浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)浙01民终3569号

上诉人（原审原告）：方某，女，1984年7月24日出生，汉族，住杭州市余杭区，

委托诉讼代理人：徐某梅、何肖龙，浙江佐钊律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杭州某置业有限公司，住所地：杭州市钱江经济开发区。

法定代表人：曹某国。

破产管理人：北京大成（杭州）律师事务所。

委托诉讼代理人：黄某瑶，北京大成（杭州）律师事务律师。

上诉人方某因与被上诉人杭州某置业有限公司（以下简称某置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110初字35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

原审判决认定：方某、某置业公司于2013年10月27日签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）二份，约定以下主要内容：方某向某置业公司购买位于杭州市钱江经济开发区的房屋（以下简称案涉房屋）；某置业公司应于2013年12月31日前，将经竣工验收合格的房屋（毛坯）交付给方某；某置业公司取得房屋产权证后，应及时通知方某签订《房屋买卖合同》，并协助方某办理产权过户手续（相关办证费用、物业专项维修资金和依法应由方某承担的税费由方某承担）；如某置业公司在房屋交付后六个月内仍未取得房屋产权证，导致双方无法签订《房屋买卖合同》的，方某有权单方解除本协议，本协议解除后，某置业公司应将方某已经支付的房款全额退还给方某，并按方某已实际支付款项的5%承担违约责任。双方还就其他事项进行了约定。同日，方某基本交清了案涉房款。2014年1月13日，方某、某置业公司办理案涉房屋的交接手续。

2014年1月，方某与物业管理公司签订《钥匙管理委托书》一份，约定备存一把钥匙在该公司，用于装修，随后，方某还向该物业管理公司交纳了当年的物业管理费、公共能耗费等。

2014年5月15日，方某分别向杭州市余杭区房地产管理处交纳案涉房屋住宅专项维修资金2535元。

2014年6月25日，某置业公司向方某发出《某城产权办理通知书》，要求方某于2014年6月30日前带齐材料到某城售楼中心办理产权相关手续。同年7月3日，方某向杭州某企业管理有限公司分别缴纳办证相关费用9992元、10005元。

方某提供的房产记载信息查询记录上载明：截止2016年1月21日，案涉612室房屋所有权人为某置业公司，所有权证号为余房权证钱字第××号，登记时间为2014年5月28日；他项权人为黄某华，他项权证号为余房他证字第××号，债权数额100000元，权利种类一般抵押，登记日期为2015年8月24日，约定期限为2015年8月21日至2015年11月20日；案涉613室房屋所有权人为某置业公司，所有权证号为余房权证钱字第××号，登记时间为2014年5月28日；他项权人为章某敏，他项权证号为余房他证字第××号，债权数额200000元，权利种类一般抵押，登记日期为2015年8月20日，约定期限为2015年8月14日至2016年8月13日。2016年1月4日，方某起诉至原审法院，请求：1.确认位于杭州市余杭区房屋的所有权归方某所有；2.请求判令某置业公司立即配合方某办理杭州市余杭区房屋的所有权转移登记手续；3.本案诉讼费用由某置业公司承担。

原审法院认为，方某、某置业公司签订的协议书系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的规定，且方某、某置业公司在签订协议书并履行完毕支付购房款、交付使用案涉房屋等合同主要义务时，案涉房屋并未设定抵押，某置业公司对于案涉房屋享有完全的处分权利，故方某、某置业公司之间买卖案涉房屋的行为合法有效，某置业公司应按照约定协助方某办理案涉房屋的权属转移登记手续。现因某置业公司将案涉房屋抵押给他人，并已办理他项权证，客观上导致案涉房屋的所有权和土地使用权在抵押注销前无法过户至方某名下，故方某要求某置业公司协助办理案涉房屋权属转移登记手续的诉讼请求，该院不予支持。方某要求确认案涉房屋产权归方某所有的诉讼请求，因不动产的物权变动以登记公示行为为准，法律文书能够直接引起物权变动的限于形成之诉，而本案系合同之诉，故该诉请理由不成立，该院不予支持。某置业公司经该院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，该院于2016年5月9日作出判决：驳回方某的诉讼请求。案件受理费80元，由方某负担。

宣判后，上诉人方某不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对案件事实尚未全部查清。首先，一审判决未查清“方某已实际委托某置业公司办理案涉房屋权属转移登记手续”及所有费用均向某置业公司交纳的事实。从一审判决书第4页第二段可知，对于方某在一审中出示的证据，除证据1中的定购书和证据6未予确认外，其余证据均予以确认。而根据一审法院确认真实性的证据4可知，2014年6月25日，方某接到某置业公司产权办理通知后，按约向某置业公司提交了办理案涉房屋权属转移登记手续所需的全部证件资料，并按约向某置业公司一次性交清了所有办证相关的税收和费用共计20042元，同时方某还和某置业公司签订了《房屋买卖合同》以及其他办证所需的签字委托手续，可见方某已实际委托某置业公司办理案涉房屋权属转移登记手续，并已完全履行了作为委托人应当承担的全部义务，某置业公司应当依法按约履行完毕受托义务，而不仅仅是协助办理义务。但一审判决对该部分表述与事实不符，因为方某实际交付办证税费的对象是某置业公司，除交费外，方某还向某置业公司提交了很多办证所需的证件和资料，另外，对于双方之后签订的《房屋买卖合同》等材料的去向也没有查清。其次，一审判决未查清“某置业公司在将案涉房屋出售给方某之后又恶意抵押的行为已涉嫌违法犯罪”的事实。从方某提交的证据以及一审判决可知，某置业公司将案涉房屋出售给方某时对案涉房屋享有完全的处分权，方某与某置业公司之间房屋买卖行为合法有效，且方某作为买方已经实际支付了全部房款、物业管理费、公共能耗费、物业专项维修资金以及办证所有税费共计558500元，某置业公司作为卖方也已经将案涉房屋实际交付给方某，也就是说，方某已经完全履行了合同义务，某置业公司也已履行完合同的的主要义务，可见，在案涉房屋权属证书办理的过程中，方某从事实上已经是案涉房屋合法真实的所有权人，从法律上也对案涉房屋享有了物权期待权，而某置业公司已不再享有案涉房屋的完整所有权。在此过程中，某置业公司为解决其企业的资金困境以及其法人的个人物质贪欲，单方扣押办证资料，恶意中断办证过程，并在明知自己无力归还借款的情况下，以非法占有为目的，在与他人签订、履行借款合同过程中，恶意隐瞒抵押物已实际不属于自己的事实真相，骗取了章某敏、黄某华、钱某萍、浙江某有限责任公司等15位受害人的钱财，数额特别巨大（上千万），严重侵犯了国家对合同的管理制度、诚实信用的市场经济秩序和合同当事人的财产所有权，其行为已涉嫌构成合同诈骗罪。涉案被抵押的房屋共计112户，均陆续向一审法院起诉维权。可见，对于某置业公司如此明显的违法犯罪行为，一审判决也没有任何描述。二、一审审理程序错误。如前所述，某置业公司将已经实际不属于自己的房屋用于抵押借款，骗取他人钱财的行为已涉嫌违法犯罪，鉴于方某请求办理案涉房屋权属转移登记手续需先注销抵押登记，因此，根据“先刑后民”的法律原则，一审法院应当裁定中止案件的审理，并将某置业公司涉嫌合同诈骗罪的线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，待刑事案件确认抵押违法无效后恢复本案的审理。一审判决审理程序明显错误。三、一审最终判决错误。很明显，本案房产无法顺利过户的原因在于某置业公司在房屋出售给方某后恶意隐瞒重要事实，实施违法犯罪行为恶意抵押房产。可见，确定某置业公司合法转让房产后实施的抵押借款行为是否涉嫌犯罪、是否违法是本案判决是否正确的前提。一审法院无视某置业公司抵押行为的违法性，仅以一句“在抵押注销前客观上无法过户”就驳回方某的诉请，显然错误，不仅不利于维护100多户业主的合法权益，而且也是对某置业公司违法犯罪行为的纵容。故提起上诉，请求：撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初35号。

被上诉人某置业公司发表答辩意见称：首先，方某所述一审法院对案件事实未查清，理由不成立。一审认定的事实中已经查明了方某办证费用缴纳的事实。第二，方某第二点上诉理由不成立。某置业公司的行为是否涉及违法犯罪并非一审审理范围，而且至今也未看到方某向人民法院提起移送公安的申请，也未看到方某出示向公安机关报案的材料。第三，一审判决合理正确，不动产物权以登记为准，抵押注销前无法过户合理合法。综上，请求二审法院驳回方某的上诉请求，维持原判。

二审期间，上诉人方某提交如下证据：1.一号楼抵押权人明细（打印件），拟证明某置业公司抵押行为无效，是恶意抵押；2.（2016）浙0180民初28号裁定书（打印件）、参加诉讼申请书、缴费须知，拟证明方某以第三人身份参与到某置业公司与黄某华的民间借贷纠纷，涉及到本案房屋的抵押权，方某请求确认抵押无效，法院认为抵押可能涉嫌犯罪，裁定驳回黄某华的起诉，证明某置业公司抵押程序涉嫌违法犯罪。被上诉人某置业公司认为方某提交的证据：证据1真实性无法核实，对证明目的不予认可，抵押都以登记为准；证据2真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，虽然余杭法院驳回了黄某华的起诉，但只是说到涉嫌犯罪，应当由公安机关审理后再进行民事案件审理，且某置业公司是否涉及犯罪应当由公安机关认定，不能以方某报案就认定犯罪。对方某提交的证据，本院认为：证据1系打印件，真实性无法核实，该证据本院不予采信；证据2真实性本院予以确认，该证据可以证明某置业公司将已出售于方某的某城1幢612室作为抵押物向案外人黄某华借款，但仅以该证据不足以证明某置业公司涉嫌犯罪。

本院经审理认定的事实与原审认定一致。另查明，2017年5月15日，我院作出（2017）浙01破申4号民事裁定，裁定：受理某置业公司的破产清算申请。2017年6月29日，我院作出（2017）浙01破3号决定书，指定北京大成（宁波）律师事务所、北京大成（杭州）律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司担任某置业公司管理人。2016年11月23日,某城1幢613室房屋所有权登记至方某、金某富名下。

本院认为，方某与某置业公司签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方应当切实履行。现方某已经按约支付房款，某置业公司应当履行协助办理案涉房屋权属转移登记的义务。二审期间，某城1幢613室房屋已注销抵押登记，并过户至方某、金某富名下，故方某要求某置业公司配合其办理某城1幢613室房的所有权转移登记手续的诉讼请求本院不予支持。就某城1幢612室房屋，因某置业公司已经将该套房屋抵押给案外人，并且办理了他项权证，在该抵押权未注销之前，方某要求某置业公司将某城1幢612室房屋权属转移登记至其名下的诉讼请求法律上无法得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人方某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　余文玲

审判员　　张一文

审判员　　盛　峰

二〇一八年二月十二日

书记员　　赵　勤