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房价上涨出卖人反悔,官司打到最高法院
更新时间:2020-01-02


案件概述2006528日,安某与邵某签订了一份《房屋租售合同》。合同中约定“一、因卖方在银行办理贷款,还款期未到,暂时无法办理产权交易,卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方,买卖双方同意约定该商业用房每平米售价贰仟零贰拾柒圆捌角整(¥202780元),总购房款为人民币陆拾万捌仟圆整(¥60800000元)。二、出售时间:卖方于200671日起将该商业用房出租给买方使用,租期为四年,至201071日结束,201071日卖方将此房出售给买方。三、租金及房屋价格:买方在租赁期间年租金为五万元人民币,上交租(合同原文如此),每年71日将租金交至卖方。租期届满后,即201071日,买方将陆拾万捌仟元人民币购房款一次性交至卖方,双方办理交易手续。四、租赁期间,卖方负担取暖费,并将水电费卡提供给买方,由买方负担租赁期间的水电物业费用,买方交购房款时,卖方将此房的房产证,大修基金票据及契税完税证明提供给买方,协助买方办理相应的过户手续,因办理过户手续所产生的相关费用由买方负担。五、违约责任:买方在租售期间遵守约定,若中途退租或租赁期满不交购房款,除对房屋恢复原样外,另向卖方赔付违约金十万元人民币。若卖方在租赁期间无故中止租赁或租赁期届满后不能将该商业用房出售给买方,卖方不仅承担租赁期间买方装修改造费用(以票据为准),还要向买方赔付违约金十万元”。


《房屋租售合同》签订后,邵某将房屋交付给安某使用。安某按其经营需要进行了装饰、装修。另至诉讼前,安某按约向邵某交付了房屋租金。


201071日,双方约定的租赁期间届满,安某要求邵某履行房屋买卖合同,后于当月7日诉至法院。


2010815日,邵某向安某发出《解除房屋租售合同通知书》,内容为:“因你至今未能按双方所签《房屋租售合同》的约定履行相应义务,现我再次向你发出以下解除合同通知,解除我与你在2006528日签订的《房屋租售合同》,你务必于2010916日前将承租房屋完整无损地交还给我,并同时向我交纳自201071日至你交还租赁房屋期间的租金”。安某认可已经收到此通知,但辩称邵某发出通知的行为是违法行为,也无效力。

一审判决:一、安某与邵某继续履行双方于2006528日签订的《房屋租售合同》;二、安于本判决生效之日起10日内一次性给付被告邵购房款人民币608000元,收款同时邵某将房屋的房产证、大修基金票据及契税完税证明提供给安某,并在收款三日内协助安某办理赤峰市红山区××办事处××东侧军××区小区××楼××号房屋产权过户手续。案件受理费50元、保全费3650元,由邵某负担。

二审法院:赤峰市中级人民法院二审认为,《房屋租售合同》合法有效,应当继续履行。邵某不能提供充分证据证明安某违约,其解除合同的请求,不予支持。但合同签订后至合同约定履行期间,房屋价格大幅上涨是客观事实,如果仍按合同约定的价格履行对邵某有失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第(二)项的规定,对显失公平的民事行为一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。二审诉讼过程中邵某提出增加购房款的请求,予以支持,由安某给予邵某一定的补偿为宜。二审经审判委员会讨论决定后,于2012725日作出(2011)赤民一终字第1195号民事判决:一、维持赤峰市红山区人民法院(2011)红民初字第841号民事判决第一项、第二项;二、安某补偿邵某购房款人民币70万元。一、二审案件受理费100元、保全费3650元,由安负担;邮寄送达费80元,由安某、邵某各承担40元。


内蒙古高院再审认为:二审判决认定事实清楚,适用法律正确,于20131112日作出(2013)内民提一字第135号民事判决,维持二审判决。


最高人民检察院抗诉:内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决认定事实不清,适用法律错误。理由如下:1、评定双方权利义务是否显失公平,利益是否严重失衡,应以订立合同时的约定为准,不能以后续商业风险为依据。合同约定价格符合当时市场行情,是双方当事人意思自治的体现,亦是对各自利益的自主处分,没有显失公平之处,邵庆珍在长达四年时间里亦从未提出变更要求,二审和再审以《估价报告》为据,主张合同约定的价款显失公平,予以更改,属认定事实不清,适用法律错误。2、生效判决对合同价款进行变更,于法无据。本案合同2006528日成立,邵庆珍若认为显失公平,应当在此后一年内提出变更或撤销请求,邵2010年诉讼中才提出变更请求,人民法院应当不予保护。3、安某作为守信方,其信赖利益应当得到保护,生效判决适用法律错误。若邵某在签订合同后一年内提出变更或撤销请求,安某可以依据现实情况,选择继续履行合同或是变更、解除合同。安某可以在2006年用同样的价款买下其他房屋,同样可以享受房价上涨带来的红利。生效判决关于安未对购房款进行提存的分析,说理牵强。4、生效判决变更合同价款有违诚实信用原则,明显不当。在租赁到期即将按照合同履行房屋买卖手续时,安某联系邵某提出过户请求,邵某提出不再出售房屋,明显违反合同约定,亦属不诚信行为。涉案房屋市场价格比合同签订时有所上涨,属于邵某应当预见的商业交易风险,不属于变更合同的法定条件,法院判决变更合同有违诚实信用原则。


最高人民法院再审认为


本案在本院再审期间的争议焦点为:原终审判决安某在约定房价之外另行补偿70万元是否合法有据。


就此,本院认为,当事人应当按照合同约定全面履行自己义务,变更合同约定须经当事人协商一致,或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系,其中买卖关系约定于合同签订四年后履行,期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。对此,双方当事人并未能通过协商予以变更,而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条,主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵某任意解约权,而依据安某对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况,应确认安某未违约,一审对邵某解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当,合同应继续履行。

综上,原二审、再审判决安某在约定房价之外另行补偿70万元法律依据不足,本院予以纠正,一审判决适用法律正确,本院予以维持。

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