相关购房款。1993年，薛某丰将购房手续原始单据均交付黎某晶。购房后，黎某晶便入住304号房屋至2005年出国。黎某晶出国前，委托薛某丰将304号房屋出租，双方一起去房屋中介机构办理出租手续，并以薛某丰名义办理银行卡用于收取租金。薛某丰将卡交付给黎某晶并让其查收租金。2008年黎某晶回京取款时，得知该卡已经销户。后经查询得知，薛某丰在未通知黎某晶的情况下，擅自于2010年4月将304号房屋所有权办理至其名下。

现黎某晶起诉称：薛某丰的行为侵犯了我对于304号房屋的所有权。故诉至法院要求确认304号房屋归我所有，薛某丰协助我办理房屋转移登记手续，将304房屋转移登记至我名下。

薛某丰辩称：不同意黎某晶的诉讼请求。304号房屋是我按照相关房改房政策，折合本人及妻子工龄以成本价购买。304号房屋原所有权属于文化部艺术局，1992年没有房改政策，个人不可能购买单位房产。购买央产房是国家机关工作人员的福利，黎某晶不具备购买房屋条件，即便有委托，该委托也是无效的。我与文化部于2005年签订房屋购买协议，并于2010年4月支付购房款，现房屋登记于我名下，我系合法所有权人，不同意黎某晶的诉讼请求。

法院判决

法院经审理认为，双方签订的委托购房合同有效，故判决位于北京市朝阳区某小区304号房屋归黎某晶所有，薛某丰于判决生效之日起15日内协助黎某晶办理房屋转移登记手续，将上述房屋转移登记至黎某晶名下。

案例评析

委托购房中需要注意的问题有：(1)要明确委托事项，即委托人委托受托人购买何处房屋，多少平方米，每平方米的价格区间等。(2)要明确委托费用。包括受托人的报酬和受托人在办理委托事务时所支出的费用，以及费用的支付方式和期间。(3)要明确双方的权利义务。受托人应当维护委托人的权益，不得弄虚作假，损害委托人的合法权益；委托人应当按时支付委托费用等。

本案中，黎某晶主张系304号房屋实际所有权人，据其提交房屋产权说明及信件内容反映，薛某丰自认304号房屋由黎某晶出资购买，并确认房屋归属于黎某晶所有。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托入指示的，应当经委托入同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。

第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。

第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托入和第三人的除外。

第四百零四条 受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。