近年来，二手房交易活跃度不断提升，在实际买卖过程中，买卖双方大多是委托房地产经纪公司提供居间服务，代为办理交易手续。因此，涉及二手房居间买卖的诉讼案件也在逐年增多。在居间服务中，有的中介承诺可办理贷款但逾期未办理，有的是房屋被查封无法过户产生纠纷，有的则涉及签订居间合同后私自买卖是否需要承担中介费的问题。栏目组提醒各位朋友，在二手房交易的过程中，无论是买卖双方还是中介公司，都要严格依法合规，只有这样才能有效保护各自的合法权益。
近日，找到栏目组寻求帮助的王女士称，前段时间自己通过中介购买了一套二手房，结果却被前前房主告上法庭，诉由是前房主无权处置房产，合同无效。接到法院的诉状后，王女士完全懵了，不知道自己该如何处置。今天BTV科教频道《律师帮帮忙》首播14：10分，重播21：48分的节目中，曹晓静律师和怀向阳律师将为王女士支招，解答王女士因为购买二手房而引发的困惑。
案例回顾
2018年，王女士卖掉了自己的老房子，在离孩子家不远的位置，通过中介公司购买了一套二手房。想着这样可以跟孩子住得近一些，也方便相互照顾。
在与房主谈价格的时候，王女士称一直是中介在帮王女士跟房主谈，最终将各种税费加起来后，房子以总房款230多万元的价格成交。
之后的事情办理的还算顺利，因为王女士是全款交易，所以在12月20日就办理完房产证的过户手续。办理完房子的手续后，为了能够尽快入住，王女士片刻不敢耽误的找装修公司对房子进行装修。今年4月，房子如期装修完工，王女士很高兴的乔迁新居。
可让王女士怎么也没想到的是，自己在新房内住了还不到半年的时间，竟然因为这套房子成为了被告。王女士说，自己在拿到起诉书的那天就是一脸茫然，都不知道这是发生了什么，更不清楚是怎么回事。仔细看过起诉书后，发现是前前房主起诉了王女士和前房主，诉由是恶意串通，这让王女士更懵了，自己根本就不认识前房主，所有的手续都是通过中介合理取得的，难道自己通过合法方式购买的房屋，最终将不属于自己吗？无故成了被告的王女士可以说既委屈又无助，那么让我们看看曹晓静律师和怀向阳律师，对于王女士的遭遇将给出哪些建议。
律师支招
在听完王女士的陈述后，曹晓静律师表示，从起诉状的诉由来看，原告也就是前前房主是以恶意串通和无权处分来提起起诉的。而根据王女士的陈述可以判断，她取得该房产是善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，王女士已经完成了过户，并且已经装修完工并入住了半年的时间，符合不动产公示的要件，也就是王女士的利益，符合善意第三人的条件，是要受到保护的。曹晓静律师认为，王女士本身不存在恶意取得的行为，包括相互串通来进行交易，所以房子肯定是能保住的。
再有一点就是，合同是具有相对性的，确认无效也应该是原告也就是前前房主跟第一被告的合同无效，由此而引发的赔偿与王女士无关。
对于王女士到庭审的过程当中该怎么办，怀向阳律师表示，需要准备的内容有，首先是房屋买卖合同，在合同中虽然标注了不同的价格，但是价格是符合市场行情的，不是不合理的低价，如果是低于市场行情70%的，往往会被认定为不合理低价，但是王女士的合同价格是合理的。其次，王女士要提供当时购房的付款凭证，证明自己的的确确将钱全款转到了前房主的银行账户中。第三点，需要王女士准备的就是，整个房屋买卖的过程是通过中介来进行的，对原被告双方都是不认识的，那就意味着王女士对于之前的交易是完全不知情的。最后王女士将已经完成过户的房产证和过户过程中办理的相关手续带好，就可以了。
对于二手房交易环节应该注意的问题，怀向阳律师提示广大朋友，应该注意以下三点：
第一点、要注意核查房源的可靠性和真实性，最好与房主直接进行面谈，核查其身份证件以及相应的房产证等相关凭证 ，如果具备条件的话，还应当查看其相应的税票以及当时购买房屋的正式发票。
第二点、要注意自己所要购买的房子有没有租赁或者是抵押的情况，如果房子存在抵押或者是存在逾期未还的贷款，那么应当示明原房主，把这些纠纷都解决之后再签订相应的买卖合同。
第三点、应当委托专业靠谱的中介公司，如果在房子的标的额特别大的情况下，也可以委托律师进行陪购，在签订买卖合同的时候，要注意房屋的付款节点与房屋过户的约定时间，如果需要贷款那么同样要注意申请贷款的批贷时间以及房屋的交付时间。最好与房主在签订合同的时候约定一个质保金，因为二手房大多是已经使用多年的房产，会有一些房屋质量本身的瑕疵，如果约定一个质保金的话，也会在某些程度上规避一定的风险。
