原告：陈*，男，19**年*月**日出生，汉族，住所地福建省福州市台江区。

委托诉讼代理人：陈**，福建创元律师事务所律师。

被告：董*，男，19**年*月*日出生，汉族，住所地福建省福州市马尾区。

委托诉讼代理人：杨夏冬、张秀纯，福建元一律师事务所律师

第三人：福州**房地产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区。

原告陈*向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房产买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金250000元；3、判令被告向原告支付律师费5000元。事实和理由：2016年2月27日，被告董*在林**的授权下与原告、第三人签订了《居间合同》、《房产买卖合同》及《交易服务合同》。合同约定被告董*将其与林**共有的位于福州市台江区XX街道XX大道X号XX小区X#楼X单元的房产以2475000元的价格出售给原告，并在第三人的居间下向原告出具《产权人及共有权人未到场声明》。同日，原告与被告董*签订《补充协议》，协议第四条约定被告应于签订该协议后五个工作日内将该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》提交给第三人。上述合同签订后，原告按照合同约定向第三人支付购房保证金120000元。按照约定被告应于3月3日将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》提交给第三人。但直至今日，被告未按照合同约定履行义务。2016年3月15日，第三人向被告董*出具《催告函》，催促其继续履行合同，但被告未予回复。2016年3月30日，原告向被告发出《催告函》，催促被告履行合同，但被告置之不理。被告的行为已违反了合同约定，原告遂提起诉讼。

被告董*辩称，一、被告未经房屋共有人林**同意与原告签订《房产买卖合同》，属于无权处分，买卖合同无效。被告董*与其配偶林**于1996年4月18日登记结婚，讼争房福州市台江区XX街道XX大道X号XX小区X#楼X单元的房产系董*与林**夫妻共有财产。房屋共有人林**并未到场签订房产买卖合同，事后得知房屋买卖一事，也明确表示不同意出售房产，故本案房产买卖合同应当认定为无效。二、合同无效自始无效，违约责任在无效合同中也自始无效，原告要求支付违约金及律师代理费无法律依据。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，自房产买卖合同签订后，原告向第三人支付的购房保证金应归还于原告，原告未向被告支付任何的房款，不存在返还的情况，双方之间的权利义务基于房产买卖合同的无效而终止，故原告人请求支付违约金、律师代理费无法律依据，不应给予支持。三、退一万步说，原告并未因本次合同的无效造成任何的损失，其要求支付的违约金数额过高，并且原告和第三人对于本次合同的签订存在重大过错，应由原告和第三人承担相应的责任。原告并未就其产生的损失提供任何的证据，应承担举证不利的法律后果，而实际上，原告也未因此产生任何经济损失。原告及第三人在明知本案房产为被告及其配偶共有，而共有人林**未到场签字确认其同意出售讼争房产的情况下，仍然与被告签订产权人及共有权人未到场声明、房产买卖合同、居间合同等一系列的材料，因此，即使有过错，原告和第三人作为专业的房产代理机构对于本次交易的失败存在的过错远远大于被告；论责任，应由原告及第三人承担主要责任。因为，原告明知配偶没有到场的情况下，仍然主动购买房屋，本身就知道交易的风险。而第三人作为专业的代理中介，为被告出具了一份事先打印好的《产权人及共有权人未到场声明》给被告签字，可见第三人是明知共有人需要到场合同才有效的，第三人主观上已经预知到风险，还要求被告签字来承担巨额的违约金，这个声明本身也是违法的不合理的声明，声明也不具有法律效力，而且该份声明并不是合同的组成部分，原告没有签字，合同没有双方的意思表示，不具有法律效力。四、被告依约履行合同，本身在合同履行过程中也没有违约或者过错，原告主张其违约，没有证据证明。综上所述，被请求法院驳回原告的诉讼请求。

综上事实，本院认为，本案争议的焦点为原、被告签订的《房产买卖合同》的效力问题。被告认为讼争房屋属于夫妻共有财产，共有人林**明确表示不同意出售房产，被告认为其没有处分权，因此《房产买卖合同》应为无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告以其无处分权为由，认为《房产买卖合同》无效的辩解于法无据，本院不予采信。因此原、被告签订的《房产买卖合同》和系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

因被告在签订合同当日未能提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，因此原被告签订的《补充协议》约定：“甲方保证于签订合同后伍个工作日内将该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》提交给交易服务人代管，否则属甲方违约，按合同约定违约条款处理。”但被告却未履行，属违约，应承担违约责任。因此，对于原告要求被告解除《房产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《房产买卖合同》“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾伍万元整”的约定，被告董*还应承担导致合同解除的违约责任。

关于被告应向原告支付的违约金数额，本院认为，原告和第三人在被告未提供讼争房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件，且明知讼争房产系被告和案外人林**共同共有的前提下，仍和被告签订了《房产买卖合同》，因此原告和第三人未尽到审查义务，均存在过错。且被告在诉讼中提出合同约定的违约金数额250000元过高的辩解，而原告未能举证证明其损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综上，本院酌情将违约金调低至100000元，因此被告应向原告支付违约金100000元。对于原告要求被告赔偿律师代理费5000元的诉讼请求，因该费用不属于原告必要支出的费用，故该诉讼请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条和第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、原被告签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日解除；

二、被告董*应于判决生效之日起十日内向原告陈*支付违约金100000元；

三、驳回原告陈*的其他诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26600元，由原告陈*负担3400元，由被告董*负担23200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。