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【案例】房东未如约迁出户口 如何承担违约责任?
更新时间:2016-03-14

【案例】房东未如约迁出户口 如何承担违约责任?

2012317日,都某与于某就上海市雪松路XXXXXXXXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》,约定都某购买于某所有的系争房屋,房屋总价款人民币65万元。买卖合同约定:1、于某承诺于20121031日前向该房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续;2、若于某未按合同的约定全面履行自己的义务,则应按于某已收款的20%向都某支付违约金。合同签订后,都某按约向于某支付全部购房款,并取得系争房屋产权。于某按约将其户口于约定期限内迁出系争房屋,系争房屋内仍留有案外人彭甲的户某至今尚未迁出,案外人彭甲系于某外孙。

都某经与于某协商未果,诉至法院,要求于某按都某已付款的20%向都某支付违约金。

一审法院判决后,上诉人都某不服一审判决,向二审法院提起上诉称,于某未按合同约定迁出户口,构成违约,一审法院仅判决于某承担1万元违约金过低,请求撤销一审判决,改判支持其一审诉讼请求。

【争议焦点】

第一,于某未按合同约定如期迁出户口是否构成违约?

第二,于某是否应按合同约定承担已收房款20%支付违约金?该约定违约金是否过高?

【判决结果】

一审判决:于某应于判决生效之日起十日内支付都某违约金人民币壹万元。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【裁判理由】

一审法院认为,都某、于某签订《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示,都某、于某均应按约履行,恪守合同义务。于某本人虽按约将其户某迁出系争房屋,但系争房屋内仍留有案外人的户某至今仍未迁出,于某未全面履行其于合同中与都某约定的承诺,已构成违约,都某据此主张于某承担违约责任,符合合同约定。于某主张双方违约金约定过高,要求予以调整,符合法律规定,故对于某该项抗辩意见,予以采纳。违约金具体数额由法院依据本案于某违约程度及相关司法实践,酌情认定。

二审法院认为,于某未按合同约定迁出案外人户某,构成违约,理应承担违约金。一审法院依据房屋价值、于某的违约程度等酌情判定于某支付1万元违约金,尚属合理,本院予以维持。都某上诉要求提高违约金,理由不充分,本院难以支持。

【实务分析】

一、 关于二手房买卖纠纷中户口迁移法律诉讼问题

房屋内户口迁移属于公安机关户籍管理(行政管理)的范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房东将户口迁出。故,如原房东拒绝配合,则从法律上目前无法强制原房东迁出户口。根据上海市高级人民法院《民事法律适用问答(2003年第3期)》规定“问题2:在二手房交易中,当事人约定卖方迁出户口,并由买方迁入户口,但卖方嗣后拒不迁出户口,买方起诉要求迁出户口的,是否可以作为民事案件受理?答:我们认为,对二手房买卖纠纷,如果当事人以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任的,可以作为民事案件处理;买方要求卖方实际履行约定,将户口迁出并将自己户口迁人的,法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件受理,但户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院也无权作出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。”同时,根据上海市高级人民法院与 20051216日颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》10、二手房买卖中,当事人因户口问题发生争执,法院是否处理? 答:对于“二手房”买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,并由买受人迁入户口,但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的,我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中,对此问题作了明确,但实践中仍有不同理解。经研究,我们认为,当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。经释明后,当事人仍坚持主张迁移户口的,应裁定不予受理或驳回起诉。

上海地区针对此问题规定可知:如当事人要去原房东继续履行户口迁出,法院不予受理。如当事人原房东违约为由,要求原房东承担违约责损害赔偿责任,法院可以作为民事案件处理。

二、 关于二手房房东未履行户口迁出义务的违约金责任问题

根据上海市高级人民法院《民事法律适用问答(2003年第3期)》规定“问题2与答复”以及《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(20051216日颁布)第10条规定可知,对二手房买卖纠纷,如果当事人以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任的,可以作为民事案件处理。

目前,上海市二手房买卖合同文本,即《上海市房地产买卖合同》,是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本,其中关于违约金条款主要有两种类型:一是“若卖方未按合同的约定全面履行自己的义务,则应按买方已收款的20%向买方支付违约金。”二是“如卖方为按合同的约定履行自己的义务,则卖方应向买方支付违约金,每日违约金按买方已支付房款或房款总价的万分之五计算。”很显然,上述条款规定的违约金过高,法院应当适当进行调整。法院应当根据原房东对于户口迁出之事的认知程度及对于户口迁出所做的努力、对未迁移户口的可控因素、买房人的买房目的、买房人对合同履行情况、居间方对于户口迁出条款的提示及说明情况等因素进行综合判断,依法运用自由裁量权适当调整违约金金额,以平衡当事人的利益。

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