村民委员会转让集体土地给非本村成员，又起诉请求合同无效，人民法院不予支持；该案一审法院认定协议部分无效，而上诉到中院以后，中院终审判决协议全部有效；以下是法院判决全文，请批评指正：

山东省淄博市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁03民终3793号

上诉人（原审被告）：李xx，男，1974年1月30日出生，汉族，无业，现住淄博市临淄区。

委托诉讼代理人：朱凤春，山东海扬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：淄博市临淄区xx村民委员会，住所地：淄博市临淄区xx村。

法定代表人：李xx，村主任。

委托诉讼代理人：赵鸿昌，山东华宇轩律师事务所律师。

上诉人李xx因与被上诉人淄博市临淄区xx村民委员会（以下简称南卧石村委会）合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李xx的委托诉讼代理人朱凤春，被上诉人南卧石村委会的委托诉讼代理人赵鸿昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李xx上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院的裁判超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人向一审法院起诉请求确认案涉协议无效，并未请求确认案涉协议的某一条款无效，一审法院的裁判超出了被上诉人的诉讼请求。二、本案争议并非人民法院受案范围，应由乡级人民政府或者县级人民政府处理。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。三、本案一审被告不明确，上诉人的出生日期不详，无法认定为明确确定的对象。四、一审法院认定事实错误。案涉协议的约定为土地使用权的转让，被上诉人也从未主张过案涉协议为租赁合同，一审法院却径自认定为租赁合同，不符合客观事实。五、一审法院适用法律错误，案涉协议不存在无效情形。1、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项、第九项规定，是为了对村委会的行为进行规范管理，该条规定不属于效力性强制性规定。2、《中华人民共和国土地管理法》第十五条虽规定，农民集体所有的土地由本经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。但未经民主程序，不应因此认定无效。涉案协议有时任被上诉人村主任李永德签字并加盖公章，并有监督单位北羊镇人民政府签盖公章，证明该协议通过了北羊镇人民政府的核查并批准。涉案协议发生在2001年至2018年期间，时间长达十七年，上诉人按照协议约定认真履行合同，缴纳了土地使用费，并在该土地上进行了投资建设，期间被上诉人从未对该协议提出过异议，北羊镇人民政府也未对该协议提出过异议。被上诉人签订协议时应保证对内履行了民主议定程序，此为基于诚实信用原则应承担的缔约义务，不因村委会换届而改变。涉案协议并未改变土地用途，签订协议前即为建设用地。3、根据《物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、处置或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。涉案协议中包括转让该土地地上附属物办公楼的处理，上诉人从北羊镇政府购得该土地上的办公楼，占用范围的建设用地使用权应一并转让。涉案协议中约定，被上诉人把土地使用权转让上诉人后，有义务协助上诉人对该土地办理集体使用权登记手续，但目前国家因政策原因未启动集体建设用地使用权确权登记，上诉人也无法取得该土地的确权登记手续，但协议中明确约定不能办理登记手续，不影响上诉人长期使用。4、案涉土地为乡镇企业用地，案涉协议属于《土地管理法》第六十三条规定的因破产致使土地使用权依法发生转移的除外情形。案涉土地位于北羊镇政府所属的乡镇企业北羊化工厂所占土地，该化工厂因各种原因难以维持经营，拖欠北羊信用社贷款，该厂向镇政府申请破产，并申请由北羊镇政府接管，北羊镇政府协同北羊信用社、被上诉人对该企业资产进行处置，为使国家财产不受损失，为保证南卧石村全体村民的利益最大化，北羊镇政府把办公楼及办公楼所占土地使用权转让给上诉人，上诉人缴纳了办公楼转让金及该土地的使用费用。5、案涉协议属于《民法总则》第一百五十三条规定的不导致该民事法律行为无效的除外情形。6、根据《淄博市集体建设用地使用权流转办法》，案涉协议合法有效。7、案涉标的并非普通的租赁物，一审法院径直认为租赁合同的最高期限为20年，进而判决案涉协议部分无效是错误的。8、案涉协议的转让价格一次性付清，在17年前对于普通农村村民来讲并不是一个小数字，且其转让过程因有乡镇政府的监督而规范正规，不存在贱卖村集体财产的嫌疑，更不存在侵犯村集体利益的情形，相反通过接收破产资产保证了村集体利益，多年以后被上诉人的反悔属于恩将仇报。案涉协议的转让价格，是基于转让的长期使用，不是20年的租赁，若为租赁，上诉人也不会同意签订该合同。上诉人在合同签订和履行过程中，无任何过错，导致合同无效或解除的所有过错均在于被上诉人。综上，请求二审判如所请。

南卧石村委会辩称，一审法院所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。案涉土地的出租，是涉及被上诉人全体村民利益的重大问题，按照法律规定，应经过村民会议讨论决定，本案上诉人与被上诉人签订的合同未经村民会议讨论决定，其效力待定，事后该合同也未经村民代表会议的追认，应当认定为无效合同。被上诉人诉讼请求确认土地使用转让协议无效，一审法院通过审理认定该协议部分无效，并未超出被上诉人的诉讼请求。

南卧石村委会向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告之父李华光于2001年2月18日签订的《土地使用权转让协议》无效；2.判令被告退还非法占用的土地；3.判令被告支付原告非法占用土地期间的使用费129800元。

一审法院认定事实：涉案土地原由北羊化工厂使用,该厂系镇办集体企业，因经营不善，北羊化工厂的车间及机器设备由北羊信用社以65000元的价格转让于李华光，该资产系北羊化工厂以资抵债给北羊信用社的抵债资产。2001年2月18日，原告与李华光签订《土地使用权转让协议》约定：一、转让土地及地上附属物处理：（1）土地位于寿济路××××北羊化工厂后院，共计4322平方米，合6.49亩。详见双方签字盖章的平面图；二、转让金收取：甲方收取乙方土地转让金129800元；三、其它约定：1、土地使用权转让乙方后，由乙方将全部转让金付清后由乙方负责办理转让手续，甲方提供全部资料证件并协助办理，甲方不再收取任何费用，如因国家政策因素不能办理，甲方概不负责，但不影响乙方长期使用。协议签订后，北羊镇政府以征地款的名义代原告收取117800元，以土地租金的名义代原告收取12000元，共计129800元。李华光全部予以缴纳。李华光与被告李xx系父子关系。李华光已故，涉案土地由被告李xx使用。

一审法院认为，《土地使用权转让协议》中第三条约定“土地使用权转让乙方（李华光）后，由乙方将全部转让金付清后由乙方负责办理转让手续，甲方（南卧石村委会）提供全部资料证件并协助办理，甲方不再收取任何费用，如因国家政策因素不能办理，甲方概不负责，但不影响乙方长期使用”，即在土地不能办理转让的情况下，被告可长期使用，按照文意解释方法，应由李华光长期租赁即由出让转为租赁。租赁合同的最高期限为20年，超过20年的，超过部分无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告淄博市临淄区xx村民委员会与被告李xx之父李华光于2001年2月18日签订的《土地使用权转让协议》超过二十年的部分无效。二、驳回原告淄博市临淄区xx村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1448元，由原告淄博市临淄区xx村民委员会负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李xx提交全国人民代表大会、中国人大网截图打印件三页，拟据此证明案涉协议符合《土地管理法》第六十三条规定的除外情形。被上诉人南卧石村委会质证认为，对该证据真实性、关联性均有异议，与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李xx提交的上述证据系打印件，内容系对《土地管理法》有关内容的释义，与本案当事人争议的事实不具关联，故对该证据在本案中的证明效力，本院依法不予采信。

二审查明事实，有《土地使用权转让协议》、《财产出售协议》、《财产出售移交清单》、收款凭证、临淄区计划委员会文件、现场照片、投资明细表及当事人的当庭陈述等证据在卷为证，本院予以确认。

本院认为，本案当事人争议的主要问题有二：一是案涉《土地使用权转让协议》的效力；二是南卧石村委会请求李xx退还案涉土地并支付土地使用费129800元是否具有事实和法律依据。

关于案涉《土地使用权转让协议》的效力问题。首先，南卧石村委会主张案涉《土地使用权转让协议》无效的主要理由为其与李xx之父李华光签订该协议未经村民大会和村民代表大会决议，且李华光未按协议约定缴纳转让费用，在李华光去世后李xx长期非法无偿占用案涉土地侵害了村集体的合法权益。但案涉协议系双方当事人真实意思表示，协议所涉土地系北羊镇政府对镇办集体企业北羊化工厂进行整体处置时的企业占用土地，且该协议经北羊镇政府同意，李xx之父李华光已按协议约定缴纳了土地使用权转让费129800元。案涉协议签订后，李华光及李xx对案涉土地及地上附属物进行了投资和经营管理。虽然李xx现在未能提供证据证明2001年2月18日其父李华光与南卧石村委会签订《土地使用权转让协议》时已依法经村民会议或者村民代表会议决议同意，但案涉协议是在当时的北羊镇政府监督下签订，至南卧石村委会提起本案诉讼主张案涉协议无效止，李华光及李xx使用案涉土地已近18年，期间南卧石村委会一直未对李华光及李xx使用案涉土地提出异议，现主张李xx使用案涉土地严重侵害村集体合法权益亦未提供充分依据。因此，案涉《土地使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，应确认案涉《土地使用权转让协议》合法有效。南卧石村委会现在请求确认案涉《土地使用权转让协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，案涉土地虽属于南卧石村集体所有，但该土地原系由北羊镇镇办集体企业北羊化工厂占有使用，在北羊化工厂停止经营后，北羊镇政府将该土地上的车间、机器设备产权转让于李华光。同时，南卧石村委会与李华光就案涉土地签订《土地使用权转让协议》，明确约定了李华光对案涉土地可长期使用。之后，李华光及李xx在案涉土地上进行了投资建设，但并未改变土地的用途。因此，在李华光对案涉土地享有使用权并对案涉土地上的建筑物享有所有权，且未改变土地用途的情况下，一审认定案涉协议为租赁合同，超过20年的部分无效，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。

关于南卧石村委会请求李xx退还案涉土地并支付土地使用费129800元是否具有事实和法律依据的问题。如前所述，案涉《土地使用权转让协议》合法有效，且李xx之父李华光已按协议约定缴纳了土地使用权转让费129800元，李xx作为李华光的继承人承继了案涉《土地使用权转让协议》的相关权利。因此，对南卧石村委会的该项诉讼请求，本院亦不予支持。

综上所述，李xx的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初3299号民事判决；

二、驳回淄博市临淄区xx村民委员会的诉讼请求。

一审案件受理费1448元，由被上诉人淄博市临淄区xx村民委员会负担；二审案件受理费100元，由被上诉人淄博市临淄区xx村民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　戴永成

审判员　　侯　康

审判员　　杨继生

二〇一九年一月十八日

书记员　　刘　瑜