房屋租赁合同纠纷一案代理词

尊敬的审判长：

福建泰和律师事务所依法接受被告的委托，指派本人作为其一审代理人参加本案的诉讼活动。现依据本案的具体事实及有关法律规定，提出如下代理意见，供法庭参考。

一、原、被告之间订立的的租赁合同是无效合同，原告向被告主张租金、逾期支付违约金、逾期腾房违约金没有事实和法律依据

本案所涉的某商厦共四层，建筑面积约8000平方米，属于多层公共建筑，公众聚集场所。是《消防法》第十五条规定的使用、营业前必须经过消防检查的特种建筑。然而该楼房在使用、营业前却未经消防安全检查。网页资料显示：2010年5月31日，某市消防大队监督执法人员对该商场进行监督检查时，发现该商场存在防火间距和部分墙体、立柱、疏散楼梯耐火等级不足，未设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟设施等多处重大火灾隐患。依据《重大火灾隐患判定方法》，经判定，该场所属于重大火灾隐患单位。为进一步督促该单位整改火灾隐患，明确隐患整改责任，蕉城消防依法向该单位下发了《责令改正通知书》，并将有关情况向区公安分局汇报，由区公安分局向区人民政府提交了《关于要求对重大火灾隐患单位某市某商厦实施挂牌督办的请示》，日前，某市人民政府已下发文件批复，同意对某商厦重大火灾隐患单位实施挂牌督办。同年7月，某市消防大队对辖区各公众聚集场所监督检查时发现该场所存在未经消防安全检查擅自投入营业的违法行为，对该场所作出责令停业,处罚款3万元的行政处罚。但是，此后某商厦没有任何的整改措施，并隐瞒实情将商贸城出租给被告。

《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，　有下列情形之一的房屋不得出租：（六）不符合安全标准的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（民一他字[2003]第11号）中的精神，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定（新法变更为第十五条）的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从本案情况来看，造成原、被告所签定的《商铺租赁合同》无效的过错方是原告，因此原告向被告主张租金、逾期支付违约金、逾期腾房违约金没有事实和法律依据。被告同意参照商贸城每月实际租金收入39000元向原告支付房屋占有使用费，被告向原告支付的租赁保证金61200元应从房屋占有使用费中扣除。此外，原告还应赔偿被告因为16间商铺漏水向商户支付的赔偿款160000元。

二、即使原、被告之间订立的的租赁合同有效，原告主张的逾期支付违约金也明显偏高，主张逾期腾房违约金没有事实和法律依据；此外原告应对房屋质量问题承担责任

（一）、原告主张的逾期支付违约金明显偏高，应进行调整；原告主张逾期腾房违约金没有事实和法律依据

《商铺租赁合同》第十三条第2款约定，乙方逾期交付租金和商场管理费，逾期缴纳在10日内的，按逾期金额承担日千分之二的违约金，照此计算每月违约金为6%。被告认为，合同约定的违约金明显超过实际损失，应进行调整。

《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》解释二第二十九条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据最高人民法院的司法观点，合同履行中迟延付款（迟延履行金钱债务）发生的损失一般指利息损失，而产生的损失赔偿额的计算方法，按中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算。《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。《商铺租赁合同》约定的违约金达到上述标准的7倍多，明显偏高，对被告不公平，请求法院给予调整。

此外，双方签定的《商铺租赁合同》根本没有约定逾期腾房违约金，原告的主张没有事实和法律依据。

（二）、某商厦楼体存在重大质量问题，原告应赔偿被告的损失，免收漏水商铺的租金

某商厦楼体存在重大质量问题。2012年7月，一场台风给被告造成巨大损失，台风带来的暴雨造成街面的积水大量渗入商贸城负一层，致使部分商铺（主要位于临街一排）天花板漏水，墙体渗水，商户意见很大。为了平息事态，灾后被告对16间漏水商铺各赔偿装修损失一万元，所涉及的16间漏水商铺全部提前终止租赁合同，自此16间商铺空置至今。每间商铺月租金以2000元计，16间商铺每月租金32000多元，空置时间长达20个月，给被告造成的租金损失近640000元。

《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这就规定了租赁合同中出租人的基本义务有两项：一、交付租赁物；二、在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，即出租人的物之瑕疵担保责任。从双方签订的《商铺租赁合同》可以看出，原告将场地出租给被告是作为商业用途使用。既然双方约定出租物是作为商业用途使用，原告就应有义务保证出租物具备品质完整的使用价值，保证合乎商业用途的状态，并保证具有商业正常使用的效用。而如前文所述16间商铺严重漏水、渗水，已不具备作为商业用途的最起码的状态。而《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。这两条规定并不冲突。前者是对出租人严苛的瑕疵担保义务，即出租人要保证框架结构质量，而后者规定的是对不严重影响出租物使用功能瑕疵的排除。结合本案来看，双方在《商铺租赁合同》第六条第5款约定，合同签定后所发生的漏水、破损等工程问题均由乙方自行修复。这是约定被告的维护保养的义务，但不等同于被告就由此承担了整个租赁物的质量问题的保证义务。维修保养责任是指承租人在使用出租人提供的质量符合标准的租赁物过程中对租赁物的维修保养责任而非对出租人提供的不符合国家、行业标准的租赁物进行无条件的维修保养责任。出租物天花板漏水，墙体渗水已大大超出了一般维护保养的范畴，这属于框架结构质量的问题，属于出租人瑕疵担保的范畴。

《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。从该法律规定可以看出，只要不可归责于承租人，租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以主张减少租金或者不支付租金甚至可以解除合同。结合本案，出租物墙体渗水，天花板漏水，这一结果不是被告故意或过失造成的，那么就可以主张减少租金或者不支付租金甚至可以解除合同。

综上，被告有权要求原告赔偿被告向商户支付的赔偿款160000元，并在计算租金时扣除因商铺漏雨水而导致的租金损失640000元，两项合计800000元。此外根据法律规定，被告向原告支付的租赁保证金61200元应从商铺租金中扣除。

尊敬的审判长，被告向原告承租某商厦负一层用于开设电子产品商城项目并向社会招商，尽管精心经营，但是开业以来，运营不顺，目前已亏损近两百余万。造成目前的运营困境主要有以下原因：1、某商厦存在重大的消防安全隐患，给广大商户造成心理阴影；2、某商厦楼体存在重大质量问题，造成16间商铺空置至今；3、商贸城物业管理不到位，给商户经营造成不便。整个商贸城没有配备安保人员，造成车辆随意进出任意停车的乱象。此外商贸城也没有配备电工，造成公用照明灯损坏、意外断电也没办法及时检修，等等；4、原告与被告协商收取租金事宜未能达成协议的情况下多次断然采取封锁商贸城大门的做法，严重影响商户的正常经营，给被告造成很大的商誉损失，造成入驻商户的进一步减少。

尽管如此，本着以和为贵的思想，被告自2013年以来多次积极主动找原告负责人商谈租金缴纳及后续经营事宜(有两份《处置方案》为证)，但是原告方态度不够明确，致使双方关系不断恶化，矛盾升级，直至走上诉讼道路。恳请法庭考察实情，同情被告方的经营困难，兼顾法理与情理，做出公平的判决，以维护社会安定和谐。不胜感激！

代理人：冯从福