上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)沪0101民初24492号

原告(反诉被告)张某,男,199X年XX月XX日生,汉族,住黑龙江省。

委托代理人张丹中,上海明庭律师事务所律师。

被告(反诉原告)赵某某,男,198X年XX月XX日生,汉族,住上海市杨浦区。

委托代理人林木,上海普衡律师事务所律师。

原告张某诉被告赵某某房屋租赁合同纠纷及反诉原告赵某某诉反诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由本院审判员严奇独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托代理人张丹中,被告委托代理人林木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称:2017年2月20日,原、被告就本市自忠路XXX号房屋签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,租期自2017年2月22日至2019年4月2日,装修免租期一个月,月租金为人民币36,000元。合同签订后,原告支付了六个月的租金及保证金人民币303,000元,并对系争房屋进行了装修。次月,城管部门告知禁止营业,原告与被告协商未果。现起诉要求撤销原、被告间的《房屋租赁合同》及补充协议。要求被告返还保证金人民币72,000元。要求被告返还装修补偿款人民币20,000元。要求被告赔偿装修损失暂计人民币90,000元。

原告提供了以下证据:一、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,证明双方租赁合同关系。月租金是人民币36,000元。补充协议中明确房屋产生的隐患遭到第三方投诉,甲方无法使用的,乙方须返还装修补偿款。二、租金付款时刻表,证明原告已支付六个月房租、押金及两万元装修补偿款。被告在8月20日将房屋门上锁。三、照片,证明被告将房屋上锁。四、责令停止建设、限期拆除违法建筑决定书,证明被告在院子里搭建的是违章建筑,城管要求拆除。原告拆除后,被告让原告重新搭建。补充协议中的人民币20,000元是针对搭建的费用。五、银行明细,证明原告一共向被告汇款人民币303,000元。另外人民币5,000元通过支付宝转账。

被告赵某某辩称:不同意原告全部诉请。保证金金额是正确的。要求原告提供证据证明装修补偿款人民币20,000元。双方签订的租赁合同中第1-2条明确表明该房屋是居住使用。签订租赁合同时,原告对房屋的性质并不存在重大误解。被告的定价行为并未违反《中华人民共和国价格法》第3条、第14条。系争房屋租金定价不违法。中介费与被告无关,也不能证明其存在重大误解、价格偏高的问题。原告支付办证费能够证明其是知晓房屋是无法办证的。房屋面积是包括院子的面积。原告计算方式不合理。

被告对原告提供的证据一、二、无异议。三、有异议。不能证明拍照片的时间和地点。根据租赁合同第3.2条和第4.2条,假设原告主张成立,原告也处于违约状态,被告有权收回房屋。四、真实性无异议。处罚决定书中2017年3月7日是原告擅自在天井搭建的行为。该搭建是新搭的,而非原先就有。与被告先前搭建的违章建筑无关。五、无异议。人民币5,000元的支付宝转账也无异议。

被告没有提供证据。

反诉原告赵某某诉称:合同签订后,反诉被告支付了第一期租金后,明确拒绝支付下一期租金,经双方协商未果。现起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。要求反诉被告承担违约金人民币72,000元。要求反诉被告承担房屋空置期租金人民币29,589.04元(自2017年8月21日至2017年9月14日)、租赁期间拖欠的水电费人民币414.67元。要求反诉被告承担赔偿第三方的违约金损失人民币58,000元。

反诉原告提供了以下证据:押金收条,证明反诉原告违约金损失。

反诉被告张某辩称:不同意反诉原告诉请。本诉基于撤销权,反诉基于解除权。要求法院驳回,反诉原告没有证据证明其9月14日收回房屋。

反诉被告对反诉原告提供的证据真实性和关联性均不认可。

反诉被告没有提供证据。

经审理查明:2017年2月20日,原、被告就本市自忠路XXX号房屋(使用面积70平方米)签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,租期自2017年2月22日至2019年4月2日,装修免租期一个月,月租金为人民币36,000元。合同约定该房屋作居住使用。同日,双方还签订了一份《房屋租赁合同补充协议》,约定原告于交房日支付被告装修补偿费人民币20,000元。合同签订后,原告支付给被告六个月的租金人民币216,000元,保证金人民币72,000元及装修补偿费人民币20,000元。现因系争房屋不能用于经营,双方产生纠纷起诉来院。

本院认为:原、被告签订的关于本市自忠路XXX号房屋的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,约定用途为居住,然约定的月租金明显超高于居住房屋的市场租金,属经营用房的租金水平。使原告的利益受到较大损失,也达不到原告订立合同的目的,系因重大误解订立的合同,原告有权行使撤销权。原告要求撤销原、被告间的《房屋租赁合同》及补充协议,要求被告返还保证金及装修补偿款的诉讼请求可予支持。关于原告主张的装修损失,因原告没有提供证据,本院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求,鉴于上述理由,系争合同被撤销,故本院不予支持。为此,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定,判决如下:

一、原告张某与被告赵某某签订的关于本市自忠路XXX号房屋的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日予以撤销。

二、被告赵某某应在本判决生效后十五日内返还原告张某保证金人民币72,000元、装修补偿款人民币20,000元。

三、驳回原告张某其余诉讼请求。

四、驳回反诉原告赵某某要求解除《房屋租赁合同》等所有诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币4,020元、反诉案件受理费人民币1,790元,因适用简易程序,退还原告张某人民币2,010元,由被告及反诉原告赵某某负担人民币3,800元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员 严 奇

二〇一八年二月二十六日

书记员 虞扬扬