案情概要

我方代理人张先生与刘先生等被告借款合同纠纷一案，在二审判决生效后，因被告不履行生效法律文书确定的义务，故案件进入执行阶段，执行过程中，被执行人刘先生向法院提出异议”其名下的这套唯一住房是其一家老小生活所必需的居住房屋，根据相关法规的规定，法院不得将其房屋进行拍卖、变卖或抵债“。由此案件进入异议审查阶段。

案件争议焦点：

被执行人名下房屋是否是唯一一套住房，该房屋是否是生活所必需？

常成律师代理意见：

申请执行人的代理人常成律所苏旭梅律师认为:1.涉案房屋不是异议人刘先生及其所扶养家属的唯一居住房屋，因为异议人没有提交证据证明涉案房屋是其及所扶养家属的唯一居住用房；2.涉案房屋也不是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，因为被执行人无法证明其所说的所扶养家属是实际居住在该涉案房屋内，并且涉案房屋的面积远远超过珠海市政府制定的最低住房保障面积标准以及该房屋的市场价值也远远超过被执行人及其所扶养家属按照当地住房保障政策确定的最低住房保障面积所折算的租金；3.拍卖涉案房屋不影响被执行人的生活居住问题，因为申请执行人同意在强制执行该房屋后会为被执行人保留一定时间内租赁房屋的款项；4.被执行人完全具备解决居住问题的能力，依据为每月还贷的能力及被执行人有完全的劳动能力。

法院处理结果：

法院经审理查明后，采取了申请执行人的代理人常成律所苏旭梅律师的第一、二条意见，裁定驳回异议人刘先生的异议。

社会上广泛流传着这样一种说法“如果被执行人只有一套房屋，法院是不能强制执行的”。事实真的如此吗？这种说法的来源又是怎样的呢？

这种“传说”来源于2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”但在司法实践中，被执行人的唯一一套房屋往往就是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。

但事实上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

常成设立不执行唯一住房制度的目的就是为了使被执行人在被强制执行中最基本的人权得以保障，但在司法实践中却出现了生存权与债权的冲突，我们应该如何平衡这两者之间的关系呢?

唯一住房在什么条件下不可执行？

常成我们要对该条规定作充分理解，要满足该套房屋在执行程序中只能查封，不能拍卖、变卖或抵债的条件，必须同时符合以下两点：

一、家庭唯一一套居住房屋

常成被执行人没有其他可供执行的财产，只有一套居住用房（商用房屋不在此列）。唯一居住房屋应强调房屋的唯一性，即除此之外没有第二处房产，房屋的面积大小、市场价值等均不在考虑之列。我们代理的上述案件，法院驳回异议人请求的原因之一在于异议人并未提供其所扶养家属没有其他房屋的证明。也就是说要满足涉案房屋不被拍卖必须符合该房产是家庭唯一一套的条件。

二、生活所必需

常成生活所必需的居住房屋也应该是被执行人的唯一住房，但同时还要求具备以下几项条件：

1、被执行人及其所扶养家属在该房屋中实际居住。

2、该房屋的面积没有超出当地政府制定的最低住房保障面积标准。

3、该房屋的市场价值没有超过被执行人及其所抚养家属按照当地住房保障政策确定的最低住房保障面积所折算成的租金。

常成也就是说，如果被执行人有足够的收入能够租赁居住用房，那么他所有的唯一一套居住用房就不属于生活所必须了，法律并不保障任何人都有自有房屋，其收入能够租赁居住用房，就能符合法律保障被执行人生存权的初衷，从而能使得该房屋的执行得以顺利进行。

常成当然，如果被执行人的房屋超过《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准（城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%）。那么超过部分就不属于生活所必需的。按《珠海市城镇廉租住房保障办法》的相关规定，人均住房建筑面积10平方米可满足城镇低收入家庭的基本住房需要。因此，在上述我所代理的执行案件的异议审查中，因为异议人的房屋面积远远超过人均最低住房面积保障标准，法院以此理由驳回了异议人的请求。

常成提醒 四种不能豁免的情形： 1对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。

常成例如：被执行人50岁，其子25岁与其共同居住且有房产，即便被执行人只有一套房屋，也可以被执行。

2执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。4申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋。

常成例如：被执行人名下只有一套100平米的房屋，申请执行人按照廉租房标准，为被执行人提供一套小面积房屋，用于维持其生活必需，那么，被执行人名下这套100平米的房屋就可以被执行。

4申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

常成例如：申请执行人按照当地平均租房价格，为被执行人提供5到8年的租房费用，则被执行人名下这套100平米的房屋也可以被执行。

常成综上所述，我们可以知道“如果被执行人只有一套房屋，法院是不能强制执行的”这条传言并不是如大众所理解的那样，并且在“一套房”能否被强制执行的问题上，法官的自由裁量权非常大，如果仅凭这条你就想耍无赖可能就不那么行得通了，常成律师团在这里建议您还是做一个诚实守信的好公民。