律师成功案例
陈常德律师
广东-广州
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律师赢得上诉 为当事人挽回损失334万元
更新时间:2016-07-27

编者按

近日,北京市盈科(广州)律师事务所合伙人陈常德律师收到来自佛山中院的判决书,这一份胜利的果实让当事人激动不已。这是一起因房屋租赁合同引起的上诉案件,一审法院驳回了原告的诉讼请求,造成原告今后十年降低租金收取标准的惨重损失。陈常德律师作为二审代理人,凭借着扎实的法律功底和丰富的办案经验,运用法理和情理赢得了上诉,二审法院撤销了一审判决,为当事人成功挽回334万余元巨额损失。

案情简介

2013年8月21日,张某将其承租总面积为1023.6平方米的商铺中560平方米转租给陈某。双方签订了《房屋租赁合约》,租赁期限为10年。合约第三条约定:“自201411日起甲(某)、乙(某)双方各自承担每年月租金的一半(总面积为1023.6平方米)……同时明确约定了租金的计算方式,并详细罗列了2014年至2023年的月租金标准。从2014年1月开始到一审起诉前,陈某每月按张某向业主交付月租金的一半支付租金,张某对此没有提出任何异议。2015年3月陈某继续按照一半月租金标准向张某交租时,张某提出异议,并于2015年3月23日向法院提起诉讼,诉陈某拖欠其2015年1月1日至同年3月30日的租金67092元[3×(71857-55242)],请求法院判令解除租赁合同,要求陈某支付拖欠的租金67092元。

一审法院审理后认为:虽然该租赁合同具体明确了2013年至2023年的月租金标准,但自2014年起双方未按约定的标准支付租金,而是按照原告张某向业主交付租金的一半的数额支付租金,而且原告在起诉前并未提出任何异议,这就证明了双方是按照合同约定的“自201411日起甲(某)、乙(某)双方各自承担每年月租金的一半(总面积为1023.6平方米)……的方式履行合同据此,被告已足额支付租金,故驳回了原告的全部诉讼请求。

【扭转案情】

陈常德律师代理本案后,通过对该案争议焦点“合同约定的201411日起甲(某)、乙(某)双方各自承担每年月租金的一半(总面积为1023.6平方米)如何解释问题”的认真分析,作出了如下分析:

首先,从常理的角度分析:张某向法院诉称其租房给陈某的行为系转租,而张某之前向上一手承租人转租时支付了巨额的转手费用,承担了很大的风险。因此,张某分租给陈某时不可能没有租金差额。如果没有租金差额利润,张某可直接促成陈某与业主签订合同,这样既能减少麻烦,又能减少风险。可见张某转租给陈某目的就是为了从中赚取差额,因此“双方各承担月租金的一半”并非张某的真实意思。

其次,从法律解释角度分析:根据《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该合同的第三条:“自2014年1月1日起甲、乙双方各承担每年月租金的一半”属约定不明。因此,该条款不应该简单地被理解为张某向业主所交月租金110484的一半。按照法理,当对于该条款的解释产生歧义时,应结合上下文进行理解。由于张某与陈某签订的《房屋租赁合同》第三条,后面的内容明确约定了租金的计算方式和2014年至2023年的月租金金额明细表。由此可见,这些明细表中的租金金额才是双方真实的意思表达。此外,张某20141月以来未按照明细表中约定的金额收取陈某租金,属张某放弃权利的行为,这并不影响张某要求陈某自2015年1月起按照合同约定交付尚欠的租金。综上所述,法院不能因为“张某2014年按总租金的一半向陈某收取租金”的事实,就判决认定陈某按合同约定“各自承担月租金的一半”交租是正确的。

最后,从民法的公平原则分析:陈常德律师敏锐地发现,若按照一审判决,被告陈某以每月一半租金标准支付,则张某的损失将远远不止起诉时的67092元。按照合同10年期限计算,其损失将是3341260元。正是基于重大发现,陈律师列出3341260元租金损失清单,充分说明了一审判决显失公平,引起了二审法官的高度重视。

【赢得上诉】

最终本案经过陈常德律师有理有力有节的上诉分析,合情、合理、合法的庭审陈述,用心、细心、恒心的真诚服务,获得二审法院法官采纳与认可,作出(2015)佛中法民三终字第1325号判决书,撤销一审判决,判令被上诉人陈某向张某支付自2015年1月1日至同年3月30日欠缴的租金66930元。最后为上诉人挽回334万余元潜在的风险损失。

【结 语】

纵观整个上诉代理,这不仅是一场民事纠纷诉讼,更是一场法律经验的施展、法律智慧的较量和法律知识的灵活运用。陈常德律师凭借着自己过硬的专业本领向上诉人交出了一份满意的答卷,挽回了当事人的损失,维护了当事人的合法权益。



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